Tausta ja kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

1. GE ja HE ovat myyneet 6.5.1956 tehdyllä kauppakirjalla X:n tilasta 1:11 määräalan yhteisesti DB:lle ja EB:lle sekä EE:lle ja FE:lle.

2. GE:n ja HE:n oikeudenomistajat ovat myyneet 15.2.1964 tehdyllä kauppakirjalla X:n tilan, tuolloiselta rekisterinumeroltaan 1:13, IE:lle ja JE:lle. Kauppakirjan mukaan kaupan kohteena oli X:n tila lukuun ottamatta alueita, jotka aikaisemmin laadituilla kauppakirjoilla oli luovutettu DB:lle ja K:lle. IE ja JE ovat saaneet 4.8.1964 tilaan lainhuudon.

3. IE ja JE ovat myyneet 4.11.1989 tehdyllä kauppakirjalla X:n tilan, tuolloiselta rekisterinumeroltaan 1:29, pojalleen A:lle lukuun ottamatta muille lapsilleen samana päivänä tilasta myytyjä määräaloja. A on saanut tilaan lainhuudon 1.2.1990.

4. BB ja CB ovat saaneet 2.5.1965, 13.6.1977 ja 10.3.2011 tehdyillä kauppa- ja luovutuskirjoilla omistukseensa vanhempiensa DB:n ja EB:n osuudet kohdassa 1 mainitusta näille vuonna 1956 myydystä määräalasta.

5. BB ja CB ovat 30.11.2010 yhdessä EE:n ja FE:n kanssa hakeneet lainhuutoa kyseiseen määräalaan. A on vastustanut lainhuudon myöntämistä vedoten muun muassa siihen, ettei hän ollut tiennyt eikä hänen ollut pitänytkään tietää aikaisemmista saannoista. Varsinais-Suomen maanmittaustoimiston kirjaamislakimies on päätöksellään 23.9.2011 osoittanut lainhuudon hakijat saattamaan kysymyksen omistusoikeudestaan määräalaan tutkittavaksi erillisessä oikeudenkäynnissä.

6. EE ja FE ovat 13.12.2011 myyneet osuutensa määräalasta BB:lle ja CB:lle.

7. BB ja CB ovat vaatineet kanteessaan ensisijaisesti, että A:n saanto X:n tilaan 1:37 julistetaan tehottomaksi siltä osin kuin se on kohdistunut tilasta 6.5.1956 myytyyn määräalaan, jotta BB:lle CB:lle voidaan myöntää lainhuuto määräalaan. Toissijaisesti BB ja CB ovat vaatineet A:n velvoittamista suorittamaan heille korvaukseksi määräalalla sijaitsevista rakennuksista ja pihapiiristä 40 000 euroa. A on vastustanut kannetta.

8. Käräjäoikeus on hylännyt kanteen ensisijaisen vaatimuksen A:n saannon tehottomaksi julistamisesta määräalan osalta ja tuominnut hänet suorittamaan perusteettoman edun palautusta BB:lle ja CB:lle. Hovioikeus on julistanut A:n saannon X:n tilaan 1:37 tehottomaksi siltä osin kuin se kohdistui tilasta 6.5.1956 myytyyn määräalaan. Hovioikeus on soveltanut kiinteistön kaksoisluovutusta koskevia maakaaren 3 luvun 6 §:n ja 13 luvun 3 §:n säännöksiä sekä katsonut, ettei A ollut täyttänyt sellaista selonottovelvollisuutta, jota häneltä oli voitu tuomiossa kerrotuissa olosuhteissa edellyttää, eikä hän näin ollen voinut saada vilpittömän mielen suojaa.

9. A on vedonnut muutoksenhakemuksessaan Korkeimmassa oikeudessa siihen, että asiassa oli sovellettu virheellisesti 1.1.1997 voimaan tulleen maakaaren säännöksiä. Maakaaren voimaanpanosta annetun lain mukaan asiassa olisi tullut soveltaa ennen maakaaren voimaantuloa voimassa olleita säännöksiä. A on katsonut, että oikeus riidanalaiseen määräalaan oli menetetty, koska kiinnitystä sen erottamisoikeuden vakuudeksi ei ollut haettu, ja koska A oli saanut 1.2.1990 lainhuudon X:n tilaan. BB ja CB ovat vastauksessaan katsoneet, ettei A voinut missään tapauksessa saada suojaa määräalan omistajia kohtaan, koska hän ei ollut ollut saantonsa tapahtuessa vilpittömässä mielessä.

10. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys ensiksi siitä, mitä säännöksiä asiassa on sovellettava.

Sovellettava laki

11. Voimassa oleva uusi maakaari on tullut voimaan 1.1.1997. Sen voimaanpanosta annetun lain 4 §:n 1 momentin mukaan sellaiseen kiinteän omaisuuden tai käyttöoikeuden luovutukseen, joka on tehty ennen uuden maakaaren voimaantuloa, sovelletaan aikaisempia säännöksiä. Lain 5 §:n 1 momentin mukaan ennen uuden maakaaren voimaantuloa annetun lainhuudon oikeusvaikutukset määräytyvät aikaisempien säännösten mukaan.

12. A on saanut X:n tilan omistukseensa ja lainhuudon tilaan ennen uuden maakaaren voimaantuloa. Määräalan luovutus on tapahtunut jo ennen A:n saantoa. Asiassa on tämän vuoksi sovellettava ennen uuden maakaaren voimaantuloa voimassa olleita säännöksiä. Myös A:n saaman lainhuudon oikeusvaikutukset määräytyvät näiden aikaisemmin voimassa olleiden säännösten mukaisesti. Sovellettavan lain kannalta kanteen nostamisen ajankohdalla ei ole merkitystä.

13. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että hovioikeus on soveltanut asiassa virheellisesti uuden maakaaren säännöksiä. Kysymys on tämän jälkeen siitä, miten aikaisemmin voimassa olleita säännöksiä on asiassa sovellettava ja miten määräalan luovutuksensaajan asemaa on näiden säännösten perusteella arvioitava.

Määräalan luovutuksensaajan oikeusaseman arviointi tässä tapauksessa

14. Kaksoisluovutustilanteesta on säädetty myös vuoden 1734 maakaaren 4 luvun 4 §:ssä. Sen mukaan, jos joku myypi maan, huoneen tai talonaseman, jonka hän jo ennen on toiselle myynyt, niin olkoon ensin tehty kauppa pysyväinen. Kysymys on ratkaisuperusteesta tilanteessa, jossa samanvahvuisia oikeuksia koskevat määräämistoimet ovat ristiriidassa keskenään (esim. KKO 1984 II 212: osuus yhteisiin vesialueisiin v. osuus yhteisiin vesialueisiin sekä KKO 1985 II 183 ja 1991:177: määräala v. määräala). Tässä tapauksessa kysymys ei ole ristiriidasta sanotussa vuoden 1734 maakaaren säännöksessä tarkoitettujen samanvahvuisten oikeuksien välillä. Kysymys ei ole myöskään sellaisesta koko kiinteistöä koskevasta saannonmoitteesta, josta on säädetty lainhuudatuksesta ja kiinteistösaannon moittimisajasta annetun lain (86/1930) 21 §:ssä. Kysymys on siitä, olisiko BB:llä ja CB:llä ollut ennen 1.1.1997 voimassa olleiden jakolain säännösten mukaan oikeus saada määräala kantatilasta lohkomalla erotetuksi. Kun määräalan lohkomisen edellytyksenä kiinteistönmuodostamislain 22 §:n mukaan on 1.1.1997 alkaen ollut lainhuuto, kysymys on viime kädessä siitä, estääkö A:n saanto X:n tilaan BB:tä ja CB:tä saamasta lainhuudon määräalaan.

15. Määräalan luovutuksensaajan oikeudesta erottaa kyseinen alue kantatilasta on säädetty 1.1.1997 saakka voimassa olleen jakolain 183 §:n 2 momentissa. Mainitun säännöksen mukaan, jos omistaja on luovuttanut tilastaan toiselle määräalan, on myös tällä oikeus erotuttaa kyseinen alue lohkomalla, jos tila on edelleen luovuttajalla tai sellaisella henkilöllä, joka on luovutuksen hyväksynyt tai joka on sen saanut omakseen tietoisena luovutuksesta, taikka tällaisen omistajan perillisellä. Säännös on saman sisältöinen sekä alkuperäisessä jakolaissa (604/1951) että vuonna 1988 muutetussa laissa (625/1988).

16. Erottamisoikeuden kiinnittämisestä on säädetty jakolain 202 ja 203 §:ssä. Määräalan erottamisoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei tässä tapauksessa ole haettu kiinnitystä. BB:n ja CB:n saanto ei siten voi saada oikeussuojaa näiden säännösten nojalla.

17. Kuten määräalan lohkomista koskevassa ennakkopäätöksessä KKO 2002:88 on todettu, kiinteistön kaupan kohde määräytyy viime kädessä sen mukaan, minkä alueiden luovuttamisesta kaupan osapuolet ovat tarkoittaneet sopia. Koska määräala ei sanotussa tapauksessa ollut ollut kaupan kohteena, kysymys ei ollut maakaaren kaksoisluovutusta koskevassa 13 luvussa säännellystä tilanteesta, jossa ostajien koko tilaan saaman lainhuudon oikeusvaikutukset olisivat ulottuneet määräalan aikoinaan itselleen pidättämään kuntaan.

18. Edellä mainitussa ratkaisussa KKO 2002:88 on sovellettu voimassa olevan maakaaren säännöksiä. Korkeimman oikeuden tulkinta kaupan kohteesta on ollut kuitenkin sama jo jakolain aikaisessa oikeuskäytännössä (esim. KKO 1963 II 110, 1968 II 71 ja 1993:144). Sillä seikalla, sovelletaanko asiassa sanotun vuonna 1997 voimaan tulleen maakaaren vai samaan aikaan voimaan tulleella kiinteistönmuodostamislailla kumotun jakolain säännöksiä, ei siten ole merkitystä tässä kysymyksenasettelussa. Asiassa olisi siten tullut edellä mainittujen oikeusohjeiden mukaisesti arvioida, onko määräala ollut kaupan kohteena, kun kantatila on luovutettu IE:lle ja JE:lle.

19. IE:lle ja JE:lle on kauppakirjan 15.2.1964 mukaan luovutettu X:n tila lukuun ottamatta alueita, jotka oli aikaisemmin laadituilla kauppakirjoilla luovutettu DB:lle ja K:lle. IE:n ja JE:n tarkoituksena ei siten ole ollut sanotun DB:lle myydyn määräalan ostaminen, ja toisaalta IE:n ja JE:n voidaan katsoa näin hyväksyneen sanotut luovutukset jakolain 183 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin. Vaikka kanteessa tarkoitetun määräalan kaupan yksilöinti kauppakirjassa on ollut puutteellinen, tässä asiassa on perusteltua katsoa, että kaupan osapuolille on ollut selvää, mitkä määräalat ovat jääneet kaupan ulkopuolelle.

20. Asiassa on tämän jälkeen arvioitava A:n oikeutta määräalaan siltä pohjalta, että hänen saantonsa kantatilaan on perustunut IE:n ja JE:n kanssa tehtyyn kauppaan. Korkein oikeus toteaa tämän johdosta, että jakolain 183 §:n 2 momentissa tarkoitettuna tilan omistajan perillisenä, jota määräalan erottamisoikeus sitoo, on ennakkoratkaisussa KKO 1984 II 31 pidetty henkilöä myös yksinomaan perillisasemansa perusteella, vaikka hänen saantonsa on ollut kauppa perittävän kanssa.

21. A on ostanut X:n tilan vanhemmiltaan IE:ltä ja JE:ltä, jotka olisivat olleet jakolain 183 §:n 2 momentin mukaan velvolliset sallimaan määräalan erottamisen. A ei heidän perillisenään ole voinut saada määräalan ostajaan nähden parempaa oikeutta kuin hänen vanhemmillaan on ollut. A on siten velvollinen sallimaan määräalan tilaksi erottamisen.

22. Sillä seikalla, että BB:n ja CB:n saannot perustuvat kauppoihin, jotka on tehty sen jälkeen, kun IE ja JE tai A olivat saaneet lainhuudon X:n tilaan, ei ole merkitystä arvioitaessa tilasta 6.5.1956 luovutetun määräalan erottamisoikeuden sitovuutta A:han nähden kantatilan uutena omistajana. Merkitystä ei ole myöskään määräalan omistajien kesken tapahtuneilla muutoksilla. Lainhuuto ei voi täydentää perillisostajan saantoa käsittämään kiinteistöstä aikaisemmin luovutettua määräalaa.

23. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei A:n ja hänen vanhempiensa välinen kauppa estä BB:tä ja CB:tä saamasta lainhuutoa määräalaan.