Asian aikaisemmat vaiheet

1. A:lle oli muodostettu Taipalsaaren kunnan Kirkonkylässä suoritetussa lohkomistoimituksessa lohkokiinteistöt X ja Y, jotka muodostivat ranta-asemakaavan mukaiset rakennuspaikat Pien-Saimaalla Z -nimisessä saaressa. Toimitusinsinööri oli hylännyt A:n vaatimuksen tie-, autopaikka- ja venevalkamaoikeuksien perustamisesta mantereelle kulkuyhteyden saamiseksi vesitse kiinteistöille.

2. A:n valituksen johdosta maaoikeus katsoi, että saaressa lomarakennuspaikat muodostaville kiinteistöille X ja Y oli niiden tarkoituksenmukaisen käytön kannalta tärkeätä saada kulkuyhteys mantereelta vesitse. Maaoikeuden mukaan se, että Taipalsaaren kunnalla oli tietyissä paikoissa vuokrattavia venepaikkoja, ei osoittanut, että kunnassa oli yleisesti käytössä tapa vuokrata venepaikkoja. Maaoikeus kumosi toimitusinsinöörin päätöksen.

3. Maaoikeus katsoi edelleen, että kulkuyhteyttä palvelevien oikeuksien perustaminen mantereella asemakaavan mukaiselle venevalkama-alueelle ei vaikeuttaisi kaavan toteuttamista. Oikeuksien perustamisesta ei myöskään aiheutunut millekään kiinteistölle yksityisistä teistä annetun lain (yksityistielaki) 8 §:ssä tarkoitettua huomattavaa haittaa. Asemakaavassa venevalkama-alueeksi osoitettu alue rajoittui kestopäällystettyyn tiehen. Maaoikeus päätti, että kiinteistöjen X ja Y kulkuoikeudet oli yksityistielain 13 §:n 2 momentin ja 7 §:n 1 ja 2 momentin säännösten nojalla perustettava Taipalsaaren kunnan omistamalla kiinteistöllä tila C:llä olevan asemakaavaan merkityn venevalkama-alueen (LV) kautta. Tässä tarkoituksessa asia palautettiin toimituksessa uudelleen käsiteltäväksi.

Kysymyksenasettelu

4. Asiassa on kysymys tie-, autopaikka- ja venevalkamaoikeuksien perustamisen edellytyksistä saaressa sijaitsevien kiinteistöjen hyväksi asemakaavassa venevalkama-alueeksi osoitetulle maa-alueelle (LV-alue) mantereella. Arvioitavana on erityisesti se seikka, vaikeutetaanko oikeuksien perustamisella asemakaavan toteuttamista siten, ettei oikeuksien perustamiselle ole edellytyksiä. Arvioitavana on edelleen kysymys siitä, onko kulkeminen kiinteistöille järjestettävissä muulla tavoin. Taipalsaaren kunta on vedonnut siihen, että sillä on yleisesti käytäntönä vuokrata laituri- ja maapaikkoja veneiden pitämistä varten.

Sovellettavat säännökset

5. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 3 momentin säännöksestä ilmenee, että kiinteistötoimituksessa järjestettävä kulkuyhteys kiinteistölle voidaan toteuttaa perustamalla yksityistielaissa tarkoitettu pysyvä tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus, jolloin oikeuden perustamisedellytykset määräytyvät yksityistielain mukaan.

6. Yksityistielain 7 §:n 2 momentin mukaan alueella, jolla on voimassa asemakaava taikka joka kuuluu suunnittelutarvealueeseen, tietä ei saa tehdä niin, että voimassa olevan kaavan tai vastaisen kaavan toteuttaminen saattaa vaikeutua.

7. Yksityistielain 13 §:n 2 momentin mukaan jos autolla liikennöitävän tien ja jäljempänä tarkoitettujen kiinteistöjen tarkoituksenmukaiseksi käyttämiseksi auton pitäminen tiehen rajoittuvalla tai erityisestä syystä sen välittömässä läheisyydessä olevalla alueella on tärkeätä kuljettaessa tieosakkaiden kiinteistöille, joille tietä ei saada 7 §:n 2 momentissa tarkoitetuista syistä tehdä taikka jotka ovat vesialueen tai muun luonnonesteen tiestä eristämiä tahi joita varten tällaisen tien tekeminen kiinteistölle asti aiheuttaisi tientekovaikeuden, kuten maasto-olosuhteet ja muut sellaiset seikat huomioon ottaen kohtuuttomia kustannuksia, voidaan autopaikkaa varten tarvittavaan alueeseen määrätä luovutettavaksi käyttöoikeus, mikäli siitä ei aiheudu kenellekään huomattavaa haittaa. Milloin edellä tarkoitetulla tavalla liikennöitävä tai muunlainen tie johtaa rantaan, voidaan kulkuyhteyden saamiseksi tieosakkaiden kiinteistöille vesitse vastaavin edellytyksin myös myöntää käyttöoikeus venevalkamaa ja -laituria varten tarpeelliseen maa- ja vesialueeseen.

Pysyvien kulkuoikeuksien perustamisedellytysten arviointia

Lähtökohta

8. Yksityistielain 13 §:n 2 momentin sanamuodon mukaan käyttöoikeudet autopaikkaa ja venevalkamaa varten tarpeelliseen maa- ja vesialueeseen voidaan myöntää rantaan johtavan yksityistien tieosakkaina oleville kiinteistöille. Käytännössä on kuitenkin vakiintuneesti katsottu, että kiinteistöä varten voidaan perustaa tieoikeus rantaan pääsyä varten sekä käyttöoikeudet autopaikkaa ja venevalkamaa varten siitä riippumatta, onko alueella ollut ennestään rantaan johtava yksityistie ja onko yksi tai useampi yksityistien osakaskiinteistöistä tarvinnut näitä käyttöoikeuksia. Näin ollen tässä tapauksessa ei ole estettä perustaa lohkokiinteistöjä X ja Y varten tieoikeutta autolla-ajokelpoiseen tiehen rantaan pääsyä varten sekä tarvittavia käyttöoikeuksia.

Huomattavan haitan aiheutuminen

9. Yksityistielain 13 §:n 2 momentin mukaan käyttöoikeudet autopaikkaa ja venevalkamaa varten tarvittaviin alueisiin voidaan myöntää vain, jos näistä paikoista ei aiheudu kenellekään huomattavaa haittaa. Tässä tapauksessa mainitut käyttöoikeudet on maaoikeuden ratkaisun mukaan perustettava Taipalsaaren kunnan omistamaan kiinteistöön C kuuluvalle ranta-alueelle, joka on asemakaavassa merkitty venevalkama-alueeksi (LV). Huomioon ottaen alueen käyttötarkoitus ja se, ettei alue sijaitse rakennusten välittömässä läheisyydessä, autopaikka- ja venevalkamaoikeuksien perustamisesta ei sellaisenaan aiheudu huomattavaa haittaa kyseiselle taikka muullekaan kiinteistölle.

Kaavan toteuttamisen vaikeutuminen

10. Taipalsaaren kunnan keskeinen vastustamisperuste käyttöoikeuksien myöntämiselle on asiassa ollut se, että useat saaristossa sijaitsevat lomakiinteistöt voivat vastaisuudessa haluta samalla tavalla pysyvien oikeuksien perustamista mantereen puolelle kulkuyhteyden saamiseksi saareen sen sijasta, että edelleenkin pitäydyttäisiin kunnassa yleisesti noudatetussa laituri- ja autopaikkojen vuokrauskäytännössä. Tähän nähden kunta on katsonut, että pyydettyjen käyttöoikeuksien perustaminen kiinteistöjä X ja Y varten vaikeuttaisi kaavan toteuttamista ja vastaisia kaavan muuttamistoimenpiteitä.

11. Yksityistielain 7 §:n 2 momentista johtuu, että tieoikeuksia ja muita kulkuyhteyden järjestämiseksi tarpeellisia oikeuksia ei saa asemakaava-alueella perustaa siten, että voimassa olevan kaavan tai vastaisen kaavan toteuttaminen saattaa vaikeutua. Tässä tapauksessa kysymyksessä oleva ranta-alue kuuluu asemakaavaan merkittyyn rantavyöhykkeeseen, joka muodostuu lähivirkistysalueesta (VL), venevalkama-alueesta (LV) ja uimaranta-alueesta (VV). Korkein oikeus toteaa, että auton pysäköintiin ja veneen pitämiseen rannalla riittää pinta-alaltaan suppeahko alue. Näin ollen venevalkaman ja autopaikan sijoittelu ei sellaisenaan johda kaavaan merkityn yhtenäisen rantavyöhykealueen epätarkoituksenmukaiseen pirstoutumiseen. Myöskään näiden paikkojen sijainnin osoittaminen maastossa ei sinänsä aiheuta vaikeuksia kaavan toteuttamiselle.

12. Sillä seikalla, haluavatko muut saaristossa sijaitsevien lomakiinteistöjen omistajat järjestää kulkuyhteytensä saariin nykyistä vuokrauskäytäntöä pysyvämmältä pohjalta, ei ole merkitystä harkittaessa tässä tapauksessa käyttöoikeuksien perustamisedellytysten täyttymistä.

Pysyvään oikeuteen perustuvan kulkuyhteyden tärkeys

13. Yksityistielain 13 §:n 2 momentista ilmenee, että kulkuyhteyden saaminen säännöksessä tarkoitetulla tavalla saaressa olevalle kiinteistölle tulee olla kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttämistä varten tärkeätä. Lohkokiinteistöt X ja Y on muodostettu ranta-asemakaavan mukaisiksi lomarakennuspaikoiksi. Kiinteistöjen käyttötarkoituksesta ja sijainnista saaressa johtuu, että tie-, autopaikka- ja venevalkamaoikeudet kulkuyhteyden saamiseksi mantereelta vesitse edistävät näiden kiinteistöjen pysyvää, luontaista käyttötapaa. Tältä kannalta kulkuyhteyden saaminen pysyvään oikeuteen perustuvana on mainituille kiinteistöille tärkeätä.

Muut vaihtoehdot vesitse kulkemiselle

14. Arvioitaessa pysyvien käyttöoikeuksien tarpeellisuutta on kuitenkin otettava huomioon myös muut jo käytössä olevat taikka ainakin välittömästi käyttöön saatavissa olevat vaihtoehdot kiinteistöjen kulkuyhteystarpeen tyydyttämiseksi.

15. Taipalsaaren kunta on asian käsittelyn kaikissa vaiheissa ilmoittanut tarjoutuvansa vuokraamaan läheisistä Saimaanharjun ja Kuivaketveleen sekä myös Kirkonkylän venelaitureista laituri- tai maapaikan. Kunta on katsonut, että kunnan alueella on muodostunut tavaksi yleisesti vuokrata venepaikka kunnan tarjoamista vuokrauspaikoista. Tarjotuista paikoista lähin sijaitsee noin 2,5 kilometrin pituisen venematkan päässä kiinteistöistä X ja Y.

16. Korkein oikeus toteaa, että ennakkoratkaisussa KKO 1987:134 saarikiinteistöä varten oli vaadittu perustettavaksi pysyvät käyttöoikeudet venevalkamaa ja autopaikkaa varten mantereen puolella olevan kiinteistön ranta-alueelle. Paikkakunnalla oli kuitenkin muodostunut yleiseksi tavaksi vuokrata samalta, kyseisen kiinteistön suppeahkolta ranta-alueelta auto- ja venepaikkoja, joita ranta-alueelle oli nimenomaisesti kunnostettu näihin tarkoituksiin käytettäviksi. Tämän vuoksi käyttöoikeuksien perustamiselle ei katsottu olevan edellytyksiä.

17. Käsillä olevassa tapauksessa kunta on tosin maininnut, että kunnan suunnitelmiin on sinänsä kuulunut alkaa vuokrata myös nyt kysymyksessä olevalta asemakaavan mukaiselta yleiseltä venevalkama-alueelta (LV) laituripaikkoja niitä tarvitseville, mutta tässä vaiheessa kunnalla ei ilmoituksensa mukaan kuitenkaan olisi taloudellisia mahdollisuuksia alueen kunnostamiseen. Tältä osin tilanne on siis toinen kuin edellä mainitussa ennakkoratkaisussa. Korkein oikeus katsoo, samalla tavoin kuin maaoikeus, asiassa jääneen tarkemmin selvittämättä se, että paikkakunnalla olisi saarissa sijaitsevien lomakiinteistöjen osalta yleisenä käytäntönä ja mahdollisuutena vuokrata auto- ja venepaikkoja mantereelta.

18. Lisäksi Korkein oikeus toteaa, että vesimatkat kunnan tarjoamista vuokrapaikkavaihtoehdoista lohkokiinteistöille X ja Y ovat selvästi pidemmät kuin venematka kiinteistöllä C olevalta venevalkama-alueelta (LV). Myös tältä kannalta kulkuyhteyden perustaminen sanotun venevalkama-alueen kautta on lohkokiinteistöjen tarkoituksenmukaista käyttämistä varten tarpeen.

Johtopäätös

19. Sen perusteella, mitä edellä on esitetty, Korkein oikeus katsoo, että edellytykset tieoikeuden sekä autopaikka- ja venevalkama-alueita koskevien käyttöoikeuksien myöntämiselle maaoikeuden määräämään paikkaan ovat olemassa. Näin ollen maaoikeuden ratkaisun lopputuloksen muuttamiseen ei ole aihetta.