Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. AZ:lle ja BZ:lle on 1.10.1934 myönnetty lainhuuto tilaan A. Heidän saantonaan on ollut pakkohuutokauppa 22.12.1933. AZ ja BZ ovat 11.8.1949 myyneet tilan pojalleen CZ:lle ja tämän vaimolle DZ:lle, joille on myönnetty tilaan lainhuuto 20.12.1949. CZ on kuollut 31.1.1982 ja DZ 16.1.2004.

2. CZ:n ja DZ:n oikeudenomistajat Å, Ä, Ö ja BY toiselta puolen sekä BX ja AX toiselta puolen ovat 15.11.2004 tehneet julkisen kaupanvahvistajan vahvistaman jakosopimuksen tilan A jakamisesta. Jakosopimuksen mukaan jako on suoritettu siten, että BX:lle ja AX:lle on sovittu erotettavaksi heidän viljelyksessään ollut peltoalue, siihen rajoittuva pienehkö metsäkappale sekä puolet ranta- ja vesialueesta. Jakosopimuksessa on jaon perusteeksi merkitty, että osapuolten isoisät olivat perimätiedon mukaan saaneet tilan haltuunsa antamiensa takausten johdosta ja että tilaa oli viljelty yhteisesti useamman sukupolven ajan. Jakosopimuksen mukaan jaossa ei maksettu mitään kummallekaan osapuolelle, vaan alkuperäinen ajatus omistuksesta toteutettiin lopullisesti.

3. BY:n tyttärelle AY:lle on myönnetty 6.1.2009 selvennyslainhuuto tilaan A. BX on kuollut 14.6.2009.

4. AX omasta puolestaan ja BX:n kuolinpesän osakkaana sekä CX sanotun kuolinpesän osakkaana ovat 29.10.2009 hakeneet kirjaamisviranomaiselta kuulutusta lainhuudon saamiseksi kohdassa 2 mainitussa jakosopimuksessa tarkoitettuun määräalaan. Lainhuutohakemuksen mukaan BX:n isoisä oli saanut määräalan omistukseensa sillä perusteella, että hän oli takaajana maksanut CZ:n ja DZ:n velkoja. Omistusoikeutta osoittavaa saantokirjaa ei ollut kuitenkaan löytynyt. Lainhuudon hakijat ovat perustaneet hakemuksensa jakosopimukseen ja esittäneet muun muassa veroviranomaisten antamilla todistuksilla selvitystä määräalan hallinnasta. Tämä selvitys osoitti heidän mukaansa, että he ja BX olivat yli kymmenen vuotta omistajina hallinneet määräalaa.

5. Kirjaamisviranomainen on 1.7.2010 päivätyllä täydennyskehotuksella pyytänyt lainhuudon hakijoita toimittamaan täydentävinä tietoina laajaa selvitystä siitä, miten määräala oli päätynyt BX:lle. Tällaisena selvityksenä on pyydetty esittämään muun muassa BX:n isoisän ja isän jälkeen laaditut ositus- ja perinnönjakokirjat sekä ilmoitettua velkaa ja sen takausta koskevat asiakirjat. Samalla on pyydetty toimittamaan tilan A nykyisen omistajan AY:n kirjallinen lausuma, ”jossa hän ilmoittaa olevansa tietoinen määräalaa koskevasta lainhuutohakemuksesta sekä hyväksyvänsä, että hakemuksen perusteella mahdollisesti annetaan kuulutus lainhuudon myöntämiseksi ja sen jälkeen selvennyslainhuuto”. Lainhuudon hakijat ovat antaneet vastauksen, mutta eivät ole esittäneet vaadittua selvitystä.

6. Kirjaamisviranomainen on 7.9.2010 antamassaan päätöksessä katsonut, että alkuperäisenä esitetyn saantokirjan osalta lainhuuto oli lähtökohtaisesti myönnettävissä ilman kuulutusta. Asiassa esitetty jakosopimus ei kuitenkaan ollut ainoa lainhuudatustutkinnan kohteena oleva saanto. Perusedellytyksenä kuulutuslainhuudolle oli, että hakija oli siinä määrin kyennyt esittämään näyttöä omasta ja edeltäjiensä saannoista, että saantoja ja niiden laillisuutta voitiin pitää todennäköisenä. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä BX:n ja AX:n eikä ensiksi mainitun edeltäjien eli isän ja isoisän omistusoikeudesta kiinteistöön. Hakijat eivät olleet myöskään saattaneet todennäköiseksi, että BX:llä ja hänen edeltäjillään olisi määräalaan laillinen ja oikeassa muodossa tapahtunut saanto. Koska omistajanhallinta perustui lailliseen saantoon, ei pelkkä hallinta ilman saantoperustetta ollut kuulutusperuste. Myöskään BX:n isän ja isoisän muista mahdollisista oikeudenomistajista ei ollut esitetty selvitystä, joten ei ollut poissuljettua, etteikö jollakin toisella voisi olla parempaa oikeutta määräalaan. Muun muassa näillä perusteilla kirjaamisviranomainen on hylännyt kuulutuslainhuutohakemuksen.

7. Maaoikeus on 14.1.2011 antamallaan päätöksellä pysyttänyt kirjaamisviranomaisen ratkaisun. Maaoikeus on hyväksynyt kirjaamisviranomaisen perustelut ja lausunut sen lisäksi muun muassa, ettei jakosopimukseen merkitty peruste voinut olla laillinen saantoperuste. Saantoperusteen puuttuessa kiinteistön omistajanvaihdos ei ollut voinut toteutua väitetyn yhteisomistussuhteen ja jakosopimuksen perusteella. Lainhuudon hakijat eivät olleet esittäneet selvitystä siitä, että tilan A aikaisemmat omistajat olisivat luovuttaneet määräalan BX:n isälle. Asiassa ei voitu tehdä sellaista oletusta, ettei tilan A omistajilla olisi hakijoita parempi oikeus koko tilaan.

8. Asiassa on kysymys kirjaamisviranomaisen ja maaoikeuden kuulemisvelvollisuudesta ja siitä, millä tavoin kirjaamisviranomaisen olisi tullut kuuleminen toimittaa. Ensiksi asiassa on kuitenkin arvioitava kuulutuslainhuudon myöntämisen edellytyksiä.

Kuulutuslainhuudon myöntämisen edellytyksistä

9. Maakaaren 12 luvun 1 §:ssä säädetään, että lainhuudon hakijan on esitettävä selvitys saantonsa laillisuudesta. Luvun 4 §:n mukaan lainhuutohakemus on hylättävä esimerkiksi silloin, jos saantokirjaa ei ole esitetty (1 kohta), saantokirjaa ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla (2 kohta), kiinteistön luovuttajan tai muun edeltäjän omistusoikeutta kiinteistöön ei ole selvitetty (3 kohta) tai hakijan saanto ei ole muutoin pätevä (7 kohta). Säännökset ilmentävät saannon sekä muodollisen että aineellisen laillisuuden selvittämisvelvollisuutta jo lainhuutohakemusta ratkaistaessa. Vaatimus saannon laillisuuden selvittämisestä ilmenee myös Korkeimman oikeuden testamenttisaantoa koskevasta ennakkopäätöksestä KKO 2000:116. Toisaalta saannon laillisuuttakin arvioitaessa on otettava huomioon, ettei lainhuudatusmenettelyssä ratkaista sinänsä kysymystä omistusoikeudesta kiinteistöön, vaan maakaaren 13 luvun 2 §:n nojalla riita omistusoikeudesta ja saannon pätevyydestä voidaan tutkia oikeudenkäynnissä lainhuudon estämättä. Siinä tapauksessa, että lainhuudon hakija ei voi selvittää oman tai edeltäjänsä saannon laillisuutta saantokirjoilla, voidaan laissa säädetyissä tilanteissa käyttää kuulutuslainhuutomenettelyä. Tällöin turvataan se, etteivät aidot saannot jää kirjaamatta, vaikka esimerkiksi saantoketjussa ilmeneekin puutteellisuuksia.

10. Maakaaren 12 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että hakijalle on myönnettävä kuulutus lainhuudon saamiseksi, jos hakija ei esitä saantokirjaa tai sen asianmukaisesti oikeaksi todistettua jäljennöstä, mutta hän saattaa todennäköiseksi, että saanto on laillinen (1 kohta), tai hakija näyttää, että hän tai hänen edeltäjänsä ovat viimeisen kymmenen vuoden ajan omistajana hallinneet kiinteistöä eikä ole syytä olettaa jollakin toisella olevan parempaa oikeutta kiinteistöön (2 kohta).

11. Tässä tapauksessa AX ja CX edeltä kohdasta 4 ilmenevin tavoin lainhuudon hakijoina ovat esittäneet hakemuksensa tueksi saantokirjana kohdassa 2 selostetun asianmukaisesti vahvistetun jakosopimuksen, jonka kaikki tilan A tuolloiset omistajat ovat allekirjoittaneet. Kuulutuslainhuudon myöntämisen edellytyksiä tulee näin ollen arvioida maakaaren 12 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan perusteella. Kuulutuslainhuuto voidaan säännöksen nojalla myöntää, jos hakija voi esittää asianmukaisen saantokirjan omasta saannostaan mutta ei riittävää selvitystä edellisen omistajan omistusoikeudesta (ks. lainhuudatuksesta ja kiinteistönsaannon moittimisajasta annetun lain (86/1930) voimassa ollessa annettu ratkaisu KKO 1986 II 85).

12. Vaikka asiassa ei olekaan kirjaamisviranomaisen ja maaoikeuden toteamin tavoin esitetty selvitystä BX:n edeltäjien omistusoikeudesta määräalaan, on jakosopimuksessa kuitenkin sen sanamuodon mukaan vahvistettu BX:lle ja AX:lle omistusoikeus heille erotettuun määräalaan. Jakosopimuksen johdosta ei ole ollut perusteita maaoikeuden tavoin katsoa, ettei ollut syytä olettaa, ettei tilan A omistajilla ollut hakijoita parempi oikeus kiinteistöön. Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon hakijoiden AX:n ja CX:n esittämä selvitys määräalan hallinnasta, on asiassa ollut lähtökohtaisesti käsillä tilanne, jossa kuulutusta lainhuudon saamiseksi ei olisi saanut evätä myöskään sen vuoksi, että BX:n isän ja isoisän saantoja ovat rasittaneet edellä kerrotut epäselvyydet.

Kuuleminen lainhuudatusmenettelyssä

13. Maakaaren 6 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittämiseksi kirjaamisviranomainen voi varata hakijalle tai muulle henkilölle tilaisuuden antaa lausuma taikka kutsua tämän määrättynä aikana kirjaamisviranomaisessa henkilökohtaisesti tai asiamiehen edustamana kuultavaksi.

14. Lainhuutohakemusta käsiteltäessä on ilmennyt, että jakosopimuksen allekirjoittajat eivät ole enää omistaneet tilaa A, vaan että sen omistaja on ollut 6.1.2009 myönnetyn lainhuudon perusteella yhden allekirjoittajan tytär AY. Lainhuutohakemus on siten koskenut hänen omistusoikeuttaan tilaan A. Hakijoiden omistusoikeuden selvittämiseksi on jakosopimuksen sisältö huomioon ottaen tullut kuulla AY:tä. Kirjaamisviranomainen onkin pyrkinyt kuulemaan AY:tä, mutta riittävää ei ole ollut se, että kirjaamisviranomainen on vain edellä kohdassa 5 kerrotuin tavoin kehottanut lainhuudon hakijoita toimittamaan AY:n lausuma. Kirjaamisviranomaisen olisikin tullut itse varata hänelle tilaisuus antaa lausuma hakemuksen johdosta.

15. Myöskään maaoikeus ei ole asiaa käsitellessään varannut AY:lle tilaisuutta lausuman antamiseen, vaikka sen olisi tullut maakaaren 9 luvun 4 §:n sekä kiinteistönmuodostamislain 256 ja 257 §:n säännökset huomioon ottaen näin menetellä. Kiinteistönmuodostamislain 256 §:n 1 momentin mukaan maaoikeuden on kehotettava sellaista toimituksen asianosaista, jonka oikeutta muutoksenhakemus koskee, antamaan vastaus muutoksenhakemukseen. Lain 257 §:ssä säädetään asianosaisen kehottamisesta toimittamaan tarvittaessa lausuma maaoikeudelle. AY:tä voidaan pitää tilan A uutena omistajana sellaisena asianosaisena, jota asiassa olisi tullut kuulla.

Korkeimman oikeuden kannanotto kuulutuslainhuutohakemukseen

16. AY on Korkeimman oikeuden pyynnöstä antanut vastauksen valitukseen. Siinä hän on riitauttanut lainhuudon hakijoiden omistusoikeuden määräalaan. Hän on esittänyt, että hakijat ja heidän edeltäjänsä eli BX, tämän isä ja isoisä ovat hallinneet määräalaa ainoastaan suullisen sopimuksen perusteella. AY:n äiti BY oli erehdytettynä allekirjoittanut jakosopimuksen.

17. Korkein oikeus katsoo, että AY:n vastauksen perusteella asiassa on todellisuudessa kysymys määräalan omistusoikeutta koskevasta riidasta. Tällaista riitaa ei voida ratkaista lainhuudatusmenettelyssä, vaan kysymys lainhuudon hakijoiden omistusoikeudesta määräalaan on tutkittava riita-asiana tuomioistuimessa. Tämän vuoksi asiassa ei ole edellytyksiä antaa kuulutusta lainhuudon myöntämiseksi. Kuulutuslainhuudon myöntämisen edellytysten kokonaan puuttuessa asiassa ei ole aihetta soveltaa maakaaren 6 luvun 6 §:n 2 momentin säännöksiä ja jättää lainhuutohakemusta lepäämään omistusoikeutta koskevan riidan ratkaisemista varten.

18. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus päätyy asiassa samaan lopputulokseen kuin kirjaamisviranomainen ja maaoikeus.