Kuusisaaren 5.1.1981 voimaan tulleen asemakaavamuutoksen mukaan Helsingin kaupungin 30. kaupunginosan Munkkiniemen (Kuusisaari) korttelin Z tontti X, joka oli kokonaispinta-alaltaan 2 119 neliömetriä, muodostui 9.7.1956 vahvistetun asemakaavan mukaisesta tontista Y ja yhteiseen vesialueeseen kuuluvasta 109 neliömetrin suuruisesta alueesta. Aiemman asemakaavan mukaan osin vesialueeseen rajoittuneen tontin Y rakennusoikeus oli 503 kerrosneliömetriä. Asemakaavan muutoksen selostuksen mukaan asemakaavamuutoksen yhteydessä tonttiin liitettiin rannan täyttöalue vesialue- ja korttelirajan paikkaa muuttamalla. Tontin rakennusoikeutta ei lisätty. Myös muut tonttia koskevat määräykset pysyivät ennallaan.

Tontin Y omistajan Asunto Oy:n hakemuksesta toimitusmiehet päättivät, että yhtiö sai kiinteistönmuodostamislain 62, 64 ja 66 §:n nojalla lunastaa tonttiin X sisältyvän yhteisen vesialueen osan. Toimitusmiehet totesivat, että lunastettavalla alueella ei ollut maapohjan lisäksi muuta erikseen korvattavaa. Toimitusmiehet päättivät, että lunastettavan alueen maapohjan hinta määrättiin kiinteistönmuodostamislain 200 §:n mukaisesti kauppa-arvomenetelmällä eli lunastettavaa aluetta ominaisuuksiltaan muistuttavien kiinteistöjen kauppahintojen perusteella. Lunastettava alue oli asemakaavassa varattu erillisten ja kytkettyjen pientalojen korttelialueeksi (AOR) ja se sijaitsi noin kuuden kilometrin etäisyydellä Helsingin keskustasta arvostetussa Kuusisaaressa, jossa oli tonteista kova kysyntä. Asemakaavan mukaisen tontin X rakennusoikeus määräytyi koko tontin pinta-alan mukaan, eikä tontin eri osilla ollut mitään itsenäistä omaa rakennusoikeutta. Tontin rakennusoikeus 503 kerrosneliömetriä määräsi koko tontin kokonaishinnan, eikä tontin eri osilla ollut itsenäistä erillistä hintaa. Tämän vuoksi alueen hinta tuli määrittää asemakaavan mukaisten omarantaisten pientalorakennuspaikkojen hintojen perusteella.

Toimitusmiehet totesivat, ettei kauppahintarekisteristä löytynyt edustavaksi luokiteltavia rakentamattomia omarantaisten pientalorakennuspaikkojen kauppoja. Kuusisaaressa oli kuitenkin 23.8.2007 myyty hakijan nyt omistama 2 010 neliömetrin suuruinen, aiemman asemakaavan mukainen tontti Y kauppahinnan ollessa 1 650 000 eli noin 3 458,20 euroa kerrosneliömetriä kohden. Tontilla Y oleva vanha, arvoton asuinrakennus oli tarkoitus purkaa ja tontin X rakennusoikeus muodostui tontin Y ja lunastettavan alueen yhdessä muodostaman alueen rakennusoikeudesta. Toimitusmiehet katsoivat, että kauppa 23.8.2007 kuvasti luotettavasti tontin Y yksikköhintaa ja tontin X rakennusoikeuden hintaa. Toimitusmiehet päättivät käyttää korvauksen määräämisen perusteena yksikköhintana 3 458,20 euroa rakennusoikeusneliömetriä kohden. Lunastettavan alueen osuus rakennusoikeudesta oli vajaa 26 neliömetriä, joten yhteisen alueen osakaskiinteistön omistajille määrätyn lunastuskorvauksen määräksi muodostui 89 489 euroa.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Pentti Raittinen ja uskotut miehet.

Asunto Oy valitti maaoikeuteen.

Maaoikeus lausui, että kiinteistönmuodostamislain 200 §:n perusteella tontinosan lunastuskorvaus arvioidaan pääsääntöisesti kauppa-arvon perusteella. Toimituskäytännön mukaan tontinosan lunastuksissa tontin eri osien oli katsottu pääsääntöisesti olevan yksikköhinnaltaan samanarvoisia. Periaate perustui ajatukseen, että vasta koko tontin kaikkien osien yhden omistajan omistukseen saaminen mahdollisti maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n mukaisesti tontille rakentamisen, koska vasta silloin tontti oli mahdollista merkitä kiinteistörekisteriin.

Maaoikeus totesi, että Etelä-Suomen maaoikeuden 6.2.1996 antamassa tuomiossa Dnro U95/021 oli kysymys 687 neliömetrin suuruisen täytetyn vesialueen lunastamisesta tontinosana tonttiin, joka asemakaavan mukaan oli asuinpientalojen korttelialuetta. Tontti sijaitsi Helsingin Laajasalossa. Lunastustoimikunta oli päättänyt, että lunastettavan alueen hinta oli arvioitava vastaavanlaisten rakennustonttien kauppahintojen eikä vesialueiden kauppahintojen perusteella. Maaoikeus oli hylännyt tontin omistajan valituksen, jossa lunastushintaa vaadittiin alennettavaksi sillä perusteella, että lunastuksen kohteena oli yhteinen vesialue ja että lunastuskorvaus tuli määrätä luovuttajan menetyksen mukaan, joka siis muodostui ainoastaan vesialueen menetyksestä. Maaoikeus oli katsonut, että toimituksessa ei lunastettu asemakaavan mukaista vesialuetta vaan yhteisen vesialueen omistajien omistama asemakaavan ja tonttijaon mukainen tontin osa. Kyseessä olevassa tapauksessa lunastajan rivitalo oli rakennettu poikkeusluvan perusteella ja kyseessä oli ensimmäisen vahvistetun asemakaavan toteuttamiseksi suoritettu lunastus.

Etelä-Suomen maaoikeuden 3.3.1987 antamassa päätöksessä nro 32/1987 oli kysymys erityistapauksesta, jossa tontin koko alueen samanarvoisuusperiaatetta ei ollut noudatettu. Kyseessä oli ollut tilanne, jossa tonttien kiinteä rakennusoikeus ilmeni asemakaavasta, joten lunastettavan alueen kuuluminen kumpaan hyvänsä kyseessä olleeseen tonttiin ei vaikuttanut niiden rakennusoikeuteen, eikä tontinosan siirto toiseen tonttiin muuttanut rakennusoikeutta. Maaoikeus oli katsonut, että siirrettävän tontinosan arvoa ei voitu määrätä siitä rakennusoikeudesta johdetun arvon mukaan, mikä tonteille kaavassa oli vahvistettu.

Maaoikeus totesi, että tontilla X oleva vanha asuintalo oli tarkoitus purkaa ja rakentaa tontille paritalo. Tontille ei ollut mahdollista saada rakennuslupaa ennen tontin rekisteröintiä. Rekisteröiminen edellytti, että omistusoikeus koko tontin X alueeseen oli siirtynyt lunastajalle. Sekä vanhan että uuden tontin rakennusoikeus oli kiinteä ja määrältään sama eli 503 kerrosneliömetriä. Lunastaja oli 23.8.2007 ostanut kaupan kohteen tietäen, ettei tontin X alueelle saanut rakennuslupaa, ennen kuin koko tontin alue oli yksissä käsissä.

Kyse ei ollut ensimmäisen asemakaavan toteuttamisesta. Kaavan muutoksessa rannan täyttöalue oli liitetty tontteihin vesialue- ja korttelirajan paikkaa muuttamalla. Muutos ei ollut lisännyt tonttien rakennusoikeutta.

Toimituskartan mukaan noin 2/3 valituksenalaisessa toimituksessa lunastetusta alueesta oli vesialuetta ja 1/3 maa-aluetta, joka muodostui joko vesijätöstä tai täyttömaasta. Lunastettava alue ei siten ollut rakennuskelpoista maata, vaan rannan saattaminen rakennuskelpoiseksi edellytti kustannuksia vaativia toimenpiteitä. Koska lunastettava tontinosa muodostui suurimmaksi osaksi vesialueesta, kyseessä oli omarantainen rakennuspaikka ilman tontinosan lunastamistakin. Tontinosan yksikköhinta ei näin ollen voinut määräytyä suoraan lunastajan 23.8.2007 tehdyssä kaupassa maksaman kauppahinnan perusteella.

Maaoikeus katsoi, että kyseessä oli erityistapaus, jolloin tontin koko alueen samanarvoisuusperiaatetta ei tullut noudattaa. Lunastuskorvausta tuli näin ollen alentaa maaoikeuden harkinnan mukaan 40 prosentilla, jolloin lunastuskorvaukseksi määrättiin 53 693 euroa.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm, maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen (eri mieltä) sekä lautamiehet.

Eri mieltä ollut maaoikeusinsinööri Hatunen lausui, että Suomessa vallitsevan käytännön mukaan tontinosan lunastuksissa tontin eri osat olivat pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoisia. Tästä ei ollut korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä tontinosan lunastustoimituksesta, mutta kylläkin maaoikeuden tuomioita, muun muassa Etelä-Suomen maaoikeuden tuomio 6.2.1996 dnro U95/021, jossa lähes samanlaisessa tilanteessa yhteisen vesialueen tonttiin kuuluva osa oli arvioitu asemakaavan mukaisen rakennustontin hinnan mukaan.

Periaate nojautui ajatukseen, että vasta koko tontin yhden omistajan omistukseen tai hallintaan saaminen mahdollisti sille rakentamisen maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n mukaisesti, koska vasta silloin tontti voitiin merkitä kiinteistörekisteriin ja vasta sen jälkeen tontti oli rakentamiskelpoinen. Vastaavat säännökset olivat olleet voimassa aiemmin rakennuslain voimassa ollessa. Tontin kiinteistörekisteriin merkitsemiseen asti tontti oli eräällä tavalla rakennuskiellossa, eikä sillä tai sen osilla ollut erillistä rakennusoikeutta. Tästä syystä koko tontilla oli katsottu olevan sama yksikköhinta riippumatta siitä, oliko tontin osa merkitty esimerkiksi rakennusalaksi tai istutettavaksi tontin osaksi.

Pääperiaatteesta oli asiaa koskevassa kirjallisuudessa esitetty poikkeukseksi ensinnäkin tilanne, jossa tontinosaan kohdistui sitä rasittava erityinen oikeus. Yleisimmin esiintyvä poikkeus oli, kun lunastettavalla kerrostalotontin osalla sijaitsi esimerkiksi arvokas omakotitalo. Tällöin tontinosa oli arvioitava ensin kerrostalotontin osana ilman rakennuksen arvoa ja sitten omakotikiinteistönä, jolloin rakennuksen arvoon lisättiin maapohjan arvo omakotitontin hinnan mukaan laskettuna. Tällaisessa tapauksessa lunastuskorvaus määrättiin luovuttajalle edullisemman vaihtoehdon mukaan. Eri yksikköhinnan käyttämistä oli esitetty perustelluksi myös, jos suuren teollisuustontin eri osat olivat rakennuskelpoisuudeltaan hyvin erilaisia. Lisäksi oli esitetty, että tasa-arvoperiaatteesta voi olla aiheellista poiketa, kun tonttiin kuului sekä maa- että vesialuetta, jolloin perusteena oli alueiden perusolemuksen ja käyttömahdollisuuden erot. Tuoreimmassa asiaa käsitelleessä teoksessa oli esitetty, että sitovaa tonttijakoa edellyttävällä alueella arvioitiin kaikki tontinosat pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoisiksi. Näin ollen jopa tonttiin sisältyvä vesialue tai -jättö, niin kutsuttu kirvesvarren alue tai muu rakennuskelvoton alue oli hinnoiteltu samanarvoiseksi kuin rakennusalaan sisältynyt alue.

Valittajan viittaamassa ennakkopäätöksessä KKO 2000:38 oli lähdetty siitä, että tietyissä tapauksissa otettiin huomioon lunastettavan alueen vastainen käyttötarkoitus ja että lunastettavaa vesijättöaluetta ja lunastajan tilaa voitiin osittain tarkastella yhtenä kokonaisuutena. Vesijätön hinta tuli määrätä ottaen huomioon vesijättöalueen vastainen käyttötarkoitus lomarakennuskäytössä yhdessä lunastajatilan kanssa ja määrätä vesijätön hinta käyttäen lähtökohtana lomarakennustonttien käypää hintaa. Tuomiossa esitetty periaate ei tukenut valitusta, koska arvioinnin lähtökohdaksi juuri tuossa tapauksessa otettiin lunastavan lomarakennustontin käypä hinta eikä valittajan esittämällä tavalla sitä huomattavasti halvempaa hintaa. Koska lunastus ei ollut tuonut edellä mainitussa tapauksessa lunastajalle rakennusoikeutta vaan vain yhteyden vesialueeseen, tämä ennakkopäätös ei soveltunut sellaisenaan noudatettavaksi tässä tilanteessa.

Valitusta tukemaan esitetyssä Etelä-Suomen maaoikeuden päätöksessä 3.3.1987 nro 32/1987 lunastuskorvaus määrättiin 15 prosentin suuruiseksi osaksi tontin käyvästä hinnasta eli 566 100 markaksi, kun lunastustoimikunnan päätös oli ollut 810 000 markkaa. Lunastettavaan tontinosaan oli kohdistunut maankäyttörajoitus, kun siitä suurempi osa oli ollut yleiselle jalankululle varattua aluetta ja pienempi osa istutettavaa tontinosaa. Tonttijako oli maaoikeuden tuomion selostuksen mukaan laadittu ja vahvistettu asemakaavan vastaisesti ja mikäli asemakaavaa olisi noudatettu, tontinosan lunastamista ei olisi tarvinnut suorittaa. Maaoikeuden päätös vastasi hyvin tasahinnasta poikkeamisen syytä, ja muiltakin osin juttu poikkesi suuresti tavanomaisesta.

Valittaja oli esittänyt, ettei maaoikeuden tuomio 6.2.1996 Dnro U95/021 soveltunut oikeusohjeeksi, koska siinä oli kysymys ensimmäisen asemakaavan mukaisen tontin tontinosan lunastamisesta ja nyt oli kysymys toisen asemakaavan mukaisesta tilanteesta, jossa rakennusoikeus ei kaavamuutoksen myötä lisääntynyt. Hatusen mukaan tilanteet olivat kuitenkin sillä tavalla samanlaiset, että kummassakin tapauksessa tonteille oli määritelty kiinteät rakennusoikeudet ja että lunastaminen ei lisännyt tontin rakennusoikeutta. Kummassakin tapauksessa tontilla oli ennen lunastamista sijainnut lunastajakiinteistöjen alueella asuinkäytössä ollut rakennus ja kummassakin tapauksessa lunastettavan yhteisen alueen pinta-ala oli hyvin vähäinen koko tontin pinta-alaan verrattuna. Viitatussa maaoikeuden tuomiossa lunastajan kiinteistöllä sijaitsi usean asunnon rivitalo. Valittajan ostamalla tontilla Y, mikä kuului osana tonttiin X, ei ostohetkellä ollut itsenäistä ja erillistä rakennusoikeutta, vaikkakin sillä sijaitsi asuinrakennus. Näin ollen maaoikeuden tuomion 6.2.1996 tilanne vastasi hyvin käsiteltävänä olevaa tilannetta.

Toimituskartan perusteella lunastetusta yhteisen alueen osasta, 109 neliömetristä, runsas kolmasosa on vesijättöä ja loput vesialuetta. Lunastettu alue oli vähäinen, vain noin 5 prosenttia koko tontin pinta-alasta ja se sijaitsi 2 - 4 metrin levyisenä nauhana tontin Y länsipuolella. Toimituskartan mukaan myös tontin Y vähäisiä osia oli vesialueena. Tässä tapauksessa lunastetun alueen saattaminen siihen rajoittuvan tontin alueen kuntoa vastaavaksi ei aiheuttanut suuria kustannuksia, joten alueiden perusolemuksissa tai käyttömahdollisuuksissa ei ollut edellä mainitulla tavalla oikeuskirjallisuudessa esitettyjä eroja. Asemakaavan mukaan lunastetusta alueesta ei sisältynyt tontin rakennusalaan osia, joten rakentamiskelpoisuusolosuhteilla tai niiden eroilla ei ollut sellaista merkitystä, että olisi syytä poiketa tontin tasahintaperiaatteesta.

Hatunen katsoi, että toimituksessa lunastetulle alueelle määrätty korvaus 89 489 euroa vastasi käypää hintatasoa etenkin valittajan ostamaa tonttia Y koskeneessa kaupassa maksetun kauppahinnan perusteella ja hylkäsi valituksen.