A omisti yhden kuudesosan ja B viisi kuudesosaa Tammisaaressa Lillkrokan-nimisessä saaressa meren rannalla sijaitsevasta, pinta-alaltaan 0.800 hehtaarin suuruisesta tilasta. Tilalla sijaitsevat A:n hallinnassa oleva ennen 1.3.1946 voimaantullutta lakia rakentamisesta maaseudulla rakennettu kesämökki sekä B:n hallinnassa olevat vuonna 1966 myönnetyn rakennusluvan perusteella rakennettu lomamökki ja vuonna 1986 myönnetyn rakennusluvan perusteella rakennettu saunamökki.

Tammisaaren kaupunginvaltuuston 13.12.1999 hyväksymän ja Korkeimman hallinto-oikeuden 26.1.2004 antamalla päätöksellä lainvoimaiseksi tulleen rantaosayleiskaavan mukaan tilan kohdalle oli merkitty yksi rakennuspaikka.

B oli pyytänyt Tammisaaren kaupunginhallitukselta suostumusta tilan halkomiseksi kahdeksi rakennuspaikan muodostavaksi kiinteistöksi. Kaupunginhallitus ei päätöksellään 30.9.2002 ollut antanut suostumustaan halkomiseen.

A pyysi hakemassaan maanmittaustoimituksessa, että yhteisomistussuhteen purkamiseksi tila halottaisiin siten, että hänelle muodostettavaan kiinteistöön tulisi hänen vuosikymmeniä hallitsemansa vanha kesämökki.

B ei vastustanut halkomista, jos voidaan muodostaa kaksi rakennuspaikkaa, hänelle oma ja A:lle omansa. A:lle muodostettavaan kiinteistöön voitiin jättää hänen hallitsemansa vanha kesämökki.

Halottavaksi pyydetty kiinteistö sijaitsee alueella, jolla on voimassa oikeusvaikutteinen yleiskaava. Kaavassa kiinteistö on kokonaisuudessaan merkitty lomarakennusalueeksi. Kiinteistölle on määrätty vain yksi rakennuspaikka, joka käsitti koko kiinteistön.

Kiinteistönmuodostamislain 34 §:n 2 momentin mukaan, ottaen huomioon lain 53 §:n 1 momentin viittaussäännöksen, rakennuspaikaksi tarkoitetun kiinteistön saa muodostaa halkomalla, jos muodostettava kiinteistö täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä sen nojalla annetuissa säännöksissä ja määräyksissä rakennuspaikalle asetetut vaatimukset. Tämä säännös koskee molempia halkomisessa muodostettavia kiinteistöjä. Tammisaaren kaupungin rakennusjärjestyksessä, jota kaava-alueella myös tulee noudattaa, vaaditaan rakennuspaikan pinta-alaksi vähintään 5 000 neliömetriä.

Koska tilan pinta-ala on 8 000 neliömetriä, kiinteistöstä ei ole mahdollista muodostaa kahta rakennusjärjestyksen vaatimukset täyttävää rakennuspaikkaa. Rakennusjärjestyksen määräystä tulee noudattaa, vaikka uusia rakennuslupia ei haettaisikaan.

Halkomisessa viisi kuudesosaa kiinteistöstä omistava B tulisi saamaan kiinteistön, jonka ala olisi vähintään 5 000 neliömetriä, ja A:lle jäisi enintään 3 000 neliömetrin suuruinen kiinteistö.

Osakkaiden esittämien toivomusten perusteella halkomisessa tulisi muodostaa kaksi kiinteistöä, joissa kumpaankin jäisi lomarakennus; A:lle tulisi jättää hänen hallitsemansa kesämökki ja B:lle hänen hallitsemansa lomarakennus ja sauna. Mikäli kiinteistö jaettaisiin tällä tavoin, siitä tosiasiallisesti muodostuisi kaksi rakennuspaikkaa, koska kummallekin kiinteistölle jäisi lomarakennukset. Jos halkomisessa rakennettu kiinteistö muodostettaisiin muuta tarkoitusta varten kuin rakennuspaikaksi, syntyisi pysyvä ristiriitatilanne kiinteistön tosiasiallisessa käyttötarkoituksessa.

Ottaen huomioon kiinteistönmuodostamislain edellä mainitut säännökset ja edellä todetut perustelut halkomista ei ollut mahdollista suorittaa siten, että tilasta muodostetaan kaksi rakennuspaikkaa.

Kiinteistönmuodostamislain 53 §:n 2 momentin viittaussäännöksen mukaan ranta-alueella on halkomisessa kiinteistöt pyrittävä muodostamaan siten, että muodostamisessa otetaan huomioon laadittava kaava. Koska halottavaksi pyydetty kiinteistö sijaitsee alueella, jolla on voimassa oikeusvaikutteinen osayleiskaava, jossa kiinteistölle on määrätty vain yksi rakennuspaikka, joka käsitti koko kiinteistön, halkominen, jos se toteutettaisiin, vaikeuttaisi sanotun kaavan toteuttamista.

Koska kiinteistönmuodostamislain mukaiset edellytykset halkomisen suorittamiselle eivät olleet olemassa, toimitusinsinööri päätti jättää halkomisen sikseen.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Henry Nyman.

Maaoikeus, jonne A valitti, totesi, että A oli vaatinut tilan halottavaksi siten, että vanhempi lomamökki tulee hänen osuuteensa ja ensisijaisesti siten, että molemmat tilat muodostetaan rakennuspaikoiksi ja toissijaisesti siten, että vain B:lle tila muodostetaan rakennuspaikaksi. B oli vastustanut tilan halkomista viimeksi mainitulla tavalla.

Tammisaaren kaupunki oli 30.9.2002 todennut, että tila sijaitsi ranta-alueella ja kaupunginvaltuuston 13.12.1999 hyväksymän, mutta tuolloin lainvoimaa vailla olleen rantayleiskaavan alueella. Kaavan mukaan tilalla on yksi rakennusoikeus, joka oli käytetty. Tilan halkominen kahdeksi rakennuspaikaksi olisi ollut kaavan vastaista eivätkä muodostettavat kiinteistöt olisi täyttäneet rakennusjärjestyksen asettamaa 5 000 neliömetrin vähimmäispinta-alaa. Näin ollen kaupunki ei antanut suostumustaan tilan halkomiseksi. Tammisaaren eteläisen saariston rantayleiskaava oli sittemmin tullut lainvoimaiseksi Korkeimman hallinto-oikeuden hylättyä 26.1.2004 sitä koskevat valitukset.

Kiinteistönmuodostamislain 36 §:n 1 momentin mukaan ranta- alueella ei rakennuspaikaksi tarkoitettua määräalaa saa lohkoa ennen asemakaavan tai sellaisen oikeusvaikutteisen yleiskaavan voimaantuloa, jossa rakentamismahdollisuudesta on erityisesti määrätty. Maankäyttö- ja rakennuslain 14 §:n 4 momentin mukaan rakennusjärjestyksessä olevia määräyksiä ei puolestaan sovelleta, jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa on asiasta määrätty toisin. Koska alueella nyt on voimassa yleiskaava, ranta-alueen rajoitusta ja rakennusjärjestystä ei sovellettu. Koska kaupungin kielteinen päätös oli koskenut kiinteistönmuodostamislain 36 §:n 2 momentissa tarkoitettua suostumusta poiketa 1 momentin rajoituksesta, sillä ei enää ollut merkitystä asiassa.

Kysymykseen tulee tällöin ainoastaan kiinteistönmuodostamislain 34 §:n 2 momentin soveltaminen. Sen mukaan rakennuspaikaksi tarkoitetun kiinteistön saa muodostaa lohkomalla, jos muodostettava kiinteistö täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä sen nojalla annetuissa säännöksissä ja määräyksissä rakennuspaikalle asetetut vaatimukset. Kiinteistönmuodostamislain 53 §:n 1 momentin mukaan säännöstä noudatetaan soveltuvin osin halkomisessa. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn käsityksen mukaan kaikkien halkomisessa muodostettavien kiinteistöjen tulee täyttää nämä edellytykset.

Yleiskaavassa tila on osoitettu loma-asuntoalueeksi RA-3, jossa uuden rakennuspaikan vähimmäiskoko on 5 000 neliömetriä ja rantaviivan vähimmäispituus 50 metriä. Kaavamääräysten mukaan pallojen lukumäärä osoittaa olemassa olevien ja uusien rakennuspaikkojen lukumäärän alueella. Kaavakartalle on tilan kohdalle merkitty yksi tällainen pallo, joten tilalla on yksi rakennuspaikka.

Molemmat jako-osakkaat olivat vaatineet, että heidän hallitsemansa rakennukset tulevat heille muodostettaviin kiinteistöihin. Toiselle tilalle tulisi tällöin kaksi rakennusta ja toiselle yksi rakennus. Kuten toimitusinsinööri oli todennut, tilasta muodostuisi tosiasiassa kaksi uutta rakennuspaikkaa. Lisäksi toisen tilan pinta-ala olisi yleiskaavassa sallittua vähimmäiskokoa pienempi. Olemassa olevien rakennusten vuoksi merkitystä ei ollut sillä, että A oli suostunut siihen, että ainoastaan B:n kiinteistö merkittäisiin muodostetuksi rakennuspaikaksi. Näin ollen maaoikeus katsoi, että tilan muodostaminen tällä tavoin kahdeksi rakennuspaikaksi vaikeutti maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 2 momentin vastaisesti yleiskaavan toteuttamista eikä edellä mainitussa 2 momentissa säädettyjä kiinteistön muodostamisen edellytyksiä ollut olemassa.

Kiinteistönmuodostamislain 34 §:n 4 momentin mukaan saadaan kuitenkin edellä olevan estämättä rakennuspaikaksi tarkoitettu määräala lohkoa kiinteistöksi, jos lohottavaa aluetta varten on toimitusta aloitettaessa voimassa tai toimituksen kuluessa saadaan muuta kuin tilapäistä rakennusta koskeva rakennuslupa taikka jos rakennus on jo rakennettu tällaisen luvan perusteella.

Tilalla sijaitseva A:n hallinnassa oleva vanhempi lomamökki on rakennettu 1940-luvulla eikä sen rakentamiselle ollut myönnetty erityistä lupaa. B:n hallinnassa olevien uudemman loma-asunnon ja saunan rakentamiselle on myönnetty rakennusluvat 1966 ja 1986. Lupia myönnettäessä rakennuspaikkana olisi voitu pitää pienempääkin aluetta kuin koko tilaa.

Jos rakennusluvat olisi myönnetty siten, että erikseen hallittujen rakennusten ympäristöjä olisi pidetty erillisinä rakennuspaikkoina, ne voitaisiin lainkohdan mukaan muodostaa nyt kiinteistöiksi. Näin ei ole kuitenkaan tapahtunut, vaan rakennusluvat on ilmoitettu myönnetyn koko tilalle. Kiinteistönmuodostamislain 34 §:n 4 momentissa säädettyjä kiinteistönmuodostamisen edellytyksiä ei siten ollut olemassa.

Maaoikeus katsoi, ettei ollut olemassa edellytyksiä halkomisen suorittamiselle. Tämän vuoksi ei ollut syytä muuttaa toimitusinsinöörin päätöksen lopputulosta ja A:n valitus hylättiin.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Marja-Leena Honkanen ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.