2005 false

KKO:2005:13

Kiinteistö kuului määräosin neljälle osaomistajalle. Vuokrasopimuksen mukaan kolme heistä vuokrasi kiinteistön neljännelle. Sopimuksen tulkittiin tarkoittavan, että kaikki osaomistajat olivat yhdessä sopineet koko kiinteistön vuokraamisesta yhdelle heistä. Sopimukseen perustuva vuokraoikeus voitiin maakaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla kirjata.

Kysymys myös siitä, oliko valitus voitu hovioikeudessa seuloa.

MK 14 luku 1 §

OK 26 luku 2 §

Asian aikaisempi käsittely Asian tausta ja hakemus

A omisti neljäsosan eräästä Vihdin kunnan Kourlan kylässä sijaitsevasta tilasta. B, C ja D omistivat kukin myös neljäsosan tilasta.

Tilan omistajat tekivät 6.9.2003 keskenään vuokrasopimuksen, jonka mukaan tila vuokrattiin A:lle 25 vuoden ajaksi. Sopimuksen mukaan vuokraajalla oli oikeus vuokranantajia enempää kuulematta saada vuokraoikeutensa maakaaren mukaisesti rekisteröidyksi. Vuokraajalla oli myös oikeus vuokranantajia enempää kuulematta siirtää vuokraoikeus kolmannelle.

A pyysi Lohjan käräjäoikeudessa, että vuokraoikeus kirjataan.

Lohjan käräjäoikeuden päätös 27.11.2003

Käräjäoikeus totesi, että vuokrasopimuksen mukaan kolme kiinteistön neljästä omistajasta vuokrasivat kiinteistön sen neljännelle omistajalle. Kolme omistajaa olivat allekirjoittaneet sopimuksen vuokranantajina ja neljäs, kirjaamisen hakija, oli allekirjoittanut sen vuokralaisena. Kiinteistön neljä omistajaa omistivat kiinteistön yhtäläisin määräosuuksin.

Vuokrasopimuksen kohteena ei voinut olla määräosa kiinteistöstä. Sellaista kiinteistöön kohdistuvaa erityistä oikeutta, jossa kiinteistön hallinta perustui osittain vuokrasopimukseen ja osittain kiinteistön määräosaiseen omistusoikeuteen, ei maakaaren 14 luvun 1 §:n mukaan myöskään voinut kirjata.

Käräjäoikeus hylkäsi hakemuksen.

Asian on ratkaissut laamanni Markku Brax.

Helsingin hovioikeuden päätös 16.4.2004

Hovioikeus, jonne A valitti, katsoi, että asiassa oli selvää, ettei valituksen enempään tutkimiseen ollut laissa säädettyjä perusteita. Käräjäoikeuden ratkaisu ei ollut virheellinen eikä A:n oikeusturva asian laatu huomioon ottaen muustakaan syystä edellyttänyt valituksen käsittelyn jatkamista.

Hovioikeus oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:n nojalla päätti, ettei valitusta oteta enempään tutkintaan. Käräjäoikeuden päätös jäi voimaan.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden presidentti Lauri Melander ja hovioikeudenneuvokset Paula Salonen ja Riitta Rajala.

Korkeimman oikeuden ratkaisu Perustelut

1. Lohjan käräjäoikeus on 27.11.2003 antamallaan päätöksellä hylännyt A:n hakemuksen, jossa hän oli pyytänyt, että hänen 6.9.2003 allekirjoitettuun vuokrasopimukseen perustuva vuokraoikeutensa kirjattaisiin. A oli vuokrasopimuksen sanamuodon mukaan vuokrannut B:ltä, C:ltä ja D:ltä tilan Vihdin kunnan Kourlan kylässä. Tilasta nämä omistivat kukin neljäsosan ja A itse myös yhden neljäsosan. Käräjäoikeus on todennut, että vuokrasopimuksen kohteena ei voinut olla määräosa kiinteistöstä sekä katsonut, että sellaista kiinteistöön kohdistuvaa erityistä oikeutta, jossa kiinteistön hallinta perustuu osittain vuokrasopimukseen ja osittain kiinteistön määräosaiseen omistukseen, ei maakaaren 14 luvun 1 §:n mukaan voitu kirjata.

2. Hovioikeus on oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:ssä tarkoitetussa seulontamenettelyssä katsonut, ettei käräjäoikeuden ratkaisu ollut virheellinen eikä A:n oikeusturva asian laatu huomioon ottaen muustakaan syystä edellyttänyt valituksen käsittelyn jatkamista. Sen vuoksi hovioikeus ei ole ottanut valitusta enempään tutkintaan.

3. Asiassa on näin ollen ensiksi kysymys siitä, onko valitus voitu hovioikeudessa seuloa. Huomioon ottaen sen, millä perusteella hovioikeus on seulonut valituksen, on ensin arvioitava, onko ollut selvää, ettei käräjäoikeuden ratkaisu ollut virheellinen.

4. Maakaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan kirjata saadaan muun muassa sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus.

5. Käräjäoikeus on lähtien sopimuksen sanamuodosta päätynyt siihen, että sopimuksessa vuokranantajiksi merkityt osaomistajat olivat vuokranneet vain omat osuutensa tilasta vuokralaiseksi merkitylle osaomistajalle. Tällainen oikeustoimi olisi pätemätön, koska kiinteistön määräosuuksin omistavat voivat eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 4 §:n mukaan vain yhdessä päättää kiinteistön käyttöä ja hallintaa koskevista seikoista. Kun käsillä olevassa tapauksessa kaikki osaomistajat ovat olleet yksimielisiä koko kiinteistön vuokraamisesta A:lle, vaikka hänen nimensä onkin jäänyt merkitsemättä sopimuksen vuokranantajia koskevaan kohtaan, osapuolten ilmeinen yhteinen tarkoitus on sopimuksen tulkinnassa asetettava etusijalle sanamuotoon nähden. A on siten sopimuksella saanut koko tilan yksinomaiseen hallintaansa. Kun vuokralle annon kohteena näin ollen on ollut koko kiinteistö eikä käräjäoikeuden toteamin tavoin vain sen määräosa, Korkein oikeus katsoo, että A:n sopimukseen perustuva oikeus on sellainen, joka voidaan maakaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin nojalla kirjata.

6. Edellä todetun perusteella vuokrasopimuksen sisältö on ollut tulkinnanvarainen. Käräjäoikeuden ratkaisun ja siitä hovioikeuteen tehdyn valituksen perusteella ei ole siten voinut olla oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla selvää, ettei käräjäoikeuden ratkaisu ole ollut virheellinen. Sen vuoksi A:n valitusta ei olisi saanut seuloa.

7. Asiassa ei ole vastapuolta eikä asian palauttamisella hovioikeuteen siten olisi vaikutusta oikeudenkäyntiaineistoon. Muutakaan syytä palauttamiseen hovioikeuteen ei ole. Korkein oikeus ottaa viivytyksen välttämiseksi asian välittömästi ratkaistavakseen.

Päätöslauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden päätökset kumotaan. Asia palautetaan kirjaamisen suorittamiseksi Lohjan käräjäoikeuteen. Käräjäoikeuden on otettava omasta aloitteestaan asia käsiteltäväkseen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Mikko Tulokas, Lauri Lehtimaja, Mikael Krogerus ja Pasi Aarnio. Esittelijä Matti Sepponen (mietintö).

Esittelijän mietintö

Esittelijäneuvos Sepponen : Mietintöni vastaa Korkeimman oikeuden päätöstä perustelujen ja päätöslauselman osalta. Perusteluihin kuitenkin lisäisin seulontaa koskevalta osalta seuraavaa:

Seulontamenettelyä koskevan lain esitöiden (HE 91/2002 vp, LaVM 27/2002 vp ja PeVL 35/2002 vp) mukaan lain tavoitteena on asianosaisten ja hovioikeuden kustannusten ja vaivojen säästäminen kohdentamalla hovioikeuden täystutkinta vain täystutkintaa edellyttäviin asioihin. Tarkoituksena ei ole ollut rajoittaa muutoksenhakuoikeutta, vaan oikeusturvasta tinkimättä eriyttää hovioikeuden käsittely asioiden laadun mukaan. Lähtökohtana on ollut valitusten ottaminen täystutkintaan. Seulotuissa asioissa hovioikeus kontrolloi alioikeuden ratkaisun lopputuloksen ottamatta asiaa laajemmin käsiteltäväksi. Seulontamenettelyssä oikeudenkäyntiaineistona otetaan huomioon pääsääntöisesti vain valitus ja käräjäoikeuden ratkaisu.

A:n valituksessa hovioikeudelle on ollut kysymys siitä, onko käräjäoikeuden hakemusasiassa tekemä päätös virheellinen. Asiassa ei ole vastapuolta. Tosiasiatiedot ilmenevät käräjäoikeuden ratkaisusta ja hovioikeuteen tehdystä valituksesta. Asiassa ei ole ollut tarpeen pitää pääkäsittelyä eikä muutenkaan uudelleen kuulla asianosaista.

Seulonnalla ei tällaisessa asiassa voida saavuttaa niitä kustannusten tai vaivojen säästämistä, joita seulontamenettelyn käyttöönotolla on tavoiteltu. Tämän vuoksi ja kun lähtökohtana on valitusten ottaminen täystutkintaan, A:n valituksen seulominen on ollut lain tavoitteiden vastaista. Korkein oikeus todennee, ettei hovioikeus olisi tämänkään vuoksi saanut seuloa A:n valitusta.