A ja B lausuivat Raahen käräjäoikeudessa, että he olivat ostaneet C:ltä ja D:ltä 31.8.2001 vahvistetulla kauppakirjalla tilan ja sillä olevan omakotitalon 420 000 markan kauppahinnasta. Talossa oli useita virheitä, jotka myyjät C ja D olivat ennen kauppaa jättäneet ilmoittamatta. Koska virheet olivat olennaisia, A ja B vaativat, että kauppa puretaan ja C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta korkoineen. Vaihtoehtoisesti A ja B vaativat, että myyjät C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennusta.

C ja D kiistivät kanteen ja lausuivat, että he olivat ennen kauppaa kertoneet ostajille kaikki tietämänsä kaupantekoon vaikuttavat asiat. Sellaista olennaista virhettä ei ollut, joka olisi oikeuttanut kaupan purkamiseen. C ja D eivät olleet tienneet kanteessa tarkoitetuista vaurioista, joten ostajilla ei myöskään ollut oikeutta hinnanalennukseen.

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että pesuhuoneen lattiarakenteisiin oli päässyt vettä, mikä oli vaurioittanut seinien puurakenteita ja lattialaattaa. Koska myydyn rakennuksen pesuhuoneessa, saunassa, vaatehuoneessa, kodinhoitohuoneessa ja WC:ssä oli kosteusvaurioita, kaupan kohteessa oli ollut myyntihetkellä olennainen virhe.

Kysymys oli salaisesta ja olennaisesta virheestä. Ostajien tietoisuus virheestä olisi vaikuttanut kaupantekoon. Salainen virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen. Valintaa tehtäessä oli otettava huomioon, että virhe oli kohtuudella korjattavissa eikä se estänyt käyttämästä rakennusta siihen tarkoitukseen, mihin se oli hankittu. Myyjien ei ollut näytetty tienneen virheestä eikä heidän ollut siten näytetty menetelleen huolimattomasti. Kysymys oli vain tavanomaisena pidettävien kosteusvaurioiden korjaamisesta. Virheiden korjaamisen kustannukset olivat sinänsä suurehkot kaupan kohteen arvoon verrattuna eli yli kolmasosan. Ne eivät kuitenkaan olleet niin suuret, että kaupan purku olisi sen takia kohtuullisempi ratkaisu kuin hinnanalennus. Tämän vuoksi kauppaa ei tullut määrätä purettavaksi.

Käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 17 000 euroa, minkä määrän käräjäoikeus velvoitti C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle hinnanalennuksena.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Timo Tammiketo.

A ja B vetosivat kaikkiin kanteessa esiintuomiinsa rakennuksen virheisiin ja vaativat, että kauppa puretaan. Käräjäoikeus oli todennut, että kaupan kohteessa on olennainen virhe. Olennaisesta virheestä seuraa ostajalle oikeus kaupan purkuun.

C ja D vaativat, että valitus hylätään. Hovioikeuden pyydettyä C:tä ja D:tä yksityiskohtaisesti ilmoittamaan käsityksensä vastapuolten vaatimusten perusteista C ja D lausuivat, että kaupan kohteen virheiden seuraamusta harkittaessa tuli ottaa huomioon kokonaisuus. Käräjäoikeus oli perusteellisesti ottanut kantaa kaikkiin väitettyihin kaupan kohteen virheisiin ja tehnyt oikean johtopäätöksen niiden merkityksestä asiassa. C ja D kiistivät valituksessa esitetyn tulkinnan, jonka mukaan ostajalla olisi mahdollisuus valita kaupan purkamisen ja hinnanalennuksen välillä siinä tapauksessa, että kaupan kohteessa oli olennainen virhe.

Hovioikeus lausui perusteluissaan seuraavaa:

Maakaaren 2 luvun 17 §:ssä säädetään kiinteistön laatuvirheestä. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi lain 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

A:n ja B:n kanteesta käräjäoikeus oli päätynyt siihen, että kaupan kohteessa oli ollut olennainen virhe. C ja D eivät olleet hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon eivätkä he olleet A:n ja B:n valitukseen antamassaan vastauksessa eivätkä hovioikeuden heiltä pyytämässä vastauksen täydennyksessäkään vedonneet hovioikeudessa siihen, ettei kaupan kohteessa olisi ollut käräjäoikeuden selvitetyiksi katsomien virheiden perusteella maakaaressa tarkoitettua olennaista virhettä. Näin ollen oli riidatonta, että kaupan kohdetta oli kaupantekohetkellä rasittanut olennainen virhe. Näillä perusteilla hovioikeus katsoi, että A:lla ja B:llä oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus kaupan purkuun.

Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota siten, että kiinteistönkauppa purettiin.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Olli Varila, Osmo Hänninen ja Keijo Putkonen.