Erotettavien palstojen pinta-alat

Lohkomisen perusteena on sopimusositus. Sen mukaan lohkomisen tarkoituksena on ollut erottaa yleiskaavassa osoitetut 11 rakennuspaikkaa tässä vaiheessa kolmeksi palstaksi. Näin ollen palstat on voitu kiinteistönmuodostamislain 31 §:n säännökset huomioon ottaen erottaa rakennusjärjestyksen edellyttämän vähimmäispinta-alan ja kortteleihin osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärän perusteella määräytyviksi kolmeksi palstaksi.

Asiassa on ensiksikin kysymys siitä, olisiko palstoja lohottaessa perusteeksi tullut ottaa sopimusosituksen tekemisen aikana voimassa olleen rakennusjärjestyksen määräys, jonka mukaan ranta-alueella rakennuspaikan vähimmäiskoko oli 2 500 neliömetriä (vanha rakennusjärjestys) vai lohkomistoimituksen aikana voimassa olleen rakennusjärjestyksen määräys 3 000 neliömetrin vähimmäiskoosta (uusi rakennusjärjestys).

Kiinteistönmuodostamislain 31 §:n 1 momentin nojalla lohottavan määräalan rajat käydään saantokirjan ja saatavissa olevan selvityksen mukaan. Tässä tapauksessa saantokirjana olevassa sopimusosituksessa palstat on määritelty seuraavasti: "Puotniemi nimisestä palstasta kaavakarttaan 30.7.1997 RA 4 ja RA 4 ja RA 3 merkityistä kohdista 11 rakennuspaikkaa, rakennusjärjestyksen suuruisina alueina..." Saantokirja on palstojen rajojen ja pinta-alojen osalta tulkinnanvarainen. Sen sanamuoto mahdollistaa sinänsä joko vanhan tai uuden rakennusjärjestyksen mukaisen vähimmäispinta-alan mukaisen lohkomisen.

Saantokirjaa on tulkittava ensisijassa sopijapuolten tarkoituksen mukaisesti. Saantokirjassa mainitaan 11 rakennuspaikkaa, jotka ovat kooltaan rakennusjärjestyksen mukaisia. Tämä tukee sellaista tulkintaa, että olennaista on B:n osalle sovittujen rakennuspaikkojen lukumäärä ja niiden rakentamiskelpoisuus. Samaa tulkintaa tukee myös yleinen osituksen tarkoitus. Osituksessahan on yleensä tarkoitus osoittaa puolisoille tietyt arvomääräiset osat ositettavasta omaisuudesta. Ranta-alueiden arvossa olennaista on rakennuspaikkojen eli rakennusoikeuden määrä.

Palstojen erottaminen siten, että niiden pinta-alat määräytyisivät vanhan rakennusjärjestyksen mukaisen vähimmäispinta-alan ja alueille osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärän perusteella, johtaisi siihen, että yleiskaavan mukaista rakennuslupien määrää ei voitaisi nyt voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyksistä johtuen myöntää ilman maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista kunnan tai alueellisen ympäristökeskuksen myöntämää poikkeusta. Jos poikkeusta ei myönnettäisi, B:n osalle tulisikin sopimuksessa sovittua vähemmän rakennuspaikkoja. Tämä lopputulos olisi sopimuksen tarkoituksen vastainen.

Palstojen lohkominen uuden rakennusjärjestyksen vähimmäispinta-alaa noudattaen johtaa siihen, että B saa rakennusmaata 0,55 - 0,8 hehtaaria enemmän kuin, jos palstojen lohkomisessa olisi noudatettu vanhan rakennusjärjestyksen vähimmäispinta-alaa. A saa puolestaan vastaavan määrän vähemmän yleiskaavan mukaista maa- ja metsätalousmaata. Kun asiassa ei ole edes väitetty, että sanottu lohkominen vaikuttaisi merkityksellisesti A:lle jäävän kantatilan arvoon, uuden rakennusjärjestyksen mukaisen vähimmäispinta-alan mukaan toimitetun lohkomisen lopputulosta ei voida pitää kokonaisuutenakaan sopimusosituksen tarkoituksen vastaisena.

Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että palstoja lohottaessa on tullut noudattaa uuden rakennusjärjestyksen mukaisia vähimmäispinta-aloja.

Palstoille perustetut tieoikeudet

Toiseksi asiassa on kysymys siitä, onko lohkomisen yhteydessä voitu perustaa tieoikeudet kullekin tulevalle 11 rakennuspaikalle vai olisiko tieoikeudet tullut perustaa tässä vaiheessa ainoastaan nyt lohotuille kolmelle palstalle.

Kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 3 momentin mukaan kiinteistötoimituksessa on kullekin kiinteistölle ja palstalle järjestettävä tarpeellinen kulkuyhteys kadulle, rakennuskaavatielle, yleiselle tielle tai sellaiselle yksityiselle tielle pääsemiseksi, jota varten on perustettu tiekunta, perustamalla 154 §:n 1 momentin 9 kohdassa tarkoitettu rasite taikka perustamalla yksityisistä teistä annetussa laissa tarkoitettu pysyvä tai määräaikainen tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus. Tällaisen oikeuden perustamisen edellytyksiin sovelletaan, mitä yksityisistä teistä annetussa laissa säädetään. Viimeksi mainitun lain 7§:n 1 momentin mukaan tie on suunnaltaan, leveydeltään ja muutoinkin tehtävä sillä tavoin, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja tuottamatta kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin tarve vaatii. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan tietä ei saa tehdä, jos sitä entisten yksityisten ja yleisten teiden käyttäminen sekä muut yleiseltä kannalta merkitykselliset seikat huomioon ottaen ei ole pidettävä tarkoituksenmukaisena.

Tieoikeuden perustamisen edellytyksiä harkittaessa huomioon on otettava toimituksen aikaisen maankäytön ohella ennakoitavissa olevat muutokset sekä näistä johtuvat maankäytölliset rajoitukset ja kulkemistarpeet. Alueella voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa on nyt lohkottujen palstojen alueille osoitettu rakennusoikeutta kaikkiaan 11 rakennuspaikan verran. Yleiskaavaan on 17.1.2001 otettu määräys, jonka mukaan sen perusteella saa myöntää rakennusluvan tavanomaisen lomarakennuksen rakentamiseen. Rakennuspaikkojen lukumäärän ja sijoittelun osoittamista sellaisessa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa, joka on rakennusluvan myöntämisen perusteena, on pidettävä sellaisena ennakoitavissa olevana maankäytön muutoksena, joka voidaan ottaa huomioon tieoikeuden perustamisen edellytyksiä harkittaessa.

Tieoikeus voidaan perustaa toisen kiinteistön kautta yksityisistä teistä annetun lain 8 §:n mukaan, jos kulkuyhteys on tärkeätä kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle. Kun A ja B ovat sopimusosituksessa sopineet tieoikeuksien perustamisesta kantatilan alueella, ei tieoikeuksien perustamisesta voida katsoa aiheutuvan säännöksessä mainittua huomattavaa haittaa. Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.