A oli 2.1.1991 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut X:ltä ja Y:ltä Pukkilan kunnan Syvänojan kylässä olevan Pekkalan tilan RN:o 7:21 1 200 000 markan kauppahinnalla. Pukkilan kunta oli 14.1.1991 tehnyt päätöksen etuostooikeuden käyttämisestä.

A vaati Pukkilan kuntaa vastaan ajamassaan kanteessa, että kunta velvoitetaan maksamaan hänelle Pekkalan tilan etuosto-oikeuden käyttämisen johdosta kauppahintaa, kustannusten korvausta ja yliaikakorkoa yhteensä 676 164,55 markkaa 16 prosentin viivästyskorkoineen. Kaupasta A:lle aiheutuneet kustannukset olivat pääasiassa muodostuneet hänen ottamansa 900 000 markan pankkilainan korko- ja järjestelykuluista.

Kunta vastusti kannetta ja katsoi muun muassa, että A:lle maksettavasta kauppahinnasta oli vähennettävä hänen saamansa metsänmyyntitulot.

Käräjäoikeus totesi hallituksen esityksestä eduskunnalle (180/1975) ilmenevän, että kunnan etuosto-oikeudesta kiinteistönkaupassa annetun lain (etuostolaki) mukaan luovutuksensaajalle kaupan johdosta kuuluvat velvollisuudet siirtyivät etuoston perusteella kunnalle. Kauppakirjan ehdoista vastaaminen oli sidottu siihen ajankohtaan, jolloin etuosto oli loppuun saatettu (11 §) eli päätös saanut lainvoiman. Tähän saakka ostajan tuli huolehtia luovutuksen saajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä (15 § 1 mom). Tämän jälkeen vastuu siirtyi kunnalle.

Ostajan ja kunnan välisten oikeussuhteiden selvittämisessä oli lähtökohtana, että ostajan oli saatava takaisin hänen sijaansa tulleelta kunnalta, mitä hän oli kaupanteon johdosta joutunut suorittamaan joko kauppakirjan ehtojen mukaan tai muuten kaupanteosta johtuvina velvoitteina. Siltä osin kuin suoritukset johtuivat ostajan laiminlyönnistä, ei kuitenkaan voitu pitää kohtuullisena mainitun velvollisuuden asettamista kunnalle. Niinpä ostajan maksettaviksi erääntyneet korot tai sopimussakko jäivät hänen vahingokseen. Sellaisia velvoitteita, jotka olivat saattaneet kuulua ostajalle muutoin kuin kauppakirjan ehtojen mukaan, olivat lähinnä kiinteistön omistukseen sidotut metsänhoito tai muut sellaiset maksut edellyttäen, että kiinteistönomistus oli siirtynyt kaupan ehtojen mukaan ostajalle. Lisäksi kunnan oli korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Tällaisia saattoivat olla esimerkiksi mahdollinen kiinteistönvälityspalkkio sekä kaupassa tarvitut rasitustodistukset ynnä muut ja kaupan tekemiseksi tarpeelliset matkakustannukset.

Edelleen kunnan oli korvattava ostajalle kiinteistön hallinnasta ja hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset - kuitenkin vain sikäli kuin kustannukset olivat ylittäneet sen, minkä oli katsottava vastaavan ostajan omaisuudesta saamaa hyötyä (15 § 1 mom). Näille ostajan suorituksille kunnan oli maksettava 5 prosentin korko suorituksen maksupäivästä lukien.

A oli rahoittanut kaupan osittain käteismaksuilla ja osittain käyttämällä lainarahaa. 25.9.1990 maksettu 50 000 markkaa oli ollut käteismaksu. 2.1.1991 oli maksettu 650 000 markkaa, josta käteismaksulla 250 000 markkaa ja pankkilainaa oli otettu 400 000 markkaa, jonka lainan A oli maksanut pois saatuaan 17.2.1993 vastaajalta kauppahinnasta 400 000 markan suorituksen. 3.1.1992 oli maksettu 565 000 markkaa, josta käteismaksulla 65 000 markkaa ja pankkilainaa oli otettu 500 000 markkaa. Tätä lainaa A ei ollut vielä maksanut pois, koska kunta ei ollut täysin suorittanut hänen maksamaansa kauppahintaa. A oli saanut tilakaupan johdosta metsänmyyntituloja 16.11.1990 235 000 markkaa ja 15.4.1991 146 921,40 markkaa. Verratessaan näitä ajankohtia kauppahinnan suoritusajankohtiin käräjäoikeus totesi, ettei 16.11.1990 saatu metsänmyyntitulo ollut riittänyt 2.1.1991 tapahtuneeseen käteissuoritusosuuteen. 15.4.1991 saatu tulo oli voitu käyttää edellisen erotukseen (15 000 markkaa) sekä lisäksi A oli ollut velvollinen suorittamaan lainojen järjestelykulut ja korkokulut tuona aikana.

Käräjäoikeus katsoi, ettei metsänmyyntituloista ollut jäänyt sellaista ylijäämää, jolla A:n olisi tullut rahoittaa kiinteistönkauppa ilman lainarahoitusta. Myöskään muun maatalouden harjoittamisesta saatu mahdollinen tuotto ei ollut laskettavissa kauppahinnan rahoitukseen. Etuostolaissa ei ollut säädetty, että kiinteistön tuotto kuuluisi ostajan sijaan tulevalle kunnalle. Tuotto kuului siis ostajalle, jolla oli oikeus valita järkevä rahoitusmenettely. Jos koko tuotto olisi käytetty rahoitusjärjestelyihin, olisi tämä saattanut aiheuttaa lainoitustarvetta muussa A:n taloudessa.

Kunta oli velvollinen korvaamaan ostajalle kaupan johdosta tarpeelliset kustannukset, joita kauppahinnan rahoituskulut olivat. Rahoituskuluiksi katsottiin pankkilainojen järjestelykulut ja korkokustannukset. A oli kuitenkin verotuksessa voinut käyttää vähennyksinä hyväkseen tilakaupasta aiheutuneet järjestelyja korkokustannukset. A:n suorittamiksi tarpeellisiksi rahoituskustannuksiksi ei siten voitu katsoa rahoituskustannuksia kokonaisuudessaan, vaan ainoastaan se osa niistä, jota hän ei ollut saanut verotuksen yhteydessä hyödykseen. A ei ollut esittänyt tältä osin selvitystä eikä kunnalla ollut ollut siihen mahdollisuutta. Käräjäoikeus arvioi, että A oli voinut saada hyväkseen verotuksessa 50 prosenttia rahoituskustannusten määrästä ja kunnan korvattaviksi rahoituskustannuksiksi jäi 50 prosenttia näytetyistä kustannuksista. Koska A ei ollut esittänyt selvitystä verotuksen osalta, jäi myös näyttämättä, miltä ajalta hän olisi ollut oikeutettu korkoihin maksetuille rahoituskuluille. Korkovaatimukset rahoituskuluille hylättiin.

A oli suorittanut 2.1.1991 toimitusmaksu/järjestelykulun 4 500 markkaa, 3.1.1992 toimitusmaksu/järjestelykulun 5 500 markkaa, sekä 3.1.1992 suoritetun lainan leimaveron 7 500 markkaa, eli yhteensä 17 500 markkaa, joista kunta oli velvollinen korvaamaan A:lle puolet eli 8 750 markkaa.

A oli suorittanut korkoja seuraavat määrät: - 2.1.1991 nostetun 400 000 markan lainan osalta

- 3.1.1992 nostetun 500 000 markan lainan osalta

Lainojen korkokustannukset olivat yhteensä 151 976,87 markkaa, josta määrästä kunta oli velvollinen korvaamaan puolet eli 75 988,44 markkaa.

Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan kunnan oli maksettava 5 prosentin korko 1 momentissa tarkoitetuille suorituksille eli kauppahintaerille.

A:lla oli ollut oikeus valittaa kunnan päätöksestä käyttää etuosto-oikeutta. Valitusta ei ollut näytetty tehdyksi aiheettomasti. Kunnalla oli velvollisuus suorittaa korkoa A:n saatavalle aina lopulliseen maksupäivään saakka.

Velvollisuus maksaa korkoa määräytyi korkolain mukaan, jollei toisin ole säädetty. Etuostolain 15 §:n 2 momentti on erityissäännös verrattuna korkolakiin. Korkoprosentti oli etuostolain mukaisesti 5 prosenttia.

Laskelma maksamatta olevasta kauppahinnasta:

Käräjäoikeus velvoitti kunnan suorittamaan A:lle maksamattomana kauppahintana 376 909,31 markkaa 5 prosentin korkoineen 13.3.1993 lukien.

A ja kunta valittivat kumpikin hovioikeuteen. Hovioikeus lausui perusteluinaan seuraavan.

A oli suorittanut 2.1.1991 allekirjoitetun Pekkalan tilan kauppakirjassa sovitun kauppahinnan myyjille X:lle ja Y:lle seuraavasti

Etuostolain 11 §:n mukaan etuosto-oikeus on loppuun saatettu kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman.

Kunta oli päättänyt 14.1.1991 käyttää etuostolain mukaista oikeuttaan lunastaa myyty kiinteistö. A oli valittanut asiasta lääninoikeudelle, joka päätöksellään 29.8.1991 oli hylännyt valituksen. A oli valittanut päätöksestä vielä korkeimmalle hallintooikeudelle, mutta peruuttanut sittemmin valituksensa. Korkein hallinto-oikeus oli todennut päätöksellään 31.12.1992, että lausunnon antaminen asiasta raukesi.

Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että A:lla oli ollut oikeus valittaa kunnan päätöksestä käyttää etuosto-oikeutta ja ettei valitusta ollut tehty aiheettomasti.

Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä oli tullut lainvoimaiseksi 31.12.1992. A:lla oli oikeus saada maksamilleen kauppahintasuorituksille etuostolain 15 §:n 2 momentissa säädetty 5 prosentin korko 31.12.1992 saakka.

Kauppahinta korkoineen laskettuna 31.12.1992 oli siten ollut käräjäoikeuden tuomiossakin mainittu 1 363 493,74 markkaa.

Kunnan olisi tullut täyttää maksuvelvollisuutensa heti etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan päätöksen tultua lainvoimaiseksi eli 1.1.1993. Koska kunta ei ollut näin tehnyt, oli maksu viivästynyt ja kunta oli velvollinen maksamaan korkolain mukaista 16 prosentin viivästyskorkoa 1.1.1993 alkaen maksupäivään saakka.

A:lla oli ollut pankkilainojen järjestely- ja korkokuluja kiinteistön kaupasta. Nämä hänellä etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan oli oikeus lähtökohtaisesti saada täysimääräisinä kunnalta. Järjestely- ja korkokuluja laskettaessa ei näiden mahdollista vaikutusta A:n verotukseen tullut ottaa käräjäoikeuden tekemin tavoin vähennyksenä huomioon.

A oli hakannut tilan metsää vuotuiskasvun ylittäen niin, että tilan arvo oli vähentynyt edellä mainitut 354 292,40 markkaa. Hakkuutulot olivat tulleet samasta tulolähteestä, Pekkalan tilasta, johon korkomenot kohdistuivat. A:lla ei ollut oikeutta saada korvausta korkomenoista siltä osin kuin hakkuutulot olivat peittäneet tilan hankkimisesta aiheutuneet rahoituskulut. A oli ottanut lainaa kaupan rahoittamiseen 900 000 markkaa ja muu rahoitus oli ollut 365 000 markkaa. Muu rahoitus vastasi olennaisesti samaa määrää kuin metsän myynnistä saadut tulot. Tämän vuoksi hovioikeus katsoi, että A:lla oli oikeus saada tilakaupan rahoittamiseksi otettujen pankkilainojen korot täysimääräisinä samoin kuin lainojen järjestelykulut 5 prosentin tuottokorkoineen laskettuna 31.12.1992 eli yhteensä kanteessa mainitut 203 765,39 markkaa.

Lopputulos Edellä kerrotut muutokset huomioon ottaen laskelma maksamatta olevasta kauppahinnasta muodostui seuraavanlaiseksi:

Maksamatta oleva kauppahinta:

Kun määrään lisättiin muut kunnan korvattavat erät ja siitä vähennettiin kiinteistön arvon alennus, kunnan oli ollut maksettava 1.1.1993 yhteensä 1 213 321,23 mk.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut näin muutettuina. Kunnan A:lle maksamattomana kauppahintana maksettavaksi tuomittu korvausmäärä korotettiin 485 706,46 markaksi 16 prosentin korkoineen 12.3.1993 lukien. Muilta osin käräjäoikeuden tuomio jäi voimaan.

Eri mieltä ollut ylimääräinen hovioikeudenneuvos Häkämies katsoi, että etuostomenettelyn kohteeksi joutuneella oli oikeusjärjestyksen perusperiaatteiden mukaan oikeus käyttää laissa säädettyjä muutoksenhakukeinoja etuostopäätöstä vastaan. A oli kuitenkin tässä tapauksessa, valitettuaan korkeimpaan hallinto-oikeuteen, peruuttanut valituksensa ilman hyväksyttävää syytä. Ilman peruutettua valitusta kunnan etuostopäätös olisi tullut lainvoimaiseksi valitusajan kuluttua lääninoikeuden 29.8.1991 antamasta päätöksestä. Muun selvityksen puuttuessa Häkämies katsoi täksi päivämääräksi 6.11.1991. A:lla oli oikeus saada etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaista 5 prosentin tuottokorkoa kiinteistöstä maksamilleen erille tähän päivään saakka eli 25.9.1990 lukien 50 000 markalle 2 787,67 markkaa ja 2.1.1991 lukien 650 000 markalle 27 335,62 markkaa eli korkoa yhteensä 30 123,29 markkaa. Kauppahinta ja tuottokorko olivat siten yhteensä 1 295 123,29 markkaa.

A:lla oli ollut pankkilainojen järjestely- ja korkokuluja kiinteistön kaupasta, jotka hän oli vähentänyt verotuksessaan. Päästäkseen verotuksellisesti samaan asemaan oli hänen saatava saman suuruinen näitä kuluja vastaava tulo. Sen vuoksi A:lla oli oikeus saada vaatimansa korko- ja järjestelykulut kunnalta lähtökohtaisesti täysimääräisinä. A oli hakannut tilan metsää vuotuiskasvun ylittäen niin, että tilan arvo oli vähentynyt 370 292,40 markalla. Hakkuutulot olivat tulleet samasta tulolähteestä, Pekkalan tilasta, johon korkomenot kohdistuivat. A:lla ei ollut oikeutta saada korvausta korkomenoista siltä osin, kun hakkuutulot olivat peittäneet otetun lainan pääoman. A oli ottanut lainaa kaupan rahoittamiseen 900 000 markkaa ja muu rahoitus oli ollut 365 000 markkaa. Muu rahoitus vastasi olennaisesti samaa määrää kuin metsän myynnistä johtunut tilan arvon vähennys. Sen vuoksi Häkämies katsoi, että A:lla oli oikeus saada pankkilainojen korko- ja järjestelykulut kanteessaan esittämällä tavalla paitsi, että tuottokorkoa A:lla oli oikeus saada vain 6.11.1991 saakka.

Sen mukaisesti A sai 5 prosentin tuottokorkoa 4 500 markan järjestelypalkkiolle ajalta 3.1. -6.11.1991 eli 189,86 markkaa, 30.1.1991 maksetulle 4 475,40 korkoerälle 171,66 markkaa ajalta 3.1. -6.11.1991 ja 29.7.1991 maksetulle 28 570,70 markan korkoerälle 391,32 markkaa ajalta 30.7. - 6.11.1991. Kanteessa vaaditut tuottokorot Häkämies hylkäsi enemmälti. Kanteen mukaan maksettavat lainanhoitokulut olivat sen jälkeen 197 000,19 markkaa. A:lla oli oikeus saada viivästyneelle suoritukselle 16 prosentin korkoa.

Laskelma kunnan suoritusvelvollisuudesta

Eräiden kustannusten lisäämisen ja arvonalennuksen vähentämisen jälkeen jäi 925 185,39 markkaa.

Häkämies korotti kunnan A:lle maksettavaksi tuomitun korvauksen 392 283,31 markkaan, jolle määrälle oli maksettava 16 prosentin korkoa 12.3.1993 lukien.