B ja C lausuivat LB-Konsultointi Ky:lle ja sen vastuunalaiselle yhtiömiehelle A:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla, että Lieksan kaupungin Kylänlahden kylässä olevan Palorannan tilan RN:o 15:111 silloiset omistajat olivat 29.5.1991 tehneet kommandiittiyhtiön kanssa toimeksiantosopimuksen tilan myymisestä. Välitystehtävän oli hoitanut kommandiittiyhtiön puolesta sen äänetön yhtiömies, jäljempänä kommandiittiyhtiön edustaja. B oli omasta ja C:n puolesta tehnyt tilasta kirjallisen ostotarjouksen 24.7.1991. B ja C olivat 5.8.1991 ostaneet tilan 240 000 markan kauppahinnalla.

Rasitustodistuksen mukaan tilaan oli 31.1.1991 vahvistettu kiinnitys Pohjois-Karjalan Säästöpankille haltijana 5.4.1990 tunnustetun velkakirjan n:o 1 pääoman 100 000 markan, 5.7.1990 tunnustetun velkakirjan n:o 2 pääoman 70 000 markan ja 10.9.1990 tunnustetun velkakirjan n:o 3 pääoman 50 000 markan sekä kaikkien velkakirjojen osalta koron ja velan perimiskulujen maksamisen vakuudeksi. Kauppakirjan ehtojen mukaan tila myytiin rasitteettomana ja myyjien tuli luovuttaa rasitustodistuksesta näkyvät kolme velkakirjaa ostajille vapaina panttauksista ja vastikkeetta loppukauppahinnan maksamisen yhteydessä.

B ja C olivat maksaneet käsirahan 20 000 markkaa myyjien tilille jo ennen ostotarjouksen tekemistä ja 80 000 markan erä kuitattiin kaupantekotilaisuudessa maksetuksi. Loppukauppahinnasta 110 000 markkaa oli sovittu maksettavaksi 20.11.1991 ja 30 000 markkaa 31.12.1991 mennessä.

Ennen loppukauppahintaerien maksamista oli käynyt ilmi, että myyjät eivät olleet käyttäneet saamaansa yhteensä 100 000 markkaa pankille olevien velkojensa lyhentämiseen ja että pankki ei ollut ollut lainkaan tietoinen kaupasta. Tämän jälkeen B ja C olivat sopineet pankin kanssa siitä, että he saivat velkakirjat n:ot 2 ja 3 haltuunsa suorittamalla 6.11.1991 pankille loppukauppahinnan 140 000 markkaa korkoineen. Saadakseen myös velkakirjan n:o 1 haltuunsa he olivat 20.2.1995 joutuneet maksamaan pankille 100 000 markkaa toisen myyjän lainojen lyhennykseksi.

Kommandiittiyhtiön edustaja ei ollut suorittanut välitystehtävää kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain vaatimalla tavalla ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon sekä toimeksiantajan että vastapuolen edut. Hänen olisi tullut pyytää pankilta kirjallinen tai muu vastaavanlainen sitoumus siitä, että kiinnitetyt haltijavelkakirjat luovutetaan ostajille kauppahinnan suoritusta vastaan. Hänen olisi myös pitänyt varmistua siitä, että myyjät maksavat saamallaan kauppahinnalla pantinhaltijalle olevia velkoja. Sen vuoksi B ja C vaativat kommandiittiyhtiön ja sen vastuunalaisen yhtiömiehen A:n velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistönvälittäjän suorituksessa olevasta virheestä aiheutuneen vahingon 100 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 20.2.1995 lukien.

Kommandiittiyhtiö ja A vaativat kanteen hylkäämistä.

B:lle ja C:lle ei olisi aiheutunut vahinkoa, vaikka haltijavelkakirjat olisivatkin jääneet rasittamaan kiinteistöä. Tilan myyjät olisivat kyenneet suoriutumaan lainojensa maksusta. Vahinkoa olisi syntynyt vasta, jos kiinteistö olisi jouduttu myymään pakkohuutokaupalla myyjien veloista.

B ja C olivat olleet tietoisia tilaa rasittaneista kiinnityksistä. He olivat suorittaneet käsirahan 20 000 markkaa myyjille ilman välittäjän myötävaikutusta. Kaupantekotilaisuuden jälkeen toinen myyjistä oli ilmoittanut lähtevänsä maksamaan saamallaan 80 000 markalla lainojaan pankkiin. Loppukauppahintaerien suoritus oli tapahtunut toisin kuin kauppakirjassa oli sovittu. Kaupan osapuolet olivat sopineet kauppahinnan maksamisesta keskenään siten, että kiinteistönvälittäjä ei ollut voinut valvoa rahojen käyttöä.

Kaupan tekemisen aikaan ei ollut ollut tapana ottaa pankilta kirjallista sitoumusta haltijavelkakirjojen vapauttamisesta. Kiinteistönvälittäjä oli suullisesti sopinut pankin kanssa siitä, että velkakirjat vapautetaan, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kiinteistönvälittäjän velvollisuus oli ainoastaan laatia molempien kaupan osapuolten edut turvaava kauppakirja. Hänen velvollisuutenaan ei ollut valvoa sovittujen ehtojen toteutumista.

B ja C olivat suorittaneet myyjille kauppakirjan mukaisen kauppahinnan 240 000 markkaa. Kauppakirjan ehtojen mukaan tila myytiin rasitteettomana. Tästä huolimatta B ja C olivat joutuneet suorittamaan pankille kauppahinnan lisäksi 100 000 markkaa saadakseen kaikki velkakirjat haltuunsa. B ja C eivät ole olleet velvollisia odottamaan tilan mahdollista pakkohuutokauppaa ja heille oli siten aiheutunut kiinteistönkaupasta mainitun suuruinen vahinko.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja tämän vastapuolen edut. Saman lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Näiden säännösten perusteella Korkein oikeus oli ratkaisussaan KKO 1993:38 katsonut, että välittäjän vahingonkorvausvelvollisuutta oli arvioitava vahingonkorvausta sopimussuhteissa koskevien oikeusohjeiden perusteella.

Huolehtiessaan toimeksiantajan vastapuolen eduista kiinteistönvälittäjän oli huolehdittava siitä, että ostaja kauppahinnan suoritettuaan sai haltuunsa kiinteistöön kiinnitetyt haltijavelkakirjat, mikäli tila oli sovittu myytäväksi rasitteettomana. Välittäjän toiminnan kannalta ei ollut riittävää, että hän ainoastaan laatii molempien osapuolien etuja tyydyttävän kauppakirjan. Hänen oli myös valvottava, että osapuolet käytännössä saivat heille kaupan ehtojen mukaan kuuluvat oikeudet.

Kommandiittiyhtiön edustajan olisi tullut siten huolehtia siitä, että B ja C kauppahinnan maksettuaan saivat kauppakirjassa mainitut velkakirjat haltuunsa. Hän ei kuitenkaan ollut hankkinut pantinhaltijana olevalta pankilta minkäänlaisia sitoumuksia haltijavelkakirjojen vapauttamisesta eikä ryhtynyt muihinkaan järjestelyihin, joiden tarkoituksena olisi ollut varmistaa se, että B ja C loppukauppahinnan suoritettuaan olisivat saaneet velkakirjat haltuunsa. Kommandiittiyhtiön edustaja ei siten ollut suorittanut välitystehtävää ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen myös huomioon toimeksiantajan vastapuolen edut.

B:lle ja C:lle oli aiheutunut vahinkoa sen vuoksi, etteivät myyjät olleet käyttäneet käsirahana saamaansa 20 000 markkaa ja kaupantekotilaisuudessa maksettavaksi kuitattua 80 000 markkaa pankille olevien velkojensa maksuun. B ja C olivat suorittaneet käsirahan myyjille ennen ostotarjouksen tekemistä. Kommandiittiyhtiön edustaja oli kuitenkin tullut tietoiseksi siitä, että käsiraha oli maksettu. Kaupantekotilaisuudessa hän oli nähnyt B:n ja C:n suorittavan myyjille 80 000 markkaa ja tullut tietoiseksi siitä, että toisella myyjällä oli ollut tarkoitus viedä rahat pankkiin. Hän ei ollut kummankaan suorituksen osalta millään tavoin pyrkinyt varmistumaan siitä, mihin tarkoitukseen myyjät olivat suorituksen käyttäneet. Näin ollen kommandiittiyhtiön edustaja oli jättänyt varmistamatta sen B:n ja C:n kannalta ensiarvoisen tärkeän seikan, että kyseiset suoritukset olisivat tulleet sillä tavoin B:n ja C:n hyväksi, että ne olisivat osaltaan johtaneet haltijavelkakirjojen vapauttamiseen. Tässäkään suhteessa hän ei ollut suorittanut välitystehtävää ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että kiinteistönvälittäjänä toimineen kommandiittiyhtiön edustaja oli virheellään ja laiminlyönnillään aiheuttanut B:lle ja C:lle mainitun vahingon ja velvoitti kommandiittiyhtiön ja A:n sen vastuunalaisena yhtiömiehenä yhteisvastuullisesti myyjien kanssa suorittamaan B:lle ja C:lle vahingonkorvauksena 100 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 27.3.1995 lukien.

Kommandiittiyhtiö ja A valittivat hovioikeuteen.

Kaupan ehdoksi ei ollut sovittu, että myyjien olisi maksettava kauppahinnan osasuorituksilla niitä velkojaan, joiden vakuutena oli tilaan kiinnitetyt haltijavelkakirjat. He olisivat voineet maksaa velkansa muillakin varoillaan. Siten kaupassa välittäjänä toiminut kommandiittiyhtiön edustaja ei ollut ollut velvollinen varmistumaan siitä, että myyjät olisivat käyttäneet käsirahana saamansa 20 000 markkaa ja heille kaupantekotilaisuudessa maksetut 80 000 markkaa sanottujen velkojensa maksamiseen. Kommandiittiyhtiön edustajan olisi kuitenkin tullut sopia pantinhaltijana olleen pankin kanssa vakuuksien vapauttamisesta ja kaupan osapuolten kanssa sitä koskevasta menettelystä siten, että B ja C olisivat saaneet loppukauppahinnan maksettuaan kauppakirjassa mainitut haltijavelkakirjat haltuunsa. Koska kommandiittiyhtiön edustaja oli tämän laiminlyönyt, B:llä ja C:llä oli oikeus saada korvaus yhtiöltä, jonka puolesta sen edustaja oli toiminut, ja sen vastuunalaiselta yhtiömieheltä.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus hylkäsi valituksen.