Oulun kaupunki on Oulun läänin maanmittauskonttoriin 5.10.1988 toimittamansa, rakennuslain 50 §:ään perustuvan hakemuksen johdosta suoritetussa, 19.6.1991 lopetetussa lunastustoimituksessa nro 117313-0 lunastanut A:n ja B:n omistaman tontin nro 97, Oulun kaupungin II kaupunginosan korttelissa 14, tontilla olevine rakennuksineen. Lunastustoimikunta on todennut, että tontille oli 4.6.1908 vahvistettu asemakaava, jossa tontti oli osoitettu rakennuskortteliin kuuluvaksi, ja että tontille oli 1920- tai 1930-luvulla rakennettu kerrosalaltaan 250 neliömetrin suuruinen kaksikerroksinen liike- ja asuinrakennus, joka oli osaksi kivi- ja osaksi puurakenteinen. Tuohon rakennukseen liittyi sitä vanhempi, yksikerroksinen, puurakenteinen, kerrosalaltaan noin 80 neliömetrin suuruinen asuinsiipi. Lisäksi tontilla oli 83 kerrosalaneliömetrin suuruinen asuinrakennus ja kaksi kivirakenteista talousrakennusta.

Sittemmin 5.12.1947 vahvistetun asemakaavan mukaan tontti oli edelleen kuulunut rakennuskortteliin, johon oli saanut rakentaa asuin- ja liikerakennuksia. Tontille oli saanut rakentaa enintään kolmikerroksisia rakennuksia ja tehokkuusluku oli ollut 0,75. Tontin pintaala oli 636 neliömetriä ja rakennusoikeus siten 477 kerrosalaneliömetriä.

Lunastuksen perusteena olevassa, 26.2.1979 vahvistetussa asemakaavassa tontti oli osoitettu pysäköimisalueeksi, jolle sai rakentaa pysäköintitalon (LP 2).

Asuinrakennus oli palanut vuonna 1982, mutta muut rakennukset olivat edelleen tontilla. Niissä olevia liike- ja asuinhuoneistoja oli vuokrattu. Rakennusten tekniseksi nykyarvoksi lunastustoimikunta on laskenut yhteensä 250 000 markkaa.

Lunastetusta omaisuudesta määrättävän korvauksen (kohteenkorvauksen) perusteita harkitessaan lunastustoimikunta on todennut, että lunastava yritys eli pysäköimisalueen toteuttaminen oli estänyt käyttämästä tonttia vuoden 1947 asemakaavan mukaiseen rakentamiseen. Lunastava yritys esti myös tontin käyttämisen nykyiseen käyttötarkoitukseensa. Tämän vuoksi kohteenkorvaus oli kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslain) 31 §:n 1 momentin perusteella määrättävä joko tontin vuoden 1947 asemakaavan mukaisen käytön tai tontin nykykäytön mukaisen arvon perusteella. Koska kysymyksessä oli rakennuslain 50 §:n mukainen lunastus, kohteen arvon määritystä ei voitu perustaa alueen arvoon pysäköimisalueena. Tämä johtui siitä, ettei sen yrityksen arvoa, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpantiin, lunastuslain 31 §:n 1 momentin mukaan saanut ottaa huomioon korvausta alentavana tai korottavana tekijänä.

Pysäköimisalueen toteuttaminen oli katsottava yhdyskuntarakentamiseksi. Lunastetun tontin omistajat käyttivät tonttia kuitenkin AL-tontille ominaisella tavalla elinkeinon harjoittamiseen antamalla vuokralle liike-, toimisto- ja asuinhuoneita. Lunastuslain 32 §:n mukaan lunastukseen ei siten ollut sovellettava saman lain 31 §:n 2 ja 3 momentissa säänneltyjä maan arvonnousun huomioon ottamisen rajoituksia. Kohteenkorvaus oli määrättävä lunastuslain 30 §:n mukaisesti lähtien siitä arvosta, joka tontilla lunastustoimituksen aikaan oli käytettäessä sitä vuoden 1947 asemakaavan mukaisesti AL-tonttina. Arvio voitiin perustaa kiinteistön käypään hintaan, jolla lunastettavan omaisuuden omistajat saattoivat hankkia tilalle vastaavan kiinteistön. Arvio voitiin perustaa myös kiinteistön tuottoarvoon eli siihen pääomaan, joka riitti takaamaan kiinteistön omistajille vastaavan tuoton kuin kiinteistö ennen lunastusta. Kolmantena arviointimenetelmänä tuli kysymykseen kustannusarvomenetelmä.

Tontin käyvän hinnan määrittämiseksi lunastustoimikunta on tutkinut Oulun kaupungin I-VI kaupunginosissa sijaitsevia kiinteistöjä koskevat, vuosina 1988 - 1991 tehdyt kaupat ja laatinut niistä vertailukelpoisiksi katsomistaan hintavertailun. Lunastustoimikunta on katsonut, että vertailukauppojen hintojen korjaaminen elinkustannusindeksillä lunastusajankohdan hintatasoa vastaavaksi antoi oikean ja kohtuullisen tuloksen, koska kiinteistöjen hinnat eivät olleet reaalisesti nousseet vuoden 1988 jälkeen. Edelleen lunastustoimikunta on havainnut, että vanhan kaavan mukaisista kiinteistöistä maksettu rakennusoikeuden yksikköhinta oli selvästi korkeampi kuin toteutuneen rakennusoikeuden hinta. Tekemänsä hintaselvityksen perusteella lunastustoimikunta on arvioinut pienten, vähän rakennusoikeutta omaavien AL-tonttien hintatasoksi toimituksen aikana 2 500 - 3 500 markkaa kerrosalaneliömetriltä sekä isojen ja paljon rakennusoikeutta omaavien AL-tonttien hintatasoksi samana aikana 1 800 - 2 500 markkaa kerrosalaneliömetriltä. Lunastetun tontin rakennusoikeus perustui vanhaan, vuodelta 1947 peräisin olevaan asemakaavaan, joten sen käypää hintaa arvioitaessa oli vertailukohdaksi otettava pienten, vähän rakennusoikeutta omaavien AL-tonttien hintataso.

Vertailukauppojen kohteina olleilla kiinteistöillä oli sijainnut likimäärin tontin nro 97 rakennuksia vastaavat vanhat rakennukset, joilla ei näyttänyt olleen mitään vaikutusta kauppahintaan. Lunastetulla tontilla oleville rakennuksille ei siten voitu antaa mitään arvoa tontin käypää hintaa arvioitaessa.

AL-tonttien kauppahintojen keskiarvon perusteella lunastustoimikunta on arvioinut tontin nro 97 käyväksi hinnaksi 3 000 markkaa kerrosalaneliömetriltä. Kun tontin rakennusoikeus oli 477 kerrosalaneliömetriä, lunastustoimikunta on päätynyt siihen, että tontin käypä hinta oli 1 431 000 markkaa.

Arvioituaan kiinteistön myös sen tuottoarvon ja kustannusarvon perusteella sekä todettuaan näin saamansa arvot tontin käyväksi hinnaksi laskemaansa arvoa alhaisemmiksi lunastustoimikunta on päättänyt lunastuslain 30 §:n mukaiseksi kohteenkorvaukseksi lunastetusta omaisuudesta tontin käyvän hinnan mukaisen arvon 1 431 000 markkaa, joka määrä kaupunki on velvoitettu A:lle ja B:lle yhteisesti suorittamaan lunastuslain 49 §:n 1 momentin ja 52 §:n mukaisesti.

Koska kaupunki ei ollut pyytänyt lunastuslain 59 §:ssä tarkoitettua ennakkohaltuunottolupaa, A:n ja B:n vaatimus saada kohteenkorvaukselle 16 prosentin korko lunastuspäätöksen antamisesta lukien on hylätty.

Lunastustoimikunta on hylännyt A:n ja B:n vaatimuksen saada kaupungilta 238 710 markkaa korvaukseksi vuokratulojen menettämisestä, joka oli aiheutunut siitä, ettei kaupunki ollut myöntänyt rakennuslupaa uuden rakennuksen rakentamiseksi tontilla sijainneen, vuonna 1982 palaneen asuinrakennuksen tilalle.

Lunastuslain 82 §:ssä tarkoitettujen edunvalvontakustannusten korvauksina kaupunki on velvoitettu maksamaan A:lle 6 096,90 ja B:lle 8 096,90 markkaa.

A ja B ovat hakeneet muutosta toimitukseen ja jo lunastustoimikunnassa esittämänsä vaatimukset uudistaen vaatineet, että kohteenkorvaus oli korotettava tontin maapohjan osalta 7 828 400 markaksi ja että kaupunki oli lisäksi velvoitettava suorittamaan heille korvaukseksi tontilla olleista rakennuksista yhteensä 1 530 000 markkaa. Näille molemmille korvauksille oli määrättävä 16 prosentin korko lunastuspäätöksen antopäivästä lukien. Maapohjakorvauksen osalta he ovat katsoneet, että tontin arvoksi tuli määrätä se arvo, joka vastasi tontin pinta-alojen mukaan määräytyvää osuutta koko korttelin arvosta. Tätä korvausvaatimustaan he ovat perustelleet jo toimituksessa esittämänsä uudistaen seuraavasti:

"... katsomme, että kortteliin jo rakennetun hotellikiinteistön rakennusoikeudeksi on vahvistettu 7700 kerrosalaneliömetriä 3.200,00 mk kappaleelta eli yhteensä 24.640.000,00 mk. Voimassa olevasta asemakaavasta voidaan havaita, että korttelin nro 14 rakennuksien räystäskorkeus voi olla 23,00 metriä. Tämän mukaisesti koko kortteliin tulevien rakennuksien kerrosmäärä voi olla enintään kahdeksan (8).

Tontille nro 95 ja 96 toteutetun pysäköintitilan pohjan ala on 966,6 neliömetriä (AAP-alue).

Tonteille 97 ja 98 rakennettavaksi mahdollisen pysäköimisalueen (LP/2-alue) pohjapinta-ala olisi vastaavasti 966,6 neliömetriä. Mainittujen kahden alueen rakennusala olisi näin yhteensä 1.933,2 neliömetriä. Kun asemakaavan mukaan kummallekin alueelle voisi toteuttaa enintään kahdeksan pysäköintitasoa, pysäköintitilojen yhteinen kerrosala olisi näin 15.465,6 kerrosalaneliömetriä.

Kun pysäköintitilan arvona voidaan pitää kuitenkin vain osaa hotellirakentamiseen osoitetun rakennusoikeuden arvosta, katsomme rakennusoikeuden arvoksi pysäköintitilan osalta kappaleelta 2.500,00 mk/kerrosalaneliömetriä. Tämän mukaisesti koko korttelissa käytettävissä olevan pysäköintitiloihin kohdistuvan rakennusoikeuden arvo olisi yhteensä enintään 38.664.000,00 markkaa.

Kun edellä mainitut arvot hotellirakentamiseen 24.640.000,00 markkaa ja pysäköintitiloihin 38.664.000,00 markkaa eli yhteensä 63.304.000,00 markkaa jaetaan kortteliin kuuluvien tonttien pinta-alojen suhteessa lunastajille, tontin nro 97 arvoksi tulisi näin laskelmallisesti enintään 7.828.400,00 markkaa."

A ja B ovat maaoikeudessa uudistaneet toimituksessa esittämänsä vaatimuksen saada kaupungilta korvaukseksi vuokratulojen menettämisestä 238 710 markkaa. Lisäksi he ovat pyytäneet, että kaupunki velvoitettaisiin suorittamaan heille yhteisesti korvaukseksi edunvalvontakustannuksista 75 951,40 markkaa korkoineen heille toimituksessa näistä kustannuksista erikseen maksettaviksi määrättyjen korvausten asemesta.

Maaoikeudessa on kuultu Oulun kaupunkia ja lunastustoimikunnan puheenjohtajaa.

Maaoikeus on todennut, että 26.2.1979 vahvistetun, muutetun asemakaavan mukaan tontti nro 97 kuului liikennealueeseen, jolle asemakaavamääräysten mukaan saatiin rakentaa pysäköintitalo. A ja B olivat katsoneet, että alueelle saatiin kaavan mukaan rakentaa viisikerroksinen pysäköintitalo, ja sen mukaisesti vaatineet lunastuskorvauksen määräämistä sellaisen pysäköintitalon rakennusoikeuden perusteella.

Asemakaavan muutoksen vahvistusasiakirjoissa ei kuitenkaan ollut määritelty korttelialueen rakennusoikeutta tehokkuusluvulla eikä numeerisestikaan. Myöskään rakennuksen kerroslukua ei ollut osoitettu.

Koska tontti oli voimassa olevassa vuoden 1979 asemakaavassa osoitettu yleiseksi alueeksi ilman rakennusoikeutta ja sitä edeltäneessä, 5.12.1947 vahvistetussa asemakaavassa AL-tontiksi, jolle asemakaavamääräysten mukaan sai rakentaa kolmikerroksisia asuin- ja liikerakennuksia, tehokkuusluvultaan 0,75, oli arviointiperusteena käytettävä tuota vuoden 1947 asemakaavan mukaista käyttötarkoitusta. Kun tontin pinta-ala oli 636 neliömetriä, sillä oli ollut rakennusoikeutta 477 kerrosalaneliömetriä.

Lunastustoimikunta oli lunastuskorvausta määrätessään tutkinut vuosina 1988 - 1991 lähialueilla tehtyjen vastaavanlaisten asuin- ja liiketonttien kauppoja, joiden kohteina oli ollut myös vanhoja rakennuksia, ja määritellyt kerrosalaneliömetrin hinnan näiden kauppojen keskihinnan perusteella 3 000 markaksi.

Korkeimman oikeuden 1.3.1990 antamassa tuomiossa nro 534 omaksuttua tulkintaa soveltaen tontin käypä hinta olisi pitänyt toimituksessa arvioida sen käyttötarkoituksen perusteella, mikä tontilla oli ollut vuoden 1947 kaavan mukaan, käyttäen sitä hintatasoa, mikä alueella oli vallinnut ennen kuin vuoden 1979 kaavanmuutos oli tullut voimaan. Näin arvioitua hintaa olisi ollut korotettava niin, että se osa maan arvonnoususta, joka vastasi yleisen hintatason kohoamista, olisi tullut otetuksi huomioon lunastuspäätöksen julistamishetkeen asti korvauksen saajan hyväksi. Mikäli korvaus olisi määrätty soveltaen tätä Korkeimman oikeuden tulkintaa, se olisi muodostunut alhaisemmaksi kuin lunastustoimikunta oli arvioinut. Koskei kaupunki kuitenkaan ollut valittanut toimituksesta, maaoikeus on katsonut, että lunastustoimikunnan päätöstä ei ollut lunastuskorvauksen osalta syytä muuttaa.

Koska myös lunastustoimikunnan vertailukauppoina käyttämissä asuin- ja liiketonttien kaupoissa oli ollut mukana vanhoja rakennuksia, ei ollut perusteita määrätä suoritettavaksi rakennuksista vaadittua erillistä korvausta.

Vuokratulojen menettämisen perusteella esitetyn korvausvaatimuksen maaoikeus on katsonut perusteettomaksi, koska kyseinen rakennus oli palanut jo vuonna 1982 ja lunastettava omaisuus oli lunastuslain 44 §:n mukaan arvioitava sellaisena kuin se oli lunastushetkellä.

Edunvalvontakustannusten korvaukset maaoikeus on korottanut, A:lle maksettavan 8 096,90 ja B:lle maksettavan 10 096,90 markaksi. Muilta osin maaoikeus on hylännyt valituksen.