Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta lausui Juho Vainion Säätiö r.s:tä vastaan ajamassaan kanteessa ja sitä kehittäessään, että Valioasu Oy oli vuokrannut säätiöltä myymälä- ynnä muita tiloja Kauppapalatsin talosta, osoitteesta Kaisaniemenkatu 7, Helsinki. Valioasu Oy oli 31.12.1990 sulautunut osuuskuntaan. Vuokra-aika oli alkanut 1.3.1989 ja vuokrasuhde oli voimassa 10 vuotta. Vuokrattujen tilojen yhteinen pinta-ala oli lähes 3 200 neliömetriä.

Vuokrasopimus perustui Valioasu Oy:n ja säätiön välillä 30.9.1987 solmittuun esisopimukseen, jonka mukaan vuokrat olivat vuokra-ajan alkaessa olleet:

Pinta-alat oli tarkistettu tilojen valmistuttua. 1. kerroksen tarkistettu pinta-ala oli 847 neliömetriä ja 2. kerroksen pinta-ala 441 neliömetriä.

Vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin, perusindeksinä maaliskuun 1989 indeksiluku. Indeksin tarkistus ja siitä aiheutuva vuokrankorotus oli sovittu tapahtuvaksi kerran vuodessa. Tarkistusindeksinä käytettiin kunkin vuoden marraskuun indeksilukua ja korotettua vuokraa ryhdyttiin perimään kunkin vuoden tammikuun 1. päivästä alkaen. Viiden ensimmäisen vuoden aikana indeksimuutoksesta otettiin huomioon 50 prosenttia, sen jälkeiseltä ajalta 100 prosenttia.

Indeksikorotuksen jälkeen vuokra oli ollut vuoden 1991 ajan 1. ja 2. kerroksen osalta seuraava:

Osuuskunta katsoi asiantuntijalausuntoihin vedoten, että perityt vuokrat olennaisesti ylittivät kohtuullisen käyvän vuokran ilman hyväksyttävää syytä. Liike- ja toimistotilojen vuokrataso oli yleisesti laskenut parin viime vuoden aikana, koska uudisrakentaminen oli lisännyt tarjontaa kysynnän vähentyessä eri syistä.

Nimenomaan Kaisaniemenkadulla muutos oli ollut kaikkein selvin. Kadulla ollut muotikadun leima oli vaikuttanut 1980-luvun loppupuolella vuokratasoa korottavasti, mutta kuvan heikentyessä halvan vaatekauppa-alueen leimaksi vuokrat olivat laskeneet ja katu oli autioitunut.

Eräänä vuokratasoon vaikuttavana tekijänä oli ollut Kaisaniemenkadun metroaseman rakentamisen aloittaminen vuonna 1992. Metrotyömaan työt vaikuttivat suunnitelmien mukaan katualueen liikenteeseen haittaavasti maaliskuun puoleen väliin 1994 saakka. Mahdollisesti myöhemmin metrosta tuleva hyöty koituu vain niiden liikkeiden hyväksi, joihin on kulku metron lippuhallista. Kysymyksessä olevan kiinteistön liittymisestä siihen ei vielä tiedetty, joten sitä ei voitu ottaa huomioon. Osuuskunta oli pyrkinyt löytämään tiloille vaihtoehtoista käyttöä yhdessä samassa kiinteistössä sijaitsevan hotellin tilojen kanssa, mutta säätiö ei ollut suostunut uusiin muutoksiin ja vuokrasopimusten uudelleenjärjestelyihin.

Osuuskunta oli pyrkinyt aktiivisesti vuokraamaan tiloja edelleen. Vuokrauksessa oli osin onnistuttu. Vuokrataso oli ollut alemmassa kellarissa 20 mk/neliömetri/kk ja 3. kerroksessa 63 mk/neliömetri/kk. Katutasossa olevia tiloja osuuskunta oli tarjonnut vuokralle 85 - 100 mk/neliömetri/kk ja 2. kerroksessa olevia tiloja 60 -70 mk/neliömetri/kk suuruisesta vuokrasta.

Tiloissa suoritettu perusparannus ja saneeraus oli kohdistunut koko kiinteistöön eikä ainoastaan osuuskunnan hallitsemiin vuokratiloihin. Korkeaa vuokraa ei voitu perustella peruskorjauksella, koska sen seurauksena tilat oli saatettu vain laadultaan normaaliin ja tavanomaiseen perusliikehuoneistotasoon. Vuokralaisen erityistoivomusten huomioon ottaminen saneerausta toteutettaessa ei voinut olla perusteena käypää korkeamman vuokran perimiselle, koska menettely vastasi normaalia alan käytäntöä.

Vuokratasoa arvioitaessa oli otettava huomioon kiinteistön nykyarvo ja osuuskunnan tarjoamalla vuokralla sille saatava tuotto. Vuokrasopimuksen pitkä kestoaika ei myöskään oikeuttanut perimään kohtuutonta vuokraa.

Sen vuoksi osuuskunta vaati, että sen vuokralaisena hallitsemien tilojen vuokra alennetaan huoneenvuokralain 112 ja 34 §:n nojalla kohtuulliselle tasolle siten, että 1. kerroksen 847 neliömetrin suuruisen tilan vuokra alennetaan 240 markasta neliömetriltä kuukaudessa 140 markkaan neliömetriltä kuukaudessa ja 2. kerroksen 441 neliömetrin suuruisen tilan vuokra 135 markasta neliömetriltä 100 markkaan neliömetriltä kuukaudessa. Lisäksi osuuskunta vaati, että säätiö velvoitetaan palauttamaan liikaa maksettua vuokraa 1.1.1991 lukien 1 540 965,72 markkaa ja vuoden 1992 alusta lähtien 100 135 markkaa kuukaudelta. Osuuskunta vaati lisäksi oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Vastaus

Säätiö kiisti kanteen sekä perusteiltaan että määriltään ja vaati sen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Säätiön omistamassa kiinteistössä oli tehty täydellinen perusparannus. Valioasu Oy:n kanssa oli 30.9.1987 eli ennen saneeraukseen ryhtymistä sovittu ehdoista, joilla vuokrasopimus tultaisiin saneerauksen päätyttyä tekemään vuokralaisen kanssa 10 vuodeksi.

Saneerauksen päätyttyä osuuskunta oli ostanut Valioasu Oy:n osakekannan. Osuuskunta oli aikonut muuttaa liiketilat "KINO"-myymäläksi. Säätiö oli suostunut tähän sillä ehdolla, ettei uudesta muutostyöstä aiheutuisi sille välillisiä eikä välittömiä lisäkustannuksia.

Osuuskunta oli Valioasu Oy:n osakekannan ostaessaan ollut tietoinen vuokrasopimuksesta, sen kestoajasta ja vuokran määrästä.

Osuuskunnan kanteen taustalla oli kannattamaton "KINO"liikeidea. Osuuskunta pyrki vuokran alentamisella kattamaan liiketoimintansa epäonnistumisen aiheuttamat tappiot.

Liikehuoneiston pitkäaikainen vuokrasopimus oli kaupallinen sopimus, jossa kumpikin sopijapuoli otti tietyn riskin. Kymmeneksi vuodeksi tehty vuokrasopimus voi olla voitollinen tai tappiollinen jommallekummalle sopimusosapuolelle riippuen tarkasteluajankohdasta.

Riidanalainen vuokrasopimus oli ollut jatkoa aiemminkin samalla vuokralaisella eli Valioasu Oy:llä olleeseen vuokrasopimukseen ja se oli edellisen vuokrasopimuksen loppuaikana vuokrakehityksen takia ollut erittäin edullinen vuokralaiselle.

Peruskorjausta suunniteltaessa säätiö oli teettänyt tarkat laskelmat saneerauksen hinnasta. Vuokralaisen kanssa oli neuvoteltu tämän toiveista ja saneeraus oli toteutettu niitä noudattaen. Säätiö oli edellyttänyt toteuttaessaan saneerauksen, että vuokran tulisi olla kohtuullinen siten, että pitkäaikainen vuokrasopimus tekisi hankkeen mielekkääksi.

Riidanalainen 10 vuoden vuokrasopimus oli samanlainen kuin vastaavista tiloista vastaavana aikana tehdyt 10 vuoden määräaikaiset vuokrasopimukset olivat olleet.

Metroaseman rakennustyömaan osalta säätiö totesi, että nimenomaan kiinteistön omistajat olivat halunneet metroaseman liiketoimintaansa vilkastuttamaan. Myös osuuskunta oli ollut yhtenä sopimuksen osapuolena allekirjoittamassa sopimusta Kaisaniemen metroaseman toteuttamisesta. Metroaseman valmistumisen jälkeen vuokra-aikaa oli vielä jäljellä neljä vuotta ja tilanne oli silloin vuokralaisten kannalta toinen kuin nyt.

Asunto-oikeus totesi, että vuokra-aika oli alkanut 1.3.1989 ja vuokrasuhde oli voimassa 10 vuotta.

Valioasu Oy oli 31.12.1990 sulautunut osuuskuntaan.

Osuuskunta oli esittänyt aiemmin vuokranalennusvaatimuksen ja tuolloin säätiö oli ilmoittanut vuokrien määräksi 1.1.1992 alkaen vuoden ajaksi 1. kerroksen osalta 240 markkaa ja 2. kerroksen osalta 135 markkaa neliömetriltä kuukaudessa.

Oikeudessa kuultujen todistajien ja oikeuteen jätetyn aineiston perusteella oli selvitetty, että esisopimusta solmittaessa oli ollut taustalla kiinteistössä suoritettava perusparannuskorjaus ja sen tuomat kustannukset vuokranantajalle ja vuokralaiselle. Oikeudessa oli selvitetty, että ryhdyttäessä saneeraukseen oli vuokralaisen toivomukset otettu huomioon muutoksia tehtäessä ja vaiheittaista rakennustapaa käytettäessä. Vuokran suuruus oli vastannut vuokrasopimusta solmittaessa samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käytettävistä huoneistoista paikkakunnalla maksettua kohtuullista vuokraa.

Oikeudessa kuullut todistajat olivat vahvistaneet sen, että kyseisenä aikana oli ollut tavanomainen tapa, että vuokrasopimus tehdään vähintään viideksi vuodeksi, usein myös 10 vuodeksi. Niinikään muun muassa todistaja Jouko Peltola oli kertonut, että mikäli vuokralaisen tarpeet otettiin huomioon parannuksia tehtäessä, kustannukset sisällytettiin vuokraan ja vuokralainen maksoi niin sanotun perusvuokran lisäksi ylimääräistä vuokraa ja näin saatiin kustannuksia perityksi takaisin. Todistaja Aarne Kuusi oli kertonut, että koska vuokrasopimuksen tekoaikana oli ollut rahoitustarve 10 vuodeksi niin sopimuskin oli syntynyt 10 vuodeksi. Kuusi oli myös ilmoittanut käsityksenään, ettei saneeraukseen olisi ryhdytty, ellei 10 vuoden sopimusta olisi solmittu.

Asiassa esiin tulleiden seikkojen perusteella asuntooikeus katsoi näytetyksi, että vuokranantaja oli ryhtynyt perusparannukseen ehdoilla, että sen ja vuokralaisen välillä tehtiin pitkä, 10 vuotta kestävä vuokrasopimus. Vuokran määrää päätettäessä oli otettu huomioon, että vuokranantajan saneeraukseen sijoitetut varat saadaan vuokran yhteydessä perityksi osaksi takaisin. Myös osuuskunnalla oli ollut tieto asian taustoista sen ostaessa Valioasu Oy:n osakekannan, koska muuta ei ollut väitettykään.

Vaikka asiassa oli tosin oikeudessa kuultujen todistajien kertomuksilla ja oikeuteen jätetyillä asiakirjaaineistoilla näytetty, että uusissa vuokrasopimuksissa vuokrataso oli laskenut, osuuskunta ei ollut näyttänyt sellaista perustetta, että nimenomaisesti kysymyksessä olevassa sopimuksessa vuokrat olisivat olleet kohtuuttoman suuret. Vaikka vuokra mahdollisesti poikkesi tällä hetkellä uusissa vuokrasuhteissa normaalista vuokratasosta, nyt käsiteltävänä olevassa yksittäistapauksessa oli olemassa hyväksyttävänä syynä vuokratasoon suoritetut peruskorjaukset kiinteistössä ja sopimusta laadittaessa taustalla olleet seikat.

Osuuskunta oli vedonnut myös siihen seikkaan, että rakenteilla oleva Kaisaniemen metroasema ja sen mukanaan tuomat haittavaikutukset oikeuttaisivat vuokran alennukseen. Asunto-oikeus katsoi, että koska osuuskunnalla oli koko ajan ollut tieto kysymyksessä olevasta rakennushankkeesta ja sen mahdollisesti mukanaan tuomista haitoista, metroaseman rakentaminen ei ollut sellainen seikka, joka johtaisi siihen, että vuokrataso olisi tässä tapauksessa kohtuuton.

Lisäksi osuuskunta oli vedonnut siihen yleiseen seikkaan, että Kaisaniemenkatu muotikatuna oli menettänyt imagoaan ja tästä johtuen vuokrat olivat laskeneet. Asunto-oikeus katsoi, että normaaliin yrittäjäriskiin kuului se, että jokin alue saattoi menettää kiinnostavuutensa ostospaikkana. Sopimusta solmittaessa oli molemmilla osapuolilla ollut subjektiivinen näkemys liikepaikan laadusta. Pitkäaikaista sopimusta solmittaessa otettiin riski, että liiketoiminnassa hävitään tai voitetaan.

Asunto-oikeus harkitsi kaikkeen edellä olevaan viitaten, että vaikka osuuskunnan hallitsemastaan liikehuoneistosta maksama vuokra saattoi ylittää muista samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käyttävistä huoneistoista maksetun käyvän vuokran, siihen oli katsottava olevan hyväksyttävä syy.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

Sen vuoksi asunto-oikeus hylkäsi kanteen ja velvoitti osuuskunnan suorittamaan säätiölle oikeudenkäyntikulujen korvauksena kohtuulliseksi harkitut 15 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 21.12.1992 lukien.

Osuuskunta valitti hovioikeuteen, joka lausui perusteluinaan seuraavaa.

Sopimuksesta

Säätiö ja Valioasu Oy, joka oli sittemmin sulautunut osuuskuntaan, olivat 30.9.1987 allekirjoittaneet sopimuksen, jonka 1. kohdassa oli muun ohella todettu, että osakeyhtiö oli 30.10.1981 allekirjoitetun vuokrasopimuksen nojalla hallinnut yhteensä 4 425 neliömetrin suuruisia tiloja Kauppapalatsin talossa, Kaisaniemenkatu 7 Helsingissä. Samassa kohdassa oli maininta siitä, että vuokrasopimuksen mukaisesti vuokra-aika oli alkanut 1.1.1982 jatkuen 30.4.1987 saakka, jolloin vuokrasuhde oli päättynyt ilman irtisanomista vuokrasopimuksessa mainituin ehdoin.

Sopimuksen 1. kohdassa oli myös seuraavanlainen ehto: "Säätiö ryhtyy saneeraamaan Kauppapalatsin kiinteistöä 1.10.1987 alkaen ja saneerauksen edellytetään valmistuvan maaliskuuhun 1989 mennessä."

Sopimuksen 2. kohta kuului: "Koska yhtiö on ilmaissut halunsa vuokrata kiinteistöstä saneerauksen jälkeen tilat tavarataloansa varten, on säätiön ja yhtiön kesken sovittu saneerauksen vaiheittaisuuden toteuttamisen mahdollistamiseksi seuraavaa: Yhtiön hallintaan jäävät alempana mainitut tilat, joista yhtiö sitoutuu maksamaan säätiölle vuokraa jäljempänä esitetyn aikataulun ja neliömetrivuokran mukaisesti."

Sopimuksessa oli lueteltu kolme eri ajanjaksoa saneerauksen vaiheista siten, että ensimmäinen saneerauksen vaihe oli alkanut 1.10.1987. Saneerauksen viimeisen vaiheen tuli päättyä 28.2.1989. Sopimuksen 3. kohdan mukaan mainitut määräajat olivat viitteellisiä ja vuokranmaksujen osalta tultiin noudattamaan tosiaikaa. Sopimuksen 5. kohdassa oli lausuttu, että saneerauksen valmistuttua säätiön ja osakeyhtiön kesken tehtiin vuokrasopimus sopimuksen ehdoissa mainituin yksikköhinnoin.

Asianosaiset olivat olleet yhtä mieltä siitä, ettei edellä osittain selostetun 30.9.1987 päivätyn sopimuksen lisäksi ollut tehty myöhemmin uutta varsinaista vuokrasopimusta, vaan sopimus oli jäänyt sopimuksen 7. kohdan mukaisesti noudatettavaksi siten, että vuokraaika oli alkanut 1.3.1989 jatkuen 10 vuotta. Sopimus koski niitä tiloja ja yksikköhintoja, jotka oli selostettu kanteessa siinä kerrotuin indeksiehdoin.

Todistelusta vuokratason osalta

Huoneistokeskus Oy oli 13.11.1991 antanut arviolausunnon käyvän vuokratason määrittämisestä puheena olevan Kaisaniemenkatu 7:n kellari- ja 1. - 3. kerrosten tiloista. Huoneistomarkkinointi Oy oli puolestaan 20.11.1991 antanut samoista tiloista vuokratason määrityslausunnon. Edellisen lausunnon toisena allekirjoittajana oli ollut osastonjohtaja Peltola. Jälkimmäisen lausunnon toisena allekirjoittajana oli puolestaan ollut projektipäällikkö Seppo Koponen. Todistajina kuultuina Peltola ja Koponen olivat vahvistaneet oikeaksi lausunnoissa esitetyt alla ilmenevät arviot käyvästä vuokratasosta kysymyksessä olevan talon 1. ja 2. kerrosten osalta.

Lausunnot oli päivätty edellä mainituin tavoin, mutta todistajina asianomaisia henkilöitä oli kuultu istunnossa 18.5.1992. Peltola oli kertonut vielä, että 1980-luvun puolivälin jälkeen noin 1987 vaiheilla oli vuokrataso vastaavanlaisten liikehuoneistojen kohdalla noussut. Vuoden 1989 keväällä oli tapahtunut erittäin voimakas muutos kiinteistömarkkinoilla. Vuokratiloja ei ollut enää saatu vuokrattua korkeilla hinnoilla, vaan tiloja oli ruvennut jäämään tyhjäksi. Vuokrataso oli lähtenyt olennaisesti laskemaan ja samalla vuokralaiset olivat muuttaneet pienempiin ja halvempiin tiloihin. Vuokrat eivät ilmeisesti tule nousemaan, vaan pikemminkin seuraa päinvastainen kehitys kahden seuraavan vuoden aikana.

Peltola oli vielä kertonut, että Kaisaniemenkatu 7:n talon lähellä oli useita vaatetusliikkeiden entisiä tiloja tyhjänä. Hän oli vahvistanut sen lausunnossa esitetyn seikan, että edellä mainitut arviovuokrat olivat voimassa pitemmällä tähtäimellä arvioitaessa ja edellytyksin, että kiinteistömarkkinat toimisivat "normaalien aikojen mukaisesti". Jos vastaavanlaisia tiloja ylipäätänsä olisi saatu vuokratuksi keväällä 1992, olisivat vuokrat olleet vieläkin alhaisempia.

Koponen oli kertonut vuokratason kehittymisestä samalla tavoin kuin Peltola. Hänen mukaansa Kaisaniemenkadulla ei saanut vuokratuksi vastaavanlaisia tiloja alhaisellakaan vuokratasolla. Marraskuusta 1991, jolloin arvio oli tehty, vuokrataso Kaisaniemenkadun liikehuoneistojen kohdalla oli edelleenkin laskenut ja laskusuunta näytti jatkuvan voimakkaasti. Arvion mukaan laskua saattoi jatkua vielä kolme vuotta.

Osuuskunta oli antanut asunto-oikeudelle Liike- ja toimistotilojen vuokratilaston vuodelta 1992. Tutkimuksessa olivat olleet mukana Suomen Kiinteistöliitto ry, Turun kauppakorkeakoulu ja Helsingin kaupungin tietokeskus. Siinä oli selvitetty vuokrakannan tasoa ja vuokrien kehitystä vuodesta 1990 kevääseen 1992. Tutkimuksessa oli ollut mukana sekä vanhoja että uusia vuokrasopimuksia. Helsingin Kluuvissa sijaitsevien yli 500 neliömetrin kokoisten liiketilojen vuokrien keskiarvo oli keväällä 1992 ollut 134,50 markkaa ja mediaanivuokra 110 markkaa neliömetriltä kuukaudessa.

Vuokrien määrästä

Osuuskunnan esittämän selvityksen mukaan, jota selvitystä säätiö ei ollut kiistänyt, 1. ja 2. kerrosten liiketiloista oli peritty vuokria vuonna 1991 ja 1992 alla ilmenevin tavoin:

Osuuskunta oli kanteessaan ilmoittanut säätiön alentaneen vuokraa 1.1.1992 alkaen vain yhden vuoden ajaksi. Säätiö voisi siten 1.1.1993 lähtien edelleen palata sopimuksenmukaiseen 261,87 markan ja 157,12 markan neliömetrivuokriin ja lisätä vielä niihin sopimuksen mahdollistamat indeksikorotukset. Arvioitaessa sitä, olivatko vuokrat olennaisesti ylittäneet kohtuullisen käyvän vuokran, oli siten lähtökohtana pidettävä ainakin edellä mainittuja 261,87 ja 157,12 markan neliömetrivuokran määriä.

Huoneenvuokralain 112 §:n soveltamisesta

Puheena oleva sopimus oli alkanut edellä kerrotuin tavoin 1.3.1989 ja jatkuu sen jälkeen 10 vuotta. Hovioikeus katsoi, että huoneenvuokralain 112 §:n säännöstä voitiin soveltaa myös sellaisiin pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin, joissa liikehuoneistojen vuokrat ottaen huomioon vuokrasuhteen aikana tapahtuneet vuokratason muutokset olennaisesti ylittivät vuokra-arvoltaan samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käytettävistä huoneistoista paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran. Näin ollen puheena olevien liiketilojen vuokraa voitiin alentaa, jos vuokrat olennaisesti ylittivät kohtuullisen käyvän vuokratason.

Kohtuullinen käypä vuokra

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että puheena olevan liikehuoneiston 1. ja 2. kerrosten vuokrat olennaisesti ylittivät vuokra-arvoltaan samanveroisista ja samaan tarkoitukseen käytettävistä huoneistoista paikkakunnalla maksetun kohtuullisen käyvän vuokran. Kohtuullisena käypänä vuokrana 1. kerroksen tiloista hovioikeus piti vaadittuja 140 markkaa ja 2. kerroksen tiloista vaadittuja 100 markkaa neliömetriltä kuukaudessa.

Metrotyömaan vaikutuksesta

Kaisaniemenkatu 7:n kohdalla oli heinäkuussa 1992 aloitettu metroaseman rakennustyöt. Ne haittasivat katualueen liikennöintiä maaliskuuhun 1994 saakka. Koko metroasema lippuhalleineen ja viimeistelytöineen oli rakennussuunnitelman mukaan tarkoitus saada valmiiksi kesäkuussa 1995.

Osuuskunta ei ollut kanteessaan vedonnut siihen, että vuokria tulisi alentaa metrotyömaan aiheuttaman haitan vuoksi. Sen sijaan se oli asunto-oikeudessa kannetta kehitellessään yleisenä perusteena tuonut esiin sen, että asiakaskunta vieroksui Kaisaniemenkadun liikkeitä työmaan johdosta, joten liikkeet joutuivat lopettamaan toimintojansa. Tilanne ei tällöin myöskään houkuttanut uusia yrittäjiä vuokraamaan tyhjiä tiloja. Siihen nähden osuuskunta oli lausunut, että sillä olisi ollut perusteita vaatia vuokraan vielä lisäalennusta heinäkuun 1992 ja maaliskuun 1994 väliseksi ajaksi, jota se ei ollut kuitenkaan vaatinut. Säätiö oli katsonut, että osuuskunta oli hankkiessaan Valioasu Oy:n osakkeet ollut tietoinen metrotyömaan aiheuttamista haitoista.

Hovioikeus katsoi, että metrotyömaalla oli sinänsä vuokraa alentava vaikutus arvioitaessa Kaisaniemenkatu 7:n kohdalla sijaitsevien liiketilojen kohtuullisia käypiä vuokria. Osuuskunta oli kuitenkin ollut tietoinen tulevasta metrotyömaasta. Toisaalta osuuskunta sai metroasemasta tulevan hyödyn vuokrasopimuksen loppuajaksi aseman valmistuttua. Siihen nähden metroaseman rakennustyöt eivät olleet vaikuttaneet kohtuullisen käyvän vuokran määrään.

Kiinteistön saneerauksesta

Säätiön omistama Kaisaniemenkatu 7:n rakennus oli valmistunut vuonna 1927. Todistajana kuultu Kuusi oli kertonut muun ohella, että rakennuksessa oli 1960-luvulla tehty joitakin korjaustöitä. Muun muassa rullaportaat oli asennettu 1. ja 2. kerrosten väliin. Rakennuksen saneeraussuunnitelma, joka oli laadittu 1970-luvulla, oli ollut pitkäaikainen projekti. Suunnitelman toteuttaminen oli aloitettu vuonna 1987 ja se oli saatu valmiiksi 1990. Hänen 9.9.1987 allekirjoittamastaan peruskorjausaikataulusta ilmeni rakennustyön suunnitellut vaiheet. Sen mukaan töiden tuli alkaa vuoden 1987 syksyllä ja päättyä vuonna 1989. Koko rakennus oli ollut tarkoitus saneerata. Noin puolet saneerattavista tiloista oli Valioasu Oy:lle vuorattuja tiloja, joista huomattava osa oli ollut kellaritiloja. Toinen puoli eli lähinnä 4. - 7. kerrosten tilat oli saneerattu hotellihuoneiksi. Kuusen mukaan liikehuoneistojen taso saneerauksen jälkeen oli ollut tavanomainen, ei ainakaan prameileva. Kiinteistössä oli ollut runsaasti 1920-luvulla tehtyjä ratkaisuja, jotka oli jouduttu muuttamaan nykyajan vaatimusten mukaisiksi.

Peruskorjausaikataulusta ilmeni edelleen, että kiinteistösaneerauksen kohteina olivat olleet muista kuin Valioasu Oy:lle vuokratuista tiloista muun muassa hotellin sisäänkäynti, hissit, talon 2. kerrokseen tulleet ravintola ja sen keittiötilat, rakennuksen 3. kerrokseen tulleet hotellin sauna ja kabinettitilat sekä yläkellariin rakennetut hotellin sosiaali- ja varastotilat. Kokonaan uudet hotellihuoneet olivat tulleet 4. - 5. kerroksiin ja lisäksi vanhan hotellin 6. - 7. kerroksen hotellihuoneet oli uudistettu.

Todistajana kuullun isännöitsijä Antti Mäkisen kertoman mukaan rakennuksen saneerauskustannukset olivat olleet noin 35 000 000 markkaa. Se, kuinka suuri osuus oli koskenut osuuskunnan nyttemmin hallitsemia tiloja, oli erittäin vaikea määritellä. Pinta-alat olivat suunnilleen yhtä suuret. Hotellisaneeraus oli ollut kuitenkin kalliimpaa, koska huoneisiin oli tullut pieniä huonetiloja saniteettitiloineen. Valioasu Oy:n toivomuksia oli otettu runsaasti huomioon saneeraustyössä. Ilman Valioasu Oy:n vuokrasopimusta olisi tehty saneeraus liiketiloissa jonkun konsultin toimeksiannosta tavaratalotyyppiseksi, jonka jälkeen tilat olisi vuokrattu eteenpäin. Oli tavanomaista, että vuokralaisen toivomuksia otettiin huomioon pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa. Myös säätiö oli halunnut tehdä vuokrasopimuksen Valioasu Oy:n kanssa muun ohella siitä syystä, että Valioasu Oy olisi saattanut joutua irtisanomaan noin 200 työntekijäänsä. Sillä olisi ollut julkisuudessa säätiölle haitallisia seurauksia. Tämä oli ollut säätiön kannalta sellainen erittäin painava seikka, jolla oli pyritty saamaan vuokrasopimus aikaan Valioasu Oy:n kanssa. Myös muiden vuokralaisehdokkaiden kanssa oli käyty alustavia tunnusteluja.

Asiassa esitetystä selvityksestä ilmeni, että Valioasu Oy:n liiketoiminta oli jatkunut kiinteistössä koko saneeraustyön ajan. Sen johdosta säätiölle oli aiheutunut lisäkustannuksia. Toisaalta osakeyhtiö oli maksanut tuolloin osasta tiloja korotettua vuokraa. Se oli omalta osaltaan myös osallistunut korjauskustannuksiin maksamalla säätiölle 1. kerroksen lattian pintamateriaalin muutostöitä.

Edellä sanottuun nähden hovioikeus katsoi, että asianosaiset olivat tehneet liiketiloista pitkäaikaisen, 10 vuoden vuokrasopimuksen, jonka pitkäaikaisuus oli ollut osaltaan edellytyksenä saneeraustyön alkamiselle. Osuuskunta oli pysyttäytynyt tässä sopimusehdossa eikä ollut kanteessaan vaatinut sen kohtuullistamista. Kiinteistössä ei ollut näytetty ennen puheena olevaa saneerausta tehdyn laajempia peruskorjauksia. Koko kiinteistö oli saneerattu ja merkittävänä osana siitä olivat olleet hotelli- ja ravintolatoimintojen uudistamistyöt. Myös rakennuksen ikä ja alussa mainitut sopimusehdot huomioon ottaen hovioikeus katsoi, ettei saneeraustyö ollut aiheutunut Valioasu Oy:n menettelystä, vaan säätiön aloitteesta ja kiinteistön tavanomaisesta uudistamistarpeesta.

Säätiö oli laatimassaan saneeraussuunnitelmassa luonnollisesti arvioinut kiinteistöstä tulevaisuudessa kertyvät kiinteistön tuotot, muun ohella vuokratulot. Sen oli kuitenkin tullut tällöin varautua siihen, että myös liikehuoneiston vuokria voitiin muuttuneissa olosuhteissa alentaa.

Osuuskunnan edeltäjän Valioasu Oy:n taholta oli näytetty esitetyn toivomuksia saneeraustöistä sille tulleiden liiketilojen osalta. Niistä oli myös aiheutunut säätiölle lisäkustannuksia. Hovioikeus piti kuitenkin tällaisia vuokralaisen esittämiä toivomuksia pitkäaikaisissa vuokrasuhteissa tavanomaisina ja katsoi, etteivät Valioasu Oy:n taholta esitetyt toteutuneet toivomukset olleet olleet kokonaisvaikutukseltaan merkittäviä eivätkä kohtuuttomia.

Edellä sanottuun nähden hovioikeus katsoi, ettei säätiö voinut menestyksellisesti vedota siihen, että sovitun korkean vuokran perimiseen ja siten kohtuullisen käyvän vuokran ylittämiseen olisi ollut huoneenvuokralain 112 §:ssä tarkoitettu hyväksyttävä syy.

Vuokran alentaminen ja palauttaminen

Hovioikeus vahvisti vuokrien määräksi 1. kerroksen tiloista 140 ja 2. kerroksen tiloista 100 markkaa neliömetriltä kuukaudessa kysymyksessä olevassa vuokrasuhteessa 1.1.1993 alkaen. Samalla hovioikeus määräsi, että mahdolliset indeksikorotukset voitiin toteuttaa aikaisintaan 1.1.1994.

Huomioon ottaen vuokran alennuksen määrän, alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat hovioikeus katsoi, että säätiö oli velvollinen palauttamaan osuuskunnalle liikaa perimiään vuokria yhdeksän kuukauden ajalta.

Näillä perusteilla hovioikeus muutti asunto-oikeuden tuomiota seuraavasti.

Tuomiolauselma

Puheena olevan liikehuoneiston 847 neliömetrin suuruisen 1. kerroksen vuokra alennettiin 140 markkaan neliömetriltä kuukaudessa eli 118 580 markkaan ja 441 neliömetrin suuruisen 2. kerroksen vuokra 100 markkaan kuukaudessa eli 44 100 markkaan, kummatkin vuokrat 1.1.1993 lähtien. Säätiö velvoitettiin palauttamaan osuuskunnalle liikaa maksettuna vuokrana yhdeksän kuukauden vuokraa vastaavana määränä 1. kerroksen osalta 84 700 kuukaudelta eli yhteensä 762 300 markkaa ja 2. kerroksen osalta 15 435 kuukaudelta eli yhteensä 138 915 markkaa.

Lainkohdat: Huoneenvuokralaki 34 § 1 momentti, 107 § 1 momentti ja 112 §.

Asian näin päättyessä osuuskunta vapautettiin asuntooikeuden tuomiossa mainitusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta säätiölle korkoineen.

Muilta osilta asunto-oikeuden tuomiota ei muutettu.

Asiassa ei ollut oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:ssä tarkoitettuja painavia syitä osuuskunnalla asiassa olleiden oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen.

Koska asunto-oikeuden tuomiota oli muutettu, säätiölle ei tullut korvausta vastauskuluistaan.

Esittelijän ehdotus ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Vt. viskaali Virtanen: Asiassa esitetyn selvityksen ja erityisesti todistajana kuullun arkkitehti Aarne Olavi Kuusen kertomuksen perusteella nyt kysymyksessä olevat tilat on ennen vuotta 1987 alkanutta perusparannusta edellisen kerran remontoitu huomattavasti aiemmin, ilmeisesti 1960-luvulla. Saneerauksen jälkeen liikehuoneisto oli kuntotasoltaan normaali, ennemminkin säästäväinen kuin poikkeuksellisen korkeatasoinen. Liikehuoneisto oli näin ollut melko kauan vailla peruskorjausta sisältäen ratkaisuja jotka olivat jo vanhentuneita. Tiloissa suoritettu perusparannus ei näin mahdollisine rahoitustarpeineen ole yksin sellainen huoneenvuokralain 112 §:ssä mainittu hyväksyttäväksi katsottava syy, jonka perusteella Juho Vainion Säätiö r.s. on ollut oikeutettu saamaan nyt kysymyksessä olevan tilakokonaisuuden ensimmäisen kerroksen tiloista sopimuksessa 30.9.1987 mainittua ja sittemmin 240 markaksi vuodelle 1992 alentamaansa vuokraa, mikä on olennaisesti ylittänyt vuokra-arvoltaan samanveroisista ja samankaltaiseen tarkoitukseen käytettävistä huoneistoista paikkakunnalla ja kyseisellä liikealueella maksetun kohtuullisen käyvän vuokran.

Tämän vuoksi hovioikeus alentanee osoitteessa Kaisaniemenkatu 7 sijaitsevan liikehuoneiston ensimmäisen kerroksen 847 neliömetrin suuruisen tilan vuokran 1.1.1992 lukien 240 markasta neliömetriltä kuukaudessa 160 markkaan eli 135 520 markaksi kuukaudessa. Juho Vainion Säätiö r.s. velvoitettaneen suorittamaan Suomen Osuuskauppojen Keskuskunnalle vuonna 1992 liikaa maksettuina vuokrina 813 120 markkaa ja vuodelta 1993 mahdollisesti liikaa suoritetun vuokran ja edellä mainitun, alennetun vuokran erotuksen.

Asiassa ei liene ollut painavia syitä kummankaan asianosaisen oikeudenkäyntikulujen korvaamiselle asunto-oikeudessa. Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta vapautettaneen asunto-oikeuden tuomiossa mainitusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta Juho Vainion Säätiö r.s:lle korkoineen.

Muilta osin asunto-oikeuden tuomiota ei muutettane. Juho Vainion Säätiö r.s. velvoitettaneen oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla suorittamaan Suomen Osuuskauppojen Keskuskunnalle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien, koska kulujen korvaamiseen hovioikeudessa on painavia syitä.

Asiantuntijajäsen, varatuomari Kaarni: Katson, ettei ole syytä asunto-oikeuden tuomion muuttamiseen. Velvoitan Suomen Osuuskauppojen Keskuskunnan suorittamaan Juho Vainion Säätiö r.s:lle oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla korvaukseksi vastauskuluista hovioikeudessa 1 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien, koska kulujen korvaamiseen on painavia syitä.

Hovioikeudenneuvos Lehtinen: Olen samaa mieltä kuin varatuomari Kaarni.