RP-Notariaatti avoin yhtiö ja Taloteho Oy ovat A:ta ja B:tä vastaan ajamassaan kanteessa lausuneet, että 30.4.1985 oli laadittu esisopimus, jossa A ja B olivat myyjinä sopineet eräiden maa-alueiden myymisestä Kodiks Oy:lle ja Taloteho Oy:lle. Kodiks Oy oli myöhemmin siirtänyt sopimukseen perustuvat oikeutensa RP-Notariaatti avoimelle yhtiölle. Samana päivänä oli sovittu eri sopimuksella, että A ja B maksavat vastaanottamalleen ennakkokauppahinnalle korkoa 16 prosenttia, jos aiottu kauppa peruuntuu. Kauppa oli peruuntunut, koska sopimuksessa mainittu kaavoitus ei ollut valmistunut sovittuna määräaikana. Oikeus oli hylännyt ostajien vaatimuksen myyjien velvoittamisesta lopulliseen kaupantekoon. Kauppahinnan ennakkoa oli maksettu A:lle ja B:lle 900 000 markkaa.

A ja B olivat sitoutuneet korvaamaan ostajille ne lisäkustannukset, jotka johtuivat kauppahinnan ennakon maksamisesta 30.4.1985 Oulun Osuuspankista otetun vekselin mukaisesti verrattuna samasta pankista otettavaan lainaan, jolla ennakko piti alunperin sopimuksen mukaan maksaa.

Osapuolet olivat 6.5.1986 vielä sopineet, että esisopimuksen yhteydessä maksetusta kauppahinnan osasuorituksesta ostajien pankille maksettava korko katsottiin kauppahinnan osasuoritukseksi. Tästä oli kertynyt kauppahintaa pääomaltaan 575 013 markkaa ja korkoa 16 prosentin mukaisesti 15.11.1990 saakka 211 002 markkaa.

Osapuolet olivat 6.5.1986 allekirjoittamassaan sopimuksessa myös todenneet, että Kiimingin kunta oli maksanut kaavoituskustannuksista puolet ja toisen puolen olivat maksaneet silloiset ostajat eli Taloteho Oy ja Kodiks Oy. Yhtiöiden suoritukset oli katsottu kauppahinnan osasuorituksiksi sopimuksen mukaisesti.

Ostajien toimesta A ja B olivat saaneet omatkin maansa kaavoituksen piiriin ja siten hyötyneet huomattavasti omatta ansiottaan. Kysymys oli perusteettomasti saadun hyödyn korvaamisesta.

A oli luvannut maksaa kauppahinnan takaisin korkoineen. RP-Notariaatti avoin yhtiö ja Taloteho Oy olivat lähettäneet A:lle ja B:lle yksilöidyt laskut, joista oli ilmennyt kummankin yhtiön saatavat eli vaadittavista summista puolet. Laskut oli päivätty 13.11.1990 ja eräpäivä oli ollut heti. A ja B olivat palauttaneet kauppahinnan 900 000 markkaa ja maksaneet sille korkoa 15 600 markkaa ajalta 15.1. - 24.2.1989.

Tämän vuoksi RP-Notariaatti avoin yhtiö ja Taloteho Oy ovat vaatineet, että A ja B velvoitetaan suorittamaan kiinteistön kauppaa koskevan esisopimuksen peruuntumisesta sopimuksen mukaiset määrät eli 1) korkoa 16 prosenttia 900 000 markalle 15.5.1985 ja 15.11.1990 väliseltä ajalta 792 000 markkaa sekä 15.11.1990 alkaen maksupäivään saakka vähennettynä A:n ja B:n jo maksamalla 15 600 markalla, 2) sopimusten 30.4.1985 ja 6.5.1986 mukaista kauppahintaa 575 013 markkaa ja sille korkoa 16 prosenttia 15.11.1990 saakka 211 002 markkaa ja edelleen korkoa 15.11.1990 alkaen maksupäivään saakka, mitkä määrät oli sovittu kauppahinnan osasuorituksiksi, 3) sopimuksen mukaista kaavoituskustannusta 49 946 markkaa ja sille korkoa 16 prosenttia 15.11.1990 saakka 40 410 markkaa ja edelleen korkoa 16 prosenttia 15.11.1990 jälkeen maksupäivään saakka sekä 4) kysymyksessä olevan maa-alueen kaavoituksen hoitamisesta 300 000 markkaa ja sille korkoa 16 prosenttia 15.11.1990 alkaen maksupäivään saakka. RP-Notariaatti avoin yhtiö ja Taloteho Oy ovat myös vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Kihlakunnanoikeus, jossa A ja B ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen, on katsonut selvitetyksi, että asianosaiset olivat 30.4.1985 tehneet esisopimuksen kiinteistön kaupasta, minkä sopimuksen perusteella A:lle ja B:lle oli maksettu kauppahinnan ennakkona 900 000 markkaa. Samana päivänä asianosaiset olivat siltä varalta, että kiinteistön kauppa ei toteutuisi, tehneet sopimuksen kauppahinnan ennakon palauttamisesta ja sille laskettavasta korosta, kaavoituskustannuksista vastaamisesta ja niiden lisäkustannusten korvaamisesta, jotka aiheutuivat ostajille siitä, että ostajat joutuivat rahoittamaan ennakon maksamisen vekseliluotolla eikä tavallisella pankkilainalla, jolla ennakko alunperin piti maksaa. Kihlakunnanoikeus on katsonut, että kerrottua kiinteistön kaupan esisopimukseen liittyvää sopimusta oli siitäkin huolimatta, että sitä ei ollut tehty kiinteistön kaupalle säädetyssä muodossa, sovellettava asianosaisten välillä.

Kihlakunnanoikeus on todennut, että kiinteistön kauppa ei ollut toteutunut ja esisopimus oli rauennut vuoden 1988 lopussa. A ja B olivat palauttaneet kauppahinnan ennakon 900 000 markkaa lopullisesti haasteen tiedoksiannon jälkeen ja maksaneet sille ajalta 15.1. - 24.2.1989 korkoa 15 600 markkaa.

Mainitussa 30.4.1985 tehdyssä lisäsopimuksessa oli sovittu, että palautettavalle ennakolle oli maksettava 16 prosentin korko sopimuksen allekirjoituspäivästä. Lisäksi oli sovittu, että myyjät vastaisivat kaavoituskustannuksista siinä tapauksessa, että Kiimingin kunta ei vastaisi myydyn alueen kaavoituksesta. Yhtiöt olivat maksaneet näitä kustannuksia kunnalle 49 946 markkaa, joista 39 839 markkaa oli koskenut esisopimuksen tarkoittamaa aluetta.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten näyttämättömänä ylimääräisiä rahoituskuluja sekä perusteettomana kaavoituksesta saadun hyödyn korvaamista koskevat vaatimukset ja kanteen muutoin enemmälti, velvoittanut A:n ja B:n yhteisvastuullisesti suorittamaan RP-Notariaatti avoimelle yhtiölle ja Taloteho Oy:lle yhteisesti

1) korkoa 16 prosenttia 900 000 markalle ajalta 15.5.1985 - 15.11.1990 eli 792 000 markkaa vähennettynä heidän jo maksamallaan 15 600 markalla eli siis 776 400 markkaa sekä

2) korvaukseksi esisopimuksen tarkoittaman alueen kaavoituskustannuksista 39 839 markkaa ja sille korkoa 16 prosenttia 11.11.1985 alkaen.

Kihlakunnanoikeus on vielä velvoittanut A:n ja B:n yhteisvastuullisesti korvaamaan RPNotariaatti avoimen yhtiön ja Taloteho Oy:n oikeudenkäyntikulut 52 000 markalla 16 prosentin korkoineen 9.4.1991 alkaen.

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi RP-Notariaatti avoin yhtiö ja Taloteho Oy yhdessä toiselta sekä A ja B yhdessä toiselta puolen olivat saattaneet jutun, on todennut, että A:n ja B:n ja yhtiöiden välisessä esisopimuksessa oli sovittu, että mikäli sopimus purkautuu, A ja B maksavat kauppahinnan ennakkona suoritetun summan takaisin 14 vuorokauden kuluessa todetusta purkautumispäivästä. Kun esisopimuksessa ei ollut sovittu, että A:n ja B:n tulisi maksaa korkoa ennakkokauppahinnalle, he eivät tuon sopimuksen perusteella olleet velvollisia maksamaan korkoa siinäkään tapauksessa, että he joutuivat palauttamaan ennakkokauppahinnan, mikäli kiinteistön kauppa ei toteutunut heistä riippumattomista syistä.

Selostettu ennakkokauppahinnan maksamista ja palauttamista koskeva esisopimuksen ehto oli sellainen kiinteistön kauppaan liittyvä olennainen ehto, joka oli tehtävä maakaaren 1 luvun 2 §:n mukaisessa määrämuodossa. A:n ja B:n ja yhtiöiden esisopimuksen jälkeen 30.4.1985 ja 6.5.1986 tekemiä lisäsopimuksia ei ollut tehty vaaditussa määrämuodossa. Sopimuksia oli siten siltä osin kuin ne korvaisivat tai lisäisivät esisopimuksessa kiinteistön luovutuksen perusteena olevia ehtoja pidettävä mitättöminä. Tämän vuoksi A:ta ja B:tä ei voitu velvoittaa suorittamaan ennakkokauppahinnalle korkoa enempää kuin 30.4.1985 vahvistetussa esisopimuksessa oli sovittu. Tuon maksuvelvollisuuden A ja B olivat täyttäneet 24.2.1989.

Edellä mainitun 30.4.1985 allekirjoitetun lisäsopimuksen 1 kohdassa oli todettu, että mikäli Kiimingin kunta ei ottaisi vastatakseen myydyn alueen kaavoituksesta, myyjät eli A ja B vastaisivat kaavoituskustannuksista. Tämä sopimuksen ehto ei olennaisilta osilta liittynyt esisopimuksessa tarkoitettuun kiinteistön luovuttamiseen, joten tältä osalta sopimus sitoi A:ta ja B:tä.

RP-Notariaatti avoin yhtiö ja Taloteho Oy olivat 13.8.1985 allekirjoitetussa kaavoitussopimuksessa sopineet rakennuskaavan laatimisesta yhtiöiden haltuun esisopimuksella tulleille maa-alueille. Sopimuksessa oli sovittu myös kaavoituskustannusten jakamisesta yrittäjien ja kunnan välillä. Esitetyn selvityksen mukaan yhtiöt olivat maksaneet kaavoituskustannuksista 49 946,98 markkaa. Kaavoitus oli käsittänyt A:n ja B:n maa-alueita 5,7 hehtaaria ja yhtiöiden omistukseen siirtynyttä maata 5,5 hehtaaria. A ja B vastasivat 30.4.1985 tehdyn lisäsopimuksen 1 kohdan mukaisesti kaavoituskustannuksista maa-alueidensa osalta. Kustannukset olivat erääntyneet A:n ja B:n maksettavaksi, kun muuta ei ollut sovittu, 30.5.1989 päivätyn laskun mukaan 14.6.1989.

Mainituilla ja muuten kihlakunnanoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että A ja B on vapautettu suorittamasta RP-Notariaatti avoimelle yhtiölle ja Taloteho Oy:lle päätöksen 1 kohdassa tuomittua korkoa sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista. A:n ja B:n RP-Notariaatti avoimelle yhtiölle ja Taloteho Oy:lle päätöksen 2 kohdassa suoritettavaksi määrätty korvaus on alennettu 24 973 markkaan 16 prosentin korkoineen 14.6.1989 lukien. Jutun näin päättyessä asianosaiset ovat saaneet pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.