Asunto-oikeus on Osaomistus Oy:n konkurssipesän Suomen Kansan Demokraattinen Liitto - Demokratiska Förbundet för Finlands Folk r.p. nimistä yhdistystä vastaan ajamasta kanteesta lausunut selvitetyksi, että Yhteistyö Oy, Kansan Uutiset (Suomen Kansan Demokraattinen Liitto - Demokratiska Förbundet för Finlands Folk r.p., jäljempänä yhdistys) ja Corona-Invest Oy olivat 26.10.1988 tehneet sopimuksen, jossa Corona-Invest Oy oli antanut suostumuksensa sille, että sen Osaomistus Oy:lle väliaikaisena vakuutena luovuttamasta talletuksesta voitiin kuukausittain kuitata maksetuksi vuokralaisten Yhteistyö Oy:n ja Kansan Uutisten tekemien vuokrasopimusten edellyttämät kuukausivuokrat ja vuokrasopimusten mahdollisesti edellyttämät muut maksut. Sopimuksen 3. kohdassa oli lisäksi sanottu, että Kansan Uutiset ja Yhteistyö Oy pitivät edelleenkin voimassa vuokrasopimusten edellyttämän pankkitakauksen ja luovuttivat sen Osaomistus Oy:lle taikka tallettivat vakuuden ulosotonhaltijalle. Pankkitakaus luovutettiin vuokranantajalle sitä vastaan, että väliaikaisesti luovutettu rahavakuus palautettiin.

Vuokralainen oli selvittänyt tallettaneensa 19.12.1988 Osaomistus Oy:n lukuun Helsingin maistraattiin pankkitakauksia yhteensä ainakin 4 579 032 markan arvosta. Talletuksia tehtäessä oli asetettu ehto, jonka mukaan takaukset voitiin luovuttaa Osaomistus Oy:lle joko yhdessä tai erikseen edellyttäen, että Osaomistus Oy osoitti maksaneensa Yhteistyö Oy:lle tai yhdistykselle ennakkovuokrina maksetut 4 500 000 markkaa tai kutakin pankkitakausta vastaavan pääomamäärän.

Helsingin raastuvanoikeus oli 13.10.1988 antamallaan lainvoimaa vailla olevalla päätöksellä velvoittanut Osaomistus Oy:n maksamaan Corona-Invest Oy:lle 4 500 000 ja 1 000 000 markan eristä koostuvan yhteissumman 5 500 000 markkaa korkoineen. Tämän vuoksi oli riidatonta, että vuokranantajalla oli ollut hallussaan rahavaroja, joita vuokranantaja olisi 26.10.1988 päivätyn sopimuksen sanamuodon mukaan niin halutessaan voinut käyttää nyt kysymyksessä olevien vuokrasaatavien maksamiseen.

Harkittaessa sitä, oliko Osaomistus Oy ollut velvollinen ottamaan vuokraerät näin maksusuorituksina vastaan, asunto-oikeus on todennut Osaomistus Oy:n asiamiehen 15.8.1988 päivätystä kirjeestä ilmenevän sovituksi, että CoronaInvest Oy oli vuokralaisten puolesta luovuttanut vakuustarkoituksessa Osaomistus Oy:lle 4 500 000 markan suuruisen suorituksen, minkä suorituksen oli tullut olla vakuutena siihen asti, kunnes vuokralaiset olisivat antaneet pankkitakauksen. Tuohon kirjeeseen oli vuokralaisten puolesta vastattu 22.8.1988 ja ilmoitettu, että pankkitakaus oli noudettavissa sitä vastaan, että CoronaInvest Oy:lle palautettiin sen väliaikaiseksi vuokravakuudeksi antamat pankkitalletukset määrältään 4 500 000 markkaa. Kun otettiin huomioon, että vuokralaisen puolesta oli 24.10.1988 päivätyssä kirjelmässä ilmoitettu, että vuokralaiset eivät sen jälkeen tulisi suorittamaan Osaomistus Oy:lle mitään vuokria eikä muita maksuja ja että Corona-Invest Oy suostui siihen, että erääntyvät kuukausivuokrat ja muut vuokrasopimukseen perustuvat maksut kuitattiin väliaikaisesta vuokravakuudesta siihen saakka, kunnes Osaomistus Oy oli maksanut raastuvanoikeuden päätöksestä ilmenevän velkansa takaisin Corona-Invest Oy:lle, vuokranantaja ei voinut kieltäytyä ottamasta vastaan maksusuoritusta kolmannen henkilön asettamasta vakuudesta eräpäivinä, koska sopimuksen sisältö oli antanut vuokranantajalle tähän oikeuden. Sopimus 26.10.1988 oli pitänyt sisällään kuittausilmoituksen. Sitä, milloin sopimus oli tullut kantajayhtiön tietoon, ei ollut selvitetty, mutta selvää oli, että sopimus oli ollut tiedossa ennen tätä oikeudenkäyntiä ja myös ennen kantajayhtiön konkurssia. Vastaajayhtiö oli selvittänyt kuittausedellytysten olevan olemassa.

Ottaen huomioon, että vuokranantajan vuokravelkomuksen oli lähtökohtaisesti katsottava olevan perusteeltaan selvän ja riidattoman, mikäli vuokria ei ollut maksettu, mutta tässä tapauksessa oli vastaaja osoittanut vuokravelkomuksen perusteen epäselväksi ja myös riitaiseksi, asunto-oikeus on hylännyt kanteen vuokravelkomuksen osalta ajalta ennen Osaomistus Oy:n asettamista konkurssiin.

Sen jälkeen kun Osaomistus Oy oli 10.1.1989 asetettu konkurssiin, ei kuittausedellytyksiä ollut ollut olemassa, vaan yhdistys oli ollut velvollinen maksamaan vuokrat konkurssipesälle. Vuokrat olivat erääntyneet maksettaviksi kunkin kuukauden 3. päivänä, minkä vuoksi ensimmäinen maksamatta jäänyt vuokra oli vuoden 1989 helmikuun vuokra. Asunto-oikeus on hylännyt vastaajan taholta esitetyn pyynnön lykätä asia, kunnes hovioikeus on ratkaissut 13.10.1988 raastuvanoikeudessa päätetyn jutun, koska näillä asioilla ei voitu katsoa olevan aikaisemman asian perusteella sellaista vireilläolovaikutusta, joka olisi estänyt tämän asian päättämisen.

Asunto-oikeus on katsonut olevan painavia syitä siihen, että yhdistys oli velvollinen korvaamaan konkurssipesälle kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, koska kanne oli osin hyväksytty. Kulujen määrään vaikutti paitsi jutun lopputulos, myös se, että asian pitkittymistä ei voitu lukea vastaajan syyksi, vaan pitkittyminen oli aiheutunut vuokrakohteen omistussuhteiden muuttumisesta oikeudenkäynnin aikana. Merkitystä oli annettava myös sille, että samanaikaisesti oli ajettu kahta, samaan oikeusperusteeseen kuulunutta juttua.

Näillä perusteilla asunto-oikeus on velvoittanut yhdistyksen maksamaan konkurssipesälle vaatimukset enemmälti hyläten maksamattomia vuokria 1.2.-8.6.1989 väliseltä ajalta 382 109,85 markkaa 16 prosentin korkoineen 89 557 markan erille 3.2., 3.3., 3.4. ja 3.5.1989 lukien sekä 23 881,85 markalle 3.6.1989 lukien ja korvaamaan konkurssipesän oikeudenkäyntikulut 6 000 markalla 16 prosentin korkoineen 17.8.1989 lukien.

Konkurssipesä on vaatinut, että yhdistys velvoitetaan suorittamaan maksamattomat vuokrat myös ajalta 1.11.1988-31.1.1989 89 557 markkaa kuukaudelta 16 prosentin korkoineen kunkin kuukauden 3. päivästä lukien. Lisäksi konkurssipesä on vaatinut, että yhdistyksen sille maksettavaksi tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvaus korotetaan 25 000 markaksi korkoineen ja yhdistys velvoitetaan korvaamaan konkurssipesälle myös hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Yhdistys on vaatinut, että kanne hylätään ja konkurssipesä velvoitetaan korvaamaan yhdistyksellä asiassa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Hovioikeus on katsonut asunto-oikeuden tuomiossa kerrotuin tavoin selvitetyksi Corona-Invest Oy:n suostuneen siihen, että yhdistyksen maksettavat vuokrat kuitattiin CoronaInvest Oy:n konkurssipesältä olevaa saatavaa vastaan. Koska Osaomistus Oy:n ja sen konkurssipesän velallinen oli kuitenkin ollut yhdistys eikä Corona-Invest Oy, eivät saatavat olleet olleet sillä tavoin vastakkaiset, että kuittaus olisi voitu suorittaa vastoin vuokranantajan tahtoa. Yhdistys ei siten ollut voinut kuitata vuokravelkaansa Corona-Invest Oy:lle kuuluneella saatavalla. Yhdistys ei ollut näyttänyt muutoinkaan maksaneensa vuokria ja oli sen vuoksi velvollinen suorittamaan kaikki kanteessa vaaditut vuokrat.

Kohtuullisena korvauksena konkurssipesällä asunto-oikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista oli pidettävä 10 000 markkaa.

Näillä perusteilla hovioikeus on muuttaen asunto-oikeuden tuomiota velvoittanut yhdistyksen suorittamaan konkurssipesälle asunto-oikeuden tuomiossa sen maksettaviksi tuomittujen vuokrien lisäksi myös vuokrat ajalta 1.11.1988-31.1.1989 yhteensä 268 671 markkaa 16 prosentin korkoineen kunkin 89 557 markan suuruisen kuukausierän osalta mainittujen kuukausien 3. päivästä lukien. Yhdistyksen maksettavaksi konkurssipesälle tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvaus on korotettu 10 000 markaksi 16 prosentin korkoineen 17.8.1989 lukien. Muilta osin asunto-oikeuden tuomiota ei ole muutettu. Yhdistys on velvoitettu suorittamaan oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla konkurssipesälle korvaukseksi sillä hovioikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista 2 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien, koska kulujen korvaamiseen oli painavia syitä.