B ja C ovat A:lle 21.2.1989 tiedoksi annetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 17.5.1988 tehdyllä kauppakirjalla 478.000 markan kauppahinnalla ostaneet A:lta Töyrylän tilan RN:o 2:176 Muuramen kunnan Muuramen kylässä. A oli ennen kaupantekoa antanut ymmärtää, että tilalla sijainneessa, vuonna 1979 valmistuneessa omakotitalossa ei ollut ollut mitään olennaisia puutteellisuuksia tai virheellisyyksiä. Lehdessä olleessa myynti-ilmoituksessa oli nimenomaan esittelytietona ollut maininta korkealuokkaisista sisustusmateriaaleista. Ennen kaupantekoa suoritetussa tarkastuksessa ei ollut ollut mahdollista havaita vikoja eikä A ollut vioista myöskään mitään ilmoittanut.

Vasta jälkeenpäin, kun B ja C olivat teettäneet talon laajennussuunnitelmat, he olivat havainneet siinä vakavan rakennusvirheen, joka oli aiheuttanut sokkelin murtumisen ja sen, että rakennus oli painunut epätasaisesti. Olohuoneen ja keittiön lattia oli selvästi kallellaan ja eniten painuneessa nurkassa oli selvästi todettava lämpövuoto. Talon painuminen jatkui edelleen. Rakennustyössä käytetyt materiaalitkaan eivät vastoin A:n ilmoitusta olleet kaikilta osiltaan olleet korkealuokkaisia eivätkä edes tasalaatuisia. Erityisesti perustuksen painumisesta oli johtunut, että B ja C olivat joutuneet luopumaan laajennus- ja lisärakennussuunnitelmien toteuttamisesta.

Kiinteistöllä oleva varastorakennus oli niin ikään huonon perustuksen seurauksena kallistunut, mistä muun muassa aiheutui palovaara sähköjohtojen venyessä.

Koska muun muassa sokkelin halkeamia oli paikattu ja tiilimuurausta jälkisaumattu A:n omistusaikana, oli ilmeistä, että A oli jo kaupanteon aikaan ollut tietoinen näistä virheistä. Myynnin yhteydessä A oli salannut kaikki nämä tietämänsä viat B:ltä ja C:ltä. Jos B ja C olisivat saaneet tietää kerrotuista vioista ennen kaupantekoa, he eivät olisi ostaneet kiinteistöä.

Kysymyksessä olevat virheet olivat joka tapauksessa laadultaan sellaisia, että ne salaisinakin muodostivat olennaisen virheen ja oikeuttivat purkamaan kaupan. B:llä ja C:llä ei ollut ollut mahdollisuutta havaita virheitä, koska talon kalustus oli estänyt sen.

Tämän vuoksi B ja C ovat vaatineet, että kiinteistönkauppa julistetaan puretuksi ja A velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinnan määrä 478.000 markkaa 16 prosentin korkoineen maksupäivistä eli 60.000 markalle 19.5.1988 lukien ja 418.000 markalle 29.6.1988 lukien. Lisäksi B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heille kiinteistön lainhuudatus- ja kiinnitysmenettelyistä aiheutuneet kulut korkoineen sekä kalustohankinnoista, korjauksista, parannuksista ja suunnittelusta johtuneet kulut niin ikään korkoineen. Vielä B ja C ovat vaatineet, että A velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kaupan purkaminen

A on kiistänyt kanteen kokonaisuudessaan ja vaatinut sen hylkäämistä sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Kuittausvaatimus

Sen varalta, että B:n ja C:n kanne hyväksyttäisiin, A on kertonut, että B ja C olivat käyttäneet kiinteistöä asuntonaan 17.5.1988 lukien. A on katsonut, että hänellä oli kaupan purkamistilanteessa oikeus saada B:ltä ja C:ltä kuluneelta 15 kuukauden käytön ajalta 2.500 markan kohtuullisen kuukausikorvauksen mukaan laskettava 37.500 markan käyttökorvaus.

Kun B ja C olivat tuhonneet kiinteistön pihapiirin ajattamalla sinne huomattavat määrät täytemaata, jopa kuutiometrin kokoisia kiviä, A on vielä katsonut, että hänellä oli oikeus saada korvaus myös pihan uudelleenkunnostamisen vaatimista 30.000 markan kuluista.

Tämän vuoksi A on vaatinut, että hänet oikeutetaan käyttämään kuittaukseen B:n ja C:n vaatimuksia vastaan

B:n ja C:n hänelle kiinteistön käytöstä suoritettava 37.500 markan korvaus ja

B:n ja C:n hänelle pihan kunnostustöistä suoritettava 30.000 markan korvaus.

Kihlakunnanoikeus on todennut, että B ja C olivat 17.5.1988 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet A:lta kanteessa mainitun tilan sillä olevine rakennuksineen 478.000 markan kauppahinnasta.

Kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että talorakennus oli huomattavasti kallistunut ja että rakennuksessa oli halkeamia, jotka olivat ilmeisesti johtuneet maapohjan painumisesta. Ottaen kuitenkin huomioon, että talo oli rakennettu jo vuonna 1979, kihlakunnanoikeus on katsonut, että nämä viat olivat olleet rakennuksessa jo pitkään ja ne olivat olleet selvästi ostajankin havaittavissa etenkin talorakennuksen painuminen, jonka painuminen olisi ilman muuta ollut syynä rakennuksen tarkastamiseen muutoinkin.

Koska viat olivat olleet selvästi näkyvissä eikä kihlakunnanoikeus katsonut, että A olisi niitä millään tavalla salannut, kihlakunnanoikeus on hylännyt B:n C:n vaatimukset perusteettomina.

Jutun laatuun nähden kihlakunnanoikeus on katsonut kohtuulliseksi, että kumpikin asianosainen kärsii itse kulunsa asiassa.

B ja C olivat valittamalla saattaneet jutun hovioikeuden tutkittavaksi ja uudistaneet kihlakunnanoikeudessa esittämänsä vaatimukset sekä lisäksi vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.

A on vastannut valitukseen ja vaatinut sen hylkäämistä. Sen varalta, että kauppa puretaan, A on toistanut kihlakunnanoikeudessa esittämänsä kuittausvaatimukset. A on vaatinut vastauskulujensa korvaamista korkoineen.

Hovioikeus on kiinteistönkaupan purkamisen osalta lausunut, että kanteessa mainittu asuinrakennus oli rakennettu rinteeseen osittain täytemaakerroksen päälle. Rakennuksen perustus oli epätasaisesti painunut rinteen suuntaisesti ja painuman suuruus oli enimmillään 8 senttimetriä. Perustuksen painuminen oli pääosin tapahtunut heti tämän vuonna 1979 rakennetun rakennuksen valmistumisen jälkeen. Jutussa oli jäänyt epäselväksi se, oliko painuminen jo pysähtynyt vai tuliko se vielä jatkumaan.

Perustuksen painumisen seurauksena rakennuksen sisällä olleen talouskellarin kaikki seinät olivat rikkoutuneet pystysuuntaisilla halkeamilla. Myös rakennuksen sokkeliin oli muodostunut hiushalkeama ja päätyseiniin halkeamia. Olohuoneen ja keittiön lattia oli 1.000 millimetrin matkalla kallistunut rinteen suuntaisesti 8-10 millimetriä ja yläkerran makuuhuoneiden lattiat olivat vastaavasti kallistuneet 6-10 millimetriä. Rakenteiden liikkuminen oli lisäksi aiheuttanut tiilien irtoamista ja rikkoutumista seinän yläpäässä. Rakennuksen painuminen oli aiheuttanut myös lämpövuotoa. Lisäksi ulkovarasto oli kallistunut irti rakennuksesta. Virheiden johdosta rakennus laadultaan poikkesi tavanomaisesta keskimääräisestä rakentamisen tasosta siinä määrin, että virheitä oli pidettävä olennaisina.

Hovioikeus on todennut, että ennen kaupantekoa A oli asunut kiinteistöllä sijainneessa asuinrakennuksessa jo useamman vuoden ajan. Tällöin hänen olisi täytynyt havaita ainakin talouskellarin seinissä olleet halkeamat. Vaikka A olisi laiminlyönyt ottaa tarkemman selon viasta, hän olisi ollut velvollinen ennen kiinteistön myymistä ilmoittamaan B:lle ja C:lle mahdollisesta viasta, jotta näillä olisi puolestaan ollut tilaisuus perehtyä vian laatuun.

B:llä ja C:llä puolestaan oli ollut tilaisuus ennen kaupan päättämistä tarkastaa rakennus. Rakennus oli kuitenkin tuolloin ollut asuttu ja kalustettu eikä lattian kaltevuuden havaitseminen nämä tarkastusolosuhteet huomioon ottaen ollut ollut tavanomaista huolellisuutta noudattaen mahdollista. B:n ja C:n ei voitu kohtuudella edellyttää kiinnittävän huomiota myöskään kysymyksessä olevan talon perustusten mahdolliseen painumiseen.

B ja C, huomioon ottaen lisäksi perustuksen painumisen mahdollista jatkumista koskeva epävarmuus, eivät ilmeisesti olisi päättäneet kauppaa, jos he olisivat olleet selvillä kanteessa mainituista rakennuksen virheistä.

B:n ja C:n esittämien korvausvaatimusten osalta hovioikeus on todennut, että kiinteistönkauppaa purettaessa A oli velvollinen palauttamaan saamansa kauppahinnan. Koska kaupan purkaminen oli johtunut A:n tuottamuksesta, hän oli lisäksi velvollinen suorittamaan B:lle ja C:lle vahingonkorvausta. Sen vuoksi hovioikeus on mainitsemillaan perusteilla vahvistanut B:lle ja C:lle lainhuudatus- ja kiinnityskuluista aiheutuneen vahingon määräksi 2.104,60 markkaa. Asumiskelpoisuuden kannalta tarpeellisten kalustohankintojen, korjausten ja parannusten osalta vahingon määrä oli enemmän selvityksen puuttuessa A:n hyväksymät 12.846,80 markkaa. Hovioikeus on todennut B:lle ja C:lle aiheutuneen vahingon kokonaismääräksi siten 14.951,40 markkaa.

A:n kuittausvaatimusten osalta hovioikeus on todennut, että B ja C olivat toimittaneet kiinteistölle täyttömaata eikä töitä tältä osalta ollut suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti. A:lla oli ollut oikeus saada korvaus piha-alueen kuntoon saattamiseksi tarpeellisista kustannuksista. Hovioikeus on arvioinut tästä aiheutuvaksi kulujen määräksi 10.000 markkaa. Sitä vastoin, kun B ja C eivät olleet oikeudettomasti hallinneet kiinteistöä, A:lla ei ollut oikeutta saada korvausta siitä, että B ja C olivat käyttäneet kiinteistöä.

Kerrottujen perustelujen nojalla hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että asianosaisten välinen Töyrylän tilaa RN:o 2:176 koskeva kiinteistönkauppa on purettu. A on velvoitettu suorittamaan B:lle ja C:lle yhteisesti heidän A:lle maksamansa kauppahinta 478.000 markkaa sekä korvaukseksi lainhuudatus- ja kiinnityskuluista 2.104,60 markkaa ja kalustohankinnoista, korjauksista ja parannuksista 12.846,80 markkaa. A:n kuittaukseen käytettäväksi vastasaatavaksi on hyväksytty piha-alueen kuntoon saattamisesta tuleva 10.000 markan korvausmäärä. A on siten velvoitettu suorittamaan B:lle ja C:lle yhteisesti heidän jutussa vahvistettujen saatavien kokonaismäärän 492.951,40 markan ja A:n 10.000 markan vastasaatavan erotus 482.951,40 markkaa 16 prosentin korkoineen 492.951,40 markan määrälle haasteen tiedoksiantopäivästä 21.2.1989 lukien kuittausvaatimuksen esittämispäivään 15.8.1989 saakka sekä sen jälkeen 16.8.1989 lukien 16 prosentin korkoineen 482.951,40 markan määrälle.

A on velvoitettu suorittamaan B:lle ja C:lle yhteisesti oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi jutusta 12.000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.