A oli 4.6.1980 päivätyllä vuokrasopimuksella vuokrannut kaupungilta asuntotarkoituksiin ilman tontinvuokraoikeutta 49. kaupunginosan korttelissa numero 49155 Helsingin kaupungissa sijaitsevan asuntotontin numero 1. Vuokrasuhde oli alkanut 1.3.1980 ja sen tuli jatkua 31.12.2040 saakka. Vuokrasopimuksen 1 §:n mukaan vuotuinen vuokramaksu oli 1.1.1981 alkaen riippuva virallisesta elinkustannusindeksistä. Sopimuksen 7 §:n mukaan vuokramiehellä oli oikeus kaupunkia kuulematta siirtää vuokraoikeus toiselle. Sopimuksen 29 §:n 1 momentin mukaan vuokraoikeutta toiselle siirrettäessä ei luovutuksesta saanut vaatia muuta maksua kuin mikä ilmeisesti vastasi tontilla olevien rakennusten, muiden rakennelmien, istutusten sekä maanparannusten arvoa niiden silloisessa kunnossa. Päinvastaisessa tapauksessa kaupungilla oli oikeus lunastaa rakennukset 2 momentin mukaisesta hinnasta. Helsingin kaupungin kiinteistölautakunnan 14.12.1982 tekemän päätöksen mukaisesti sanottua vuokrasopimusta oli muutettu siten, että siitä oli poistettu 29 ja 30 § ja niiden sijaan lisätty ehto, jonka mukaan muun muassa, kun vuokraoikeus siirrettiin vastikkeellisesti muulle kuin aviopuolisolle, rintaperilliselle, ottolapselle, vanhemmille, ottovanhemmille, sisaruksille tai sisarpuolille, luovutuksesta saatava vastike ei saanut ylittää tontilla olevien istutusten, rakennusten ja rakennelmien jäljempänä 3 momentissa mainitulla tavalla määriteltyä arvoa. Jos tontti oli rakentamaton, ei vastike saanut ylittää rakennusten suunnittelusta, rakennusluvan hankkimisesta ja tontin parantamisesta aiheutuneita todellisia kustannuksia. Jos luovutushinta oli sanottua korkeampi, kaupungilla oli oikeus maanvuokralain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan irtisanoa vuokrasopimus ja lunastaa tontilla olevat vuokramiehen rakennukset, rakennelmat ja istutukset jäljempänä 3 momentissa mainitusta hinnasta. Sanotun 3 momentin mukaan luovutus- ja lunastushinta oli se rahamäärä, mihin lunastettava omaisuus luovutuksen ajankohtana oli arvioitava paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan siinä kunnossa, missä se silloin oli. Vuokramiehen kirjallisesta pyynnöstä, jossa oli selvitettävä luovutuksen kohde, kauppahinta ja muut kauppaehdot sekä vuokramiehen osoite, kaupunki oli velvollinen etukäteen ilmoittamaan, tuliko se käyttämään irtisanomis- ja lunastusoikeuttaan, jos vuokraoikeus rakennuksineen kuuden kuukauden kuluessa kaupungin päätöksestä luovutettiin ilmoitetuilla ehdoilla. Sopimuksen muutos oli allekirjoitettu 17.1.1983.

Irtisanomisperusteet asuntoalueen vuokrauksessa oli lueteltu tyhjentävästi maanvuokralain 21 §:ssä eikä niitä voitu sopimuksin laajentaa. Maanvuokralain mukaan ei ollut sallittuna irtisanomisperusteena pidettävä sitä, että vuokraoikeutta siirrettäessä siirtäjän saama vastike ylitti jonkun tietyn määrän. Tämän vuoksi vuokrasopimuksen sanottu määräys oli mitätön. Mikäli sopimuksen irtisanomista koskevat ehdot katsottiin päteviksi, maanvuokrasopimus ei täyttänyt enää indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa määrättyjä edellytyksiä ja indeksiehto oli mainitun lain 6 §:n mukaan mitätön.

Sen vuoksi A on vaatinut, että 1a) vuokrasopimuksen kohdat 29 ja 30 ja niiden sijaan 17.1.1983 tehdyllä sopimuksella otetut ehdot maanvuokralain 4 §:n vastaisina vahvistettaisiin mitättömiksi ja toissijaisesti, mikäli ehdot katsottaisiin päteviksi, että 1b) sopimuksen 1 §:ään sisältyvä indeksiehto vahvistettaisiin indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n vastaisena mitättömäksi ja kaupunki velvoitettaisiin korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut.

Sittenkun raastuvanoikeus oli 14.11.1984 julistamallaan päätöksellä jättänyt kanteen tutkimatta 1a kohdan osalta ja antamatta lausuntoa kanteen 1b kohdan osalta, ja Helsingin hovioikeus oli 11.6.1986 kumonnut ja poistanut raastuvanoikeuden päätöksen ja palauttanut asian raastuvanoikeuteen uutta käsittelyä varten, A on toistanut vaatimuksensa ja lisäksi vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaukselle myös korkoa 16 prosenttia raastuvanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien.

Kaupunki on kiistänyt kanteen ja katsonut, että vuokrasopimuksen ehdot eivät olleet maanvuokralain vastaisia ja että indeksiehto oli indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain mukainen. Kaupunki on vaatinut A:n velvoittamista korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 16 prosentin korkoineen raastuvanoikeuden päätöspäivästä lukien.

Maanvuokralain 4 §:n mukaisesti vuokrasopimusta ei voinut sanoa irti muulla perusteella kuin mistä sanotussa laissa säädettiin. Muu sopimusehto, paitsi milloin oli kysymys 5 luvussa tarkoitetusta vuokrasta, oli mitätön. Lain 21 §:n mukaan vuokranantaja voi, sen lisäksi mitä muualla sanotussa laissa oli säädetty, irtisanoa vuokrasopimuksen, tontinvuokrasopimusta lukuunottamatta, kun vuokramies sanotun lain tai vuokrasopimuksen vastaisesti oli siirtänyt vuokraoikeuden tai luovuttanut vuokra-alueen tai sen osan hallinnan toiselle. Lain 51 §:n mukaan, siinä tapauksessa, että tontti ilman tontinvuokraoikeutta tahi muu kiinteistö tai alue luovutettiin vuokralle käytettäväksi asuntotarkoitukseen joko vuokramiehelle kuuluvassa tai hänen rakennettavakseen tarkoitetussa rakennuksessa pysyvää asumista varten, oli tällaiseen muuhun asuntoalueen vuokraan sovellettava maanvuokralain 1, 3, 6 ja 7 luvun säännöksiä. Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n 1 momentin mukaan kuluttajahintaindeksin (aikaisemmin elinkustannusindeksin) muutoksiin perustuva indeksiehto oli sallittu lain voimaantulon jälkeen tehdyssä maanvuokralain 2 luvussa tarkoitetussa tontinvuokrasopimuksessa ja muussa maanvuokrasopimuksessa, joka oli tehty määräajaksi, vähintään 10 vuodeksi, ja jota vuokranantaja ei voinut irtisanoa päättymään ennen sanotun määräajan loppuun kulumista muulla kuin maanvuokralaissa säädetyllä tai sillä perusteella, että vuokramies ei ollut täyttänyt hänelle sopimuksessa määrättyä vuokraalueen rakentamisvelvollisuutta.

Indeksiehtojen soveltamislautakunta oli 10.2.1983 antanut A:n pyynnöstä lausunnon siitä, oliko sanotun vuokrasopimuksen 1 §:n mukainen vuokran indeksisidonnaisuus kiellettyä ja oliko se kiellettyä myös sopimuksen 29 ja 30 §:n sijaan otettujen ehtojen ollessa voimassa. Lausunnossa on todettu, että kysymyksessä oleva vuokrasopimus täytti sen kohteen ja vuokrakauden pituuden osalta indeksiehdon käytölle asetetut edellytykset. Kun myös vuokran määrää koskeva indeksiehto täytti sisällöltään säännöksessä asetetut vaatimukset, lautakunta on todennut indeksiehdon sisällyttämisen sopimukseen sallituksi edellyttäen, että sopimuksen 29 §:ään sisältyvän vuokraoikeuden siirtoa rajoittavan ehdon tai sitä korvaavan ehdon nojalla suoritettavan sopimuksen irtisanomisen oli katsottava tapahtuvan maanvuokralain 21 §:n nojalla ja siten indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n 1 momentin tarkoittamalla "maanvuokralaissa säädetyllä perusteella". Mikäli taas katsottiin, ettei sopimuksen irtisanomisoikeutta voitu perustaa yksinomaan kauppahintaa koskevaan sopimusrikkomukseen ja irtisanomiseen oikeuttavaa ehtoa oli tämän johdosta pidettävä maanvuokralain 4 §:n vastaisena ja mitättömänä, lautakunta on katsonut, että sopimukseen sisältyvä indeksiehto oli tällöinkin sallittu, koska irtisanomismahdollisuutta ei sitä koskevan ehdon mitättömyyden johdosta sopimukseen lainkaan sisältynyt.

Raastuvanoikeus on katsonut, että vuokrasopimukseen otettu ehto, jonka mukaan luovutuksesta saatava vastike ei saanut ylittää sopimuksessa mainitulla tavalla määriteltyä arvoa, kun vuokraoikeus siirrettiin vastikkeellisesti muulle kuin aviopuolisolle, rintaperilliselle, ottolapselle, vanhemmille, ottovanhemmille, sisaruksille tai sisarpuolille, ei ollut maanvuokralain vastainen. Sanottu ehto ei rajoittanut vuokramiehen oikeutta siirtää vuokraoikeutta toiselle kaupunkia kuulematta. Vuokraoikeuden siirtäminen noudattamatta vuokrasopimuksessa mainittua siirtämiseen liittyvää ehtoa vastikkeen suuruudesta oli katsottava maanvuokralain 21 §:n 1 momentin kohdan tarkoittamaksi vuokrasopimuksen vastaiseksi siirtämiseksi, jonka perusteella vuokranantajalla oli oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Sanottua perustetta oli pidettävä saman lain 4 §:n tarkoittamana sallittuna irtisanomisperusteena.

Koska vuokrasopimuksen vastainen siirtäminen oli sellainen irtisanomisperuste, josta oli säädetty maanvuokralaissa, indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n mukaan indeksiehdon ottaminen kysymyksessä olevaan vuokrasopimukseen oli sallittua.

Sen vuoksi raastuvanoikeus on hylännyt kanteen ja velvoittanut A:n korvaamaan kaupungin oikeudenkäyntikulut 4.500 markalla 16 prosentin korkoineen 15.4.1987 lukien.

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, on todennut selvennyksenä raastuvanoikeuden päätökseen, että kanteessa tarkoitetulla sopimusehdolla oli rajoitettu vuokramiehen oikeutta siirtää vuokraoikeus kolmannelle määräämällä enimmäisvastikkeesta, jonka vuokramies oli oikeutettu perimään vuokraoikeuden siirrosta. Sopimuksen vastaisen siirtämisen perusteella vuokranantaja oli maanvuokralain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisesti oikeutettu irtisanomaan vuokrasopimuksen. Vuokrasopimukseen otettu ehto vuokranantajan lunastus- ja irtisanomisoikeudesta ei ollut maanvuokralain 4 §:n vastainen eikä siis mitätön.

Näillä selvennyksillä hovioikeus on hyväksynyt raastuvanoikeuden päätöksen ja jättänyt sen lopputuloksen pysyväksi. A on velvoitettu korvaamaan kaupungin vastauskulut 600 markalla 16 prosentin korkoineen 28.10.1987 lukien.