Kuopion hallinto-oikeus 18.12.2009 nro 09/0594/3

Kuopion kaupunginvaltuusto on 11.5.2009 §:n 62 kohdalla hyväksynyt asemakaavan muutoksen, joka kaavakartan ja -selostuksen mukaan koskee Kuopion kaupungin 10. kaupunginosan (Männistö) korttelin 54 tonttia 1, korttelin 10 tontteja 1 - 4, korttelin 9 tonttia 5, katu-, virkistys- ja urheilualuetta sekä 11. kaupunginosan (Linnanpelto) korttelin 18 tontteja 13 ja 14, korttelin 19 tonttia 14 ja katualueen osaa.

Asemakaavan muutoksella muodostuu Kuopion kaupungin 10. kaupunginosan (Männistö) korttelin 10 tontit 5 ja 6 sekä katualueen osa.

A ja B sekä C:n kuolinpesän osakkaat ovat valituksessaan hallinto-oikeudelle vaatineet, että kaupunginvaltuuston päätös kumotaan. Valittajat ovat valituksensa perusteluissa esittäneet muun ohella seuraavaa:

Valittajat ovat 6.8.2007 antaneet asemakaavasta lausunnon, jossa he ovat pyytäneet saada postitse kirjallisen tiedon kaavahankkeen etenemisvaiheista. Tämän lisäksi valittajat ovat tehneet kaavaehdotuksesta muistutuksen 11.6.2008. Valittajien antamaa lausuntoa ja muistutusta ei ole huomioitu kaavaa käsiteltäessä. Valittajien muistutusta tai muidenkaan henkilöiden tekemiä muistutuksia ei ole esitelty päätöksentekijöille.

Maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää avoimuutta ja tiedottamista ei ole noudatettu asiaa valmisteltaessa eikä päätöstä tehtäessä. Kaavan ehdotusvaiheen tiedottaminen ja julkinen nähtävilläolo ei ole toteutunut maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:ssä säädetyllä tavalla. Kuopion kaupunki ei ole ilmoittanut valittajille perusteltua kantaansa heidän tekemäänsä muistutukseen. Maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:ää koskeva lainmuutos on tullut voimaan 30.12.2008. Kaupunki ei ole noudattanut lainmuutosta eikä ole ilmoittanut valittajille perusteltua kannanottoa heidän tekemästään muistutuksesta ennen asiasta päättämistä.

Valittajat tiedustelivat 15.5.2009 Kuopion kaupungintalolla kaavan hyväksymistä koskevaa päätöstä. Kaupungin virkailija ilmoitti tuolloin, että päätös ei ole ilmoitustaululla vaan internetissä. Valittajat eivät ole saaneet maankäyttö- ja rakennuslain 67 §:ssä tarkoitetulla tavalla viipymättä päätöstä kaavan hyväksymisestä.

Kaavaa käsiteltäessä on tapahtunut menettelyvirheitä, joiden vuoksi kaavan hyväksymistä koskeva päätös on kumottava kokonaan.

Valittajat eivät ole toistaiseksi saaneet hyväksyttävää ratkaisua vuokrasopimuksen purkamiseksi. Valittajat ovat pyytäneet kaupunkia neuvottelemaan kauppahinnasta, mutta sovituissa aikatauluissa ei ole pysytty. Kaava- ja tonttiasian viivästyminen ja epävarmuus valittajien kodin kohtalosta on ollut hyvin raskasta.

Valituksessaan valittajat uudistavat 11.6.2008 päivätyssä muistutuksessaan esittämänsä seikat.

Muistutuksessa on muun ohella lausuttu seuraavaa:

Kaava on tehokkuudeltaan liian tiivis ja aiheuttaa yksipuolisen väestörakenteen. Alue painottuu liiaksi vanhusväestöön. Vanhusten palvelurakentamisen yksikkö on liian suuri. Vanhusten viihtyvyys kärsii, koska kanssakäyminen eri ikäryhmien kanssa puuttuu.

Kaavassa annetaan liikaa rakennusoikeutta. Suunnitelman mukaan alueelle on mahdollista rakentaa 10 kerrostaloa. Tämä on kohtuutonta. Rakennukset tulee toteuttaa korkeintaan kaksikerroksisina ympäröivän rakennuskannan mukaisesti. Koulurakennus tulee säilyttää kokonaan.

Kahden omakotitalon osalta kaava tulee muuttaa omakotialueeksi. On kaupungin ja asukkaiden etu, että eri väestöryhmille tarkoitetut alueet ovat kohtuullisen kokoisia. Männistö on tunnetusti omakotialuetta. Männistön ydinkeskustasta häviävät viheralueet sekä liikuntapaikat ja alue tulee täysin muuttumaan. Kaupunki on tehnyt vuokrasopimukset vuoden 2032 lokakuun loppuun saakka.

A ja B ovat valituksessaan edellä selostetun lisäksi esittäneet muun ohella seuraavaa:

Kuopion kaupunginvaltuuston tekemä kaavamuutosta koskeva päätös on kumottava ja asia on palautettava Kuopion kaupungin tekniselle lautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi.

Asemakaavan muutos tarkoittaa sitä, että valittajien omakotitalo puretaan. Tämä loukkaa valittajien oikeutta asua kodissaan valittajien ja Kuopion kaupungin välillä solmitussa tontinvuokrasopimuksessa tarkoitetulla tavalla 31.10.2032 saakka. Omakotitalon purkaminen johtaa lisäksi siihen, että valittajat menettävät kiinteistönsä vuokratulot.

Päätöksentekohetkellä kaupunginvaltuustolla ei ole ollut käytettävissään riittävästi tietoa siitä, mitä vaikutuksia omakotitalon purkupäätöksellä on valittajien oikeuksiin ja etuihin. Suomen perustuslain 15 §:ssä taataan kaikille kansalaisille omaisuuden suoja. Asemakaavapäätös tarkoittaa sitä, että valittajat menettävät kotinsa. Suomen perustuslain 18 §:n mukaan jokaisella on oikeus hankkia toimeentuloa elinkeinotoiminnalla. Kaavamuutos merkitsee sitä, että valittajien koti puretaan ja että he menettävät säännölliset vuokratulonsa.

Kaupunginvaltuuston päätöspöytäkirjassa ei ole mainintaa siitä, että valittajien asuinrakennus ei ollut päätöstä tehtäessä kaupungin omistuksessa. Pöytäkirjassa todetaan vain, että keskeisellä osa-alueella olevat kaksi omakotitaloa puretaan ja että tontille saa rakentaa yhteensä 8 000 kerrosneliömetriä, mikä mahdollistaa esimerkiksi neljän nelikerroksisen asuinkerrostalomassan rakentamisen. Kun kyse on näin voimakkaasti valittajien perusoikeuksiin vaikuttavasta asiasta, olisi ollut suotavaa, että asia olisi tuotu päättäjille esille laajemmin kuin vain yhdellä lauseella.

Kaavan valmistelutyössä on myös tapahtunut menettelyvirheitä, jotka ovat loukanneet valittajien oikeutta tulla kuulluiksi ja saada tietoa päätöksenteon vaiheista. Maankäyttö- ja rakennuslain 6 §:n mukaan kaavaa valmisteltaessa on oltava vuorovaikutuksessa niiden henkilöiden ja yhteisöjen kanssa, joiden oloihin tai etuihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Kaavoja valmistelevien viranomaisten on tiedotettava kaavoituksesta sillä tavoin, että niillä, joita asia koskee, on mahdollisuus seurata kaavoitusta ja vaikuttaa siihen.

Kaavamuutoksen tullessa vireille kesällä 2007 valittajille luvattiin tiedottaa erikseen kaavan etenemisestä kirjallisesti tai suullisesti. Valittajat ovat joutuneet kuitenkin itse vuosia aktiivisesti kyselemään asian etenemistä ja luvatuista aikatauluista ei ole pidetty kiinni. Keväällä 2009 valittajat eivät saaneet erillistä tiedonantoa siitä, että kaavamuutoksesta ollaan päättämässä kaupunginhallituksessa ja -valtuustossa, vaikka heille oli luvattu tiedottaa asiasta erikseen. Kaupunginvaltuuston kokouksen jälkeen valittajiin ei myöskään oltu välittömästi yhteydessä, vaan he joutuivat odottamaan, kunnes tieto ilmestyi kaupungin internet-sivuille. Vasta tämän jälkeen valittajat saivat kirjallisena tiedon päätöksestä. Maankäyttö- ja rakennuslain 67 §:n mukaan kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä on viipymättä lähetettävä tieto niille kunnan jäsenille sekä muistutuksen tekijöille, jotka kaavan nähtävillä ollessa ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa. Valittajien asiassa ei ole menetelty lain edellyttämällä tavalla.

Kuopion kaupunginhallitus on antanut lausunnon.

Valittajille on varattu tilaisuus vastineen antamiselle.

Kuopion hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n ja B:n sekä C:n kuolinpesän ja A:n ja B:n valitukset kaupunginvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeus on päätöksensä perusteluissa lausunut seuraavaa:

Vuorovaikutus

Kaavoitusmenettelystä säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 8 luvussa, johon sisältyvät 62 - 67 §, ja täydentävästi maankäyttö- ja rakennusasetuksessa, erityisesti sen 30 §:ssä. Maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n 1 momentista ilmenee, kuinka vuorovaikutus kaavaa valmisteltaessa on järjestettävä. Säännös koskee muun ohella alueen maanomistajia ja muita osallisia. Maankäyttö- ja rakennuslain 63 §:n 2 momentissa säädetään kaavan vireilletulosta ilmoittamisesta. Mainitun lain 65 §:ssä ja vastaavan asetuksen 27 §:ssä säädetään kaavaehdotuksen asettamisesta julkisesti nähtäville sekä muistutuksen tekemismahdollisuudesta.

Kuopion kaupungin tekninen toimi on 6.7.2007 päivätyllä lausuntopyynnöllään varannut kaavamuutosalueen asukkaille tilaisuuden lausua mielipiteensä kaavahanketta koskevan valmisteluaineiston johdosta. Valittajat ovat antaneet 6.8.2007 päivätyn lausunnon. Lausuntoa on 24.10.2007 käsitelty teknisessä lautakunnassa yhdessä muiden lausuntojen ja kannanottojen kanssa lautakunnan päättäessä kaavahankkeen jatkotyön pohjaksi valittavasta vaihtoehdosta. Lausunnot ja kannanotot ovat olleet esityslistan liitteenä sekä nähtävinä kaupungin internet-sivustolla. Valittajien lausunto on myös liitetty kaavaselostukseen, joka on ollut kaupunginvaltuutettujen saatavilla kaavan hyväksymistä koskevaa päätöstä tehtäessä.

Edellä mainitun valmisteluaineistoa koskevan valittajille erikseen lähetetyn lausuntopyynnön lisäksi Kuopion kaupungin tekninen toimi on ilmoittanut kaavamuutoksen valmisteilla olosta lehti-ilmoituksella sekä kuulutuksella kaupungin ilmoitustaululla. Vuoden 2007 - 2009 kaavoituskatsauksessa on ilmoitettu Männistön koulun ympäristöä koskevan kaavatyön alkamisesta ja vireillä olosta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaava-aineisto on ollut julkisesti nähtävillä 11.7. - 17.8.2007 teknisessä virastossa. Valmisteluaineistoa on esitelty myös yleisötilaisuudessa 6.8.2007.

Kuopion kaupungin tekninen toimi on 14.5.2008 päivätyllä lausuntopyynnöllään varannut A:lle, B:lle, D:lle ja E:lle sekä F:lle tilaisuuden lausunnon antamiselle asemakaavan muutosehdotuksen johdosta. Valittajat ovat antaneet 11.6.2008 päivätyn muistutuksen muutosehdotuksen johdosta. Valittajien muistutusta on 28.1.2009 käsitelty teknisessä lautakunnassa yhdessä muiden muistutusten kanssa lautakunnan päättäessä jatkaa kaavan muutosehdotuksen hyväksymiskäsittelyä. Valittajien muistutus on myös liitetty kaavaselostukseen, joka on ollut kaupunginvaltuutettujen saatavilla kaavan hyväksymistä koskevaa päätöstä tehtäessä.

Edellä mainitun muutosehdotusta koskevan valittajille erikseen lähetetyn lausuntopyynnön lisäksi Kuopion kaupungin tekninen toimi on ilmoittanut asemakaavamuutosehdotuksen asettamisesta julkisesti nähtäville lehti-ilmoituksella sekä kuulutuksella Kuopion kaupungin julkisten kuulutusten ilmoitustaululla. Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä teknisessä virastossa 15.5. - 17.6.2008. Kaavaehdotusta ja kaava-aineistoa on esitelty Linnanpellon ja Männistön kaupunginosayhdistyksen järjestämissä esittelytilaisuuksissa 12.6.2008 ja 30.11.2008.

Kaavan valmisteluaineistosta ja vireille tulosta sekä kaavaehdotuksesta on tiedotettu maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:ssä ja 65 §:ssä säädetyllä tavalla. Valittajille on maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n ja 65 §:n edellyttämällä tavalla myös varattu tilaisuus lausua mielipiteensä kaavaa valmisteltaessa sekä myöhemmin kaavaehdotuksesta. Valmisteluaineistosta annettujen lausuntojen ja kaavaehdotuksesta saatujen muistutusten perusteella on muutosehdotukseen tehty muutoksia. Vuorovaikutus ja kaavoituksesta tiedottaminen on ollut riittävää ja asianmukaista. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei edellytä kaavaehdotuksen johdosta annettujen muistutusten asettamista erikseen nähtäväksi kaupungin ilmoitustaululle. Valittajien lausunnot ja muistutukset ovat olleet kaupunginvaltuutettujen käytettävissä. Kaava-asiassa on oltu osallisten kanssa vuorovaikutuksessa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Muistutuksissa esitetyillä mielipiteillä ei ole voitu rajoittaa kunnanvaltuuston päätösvaltaa kaavan sisältöratkaisun osalta, vaan valtuusto on voinut päättää kaavan sisällöstä maankäyttö- ja rakennuslain asettamissa rajoissa.

Kaupungin kannanotto muistutukseen ja ilmoittaminen kaavan hyväksymisestä

Valittajien 6.8.2008 päivätty muistutus on 12.6.2008 saapunut Kuopion kaupungille. Tuolloin voimassa ollut maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 2 momentti (132/1999) kuului seuraavasti: "Muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen." Lainkohtaa muutettiin 1.1.2009 voimaan tulleella lailla. Maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n uudistettu 2 momentti (1129/2008) kuuluu seuraavasti: "Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen."

Kaavamuutosta koskeva päätös on tehty 11.5.2009. Pöytäkirja on ollut julkisesti nähtävillä kaupunginkansliassa 19.5.2009. Päätöspöytäkirja on tarkastettu 18.5.2009, jonka jälkeen tieto päätöksestä on lähetetty valittajille. Samalla kaupunki on antanut valittajille perustellun kannanottonsa heidän muistutukseensa.

Maankäyttö- ja rakennuslain kumotussa taikka voimassaolevassa 65 §:n 2 momentissa ei ole määräystä siitä, missä vaiheessa kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen on annettava. Muutokseen liittyvässä hallituksen esityksessä (HE 102/2008) on kannanoton antamisen ajankohtaan liittyen todettu, että muistutuksen tekijän kannalta on olennaista, että hän saa tietoonsa kunnan perustelut sinä vaiheessa, kun on vielä mahdollisuus vaikuttaa lopulliseen päätöksentekoon. Kun lainsäätäjä ei kuitenkaan ole sisällyttänyt maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:ään selkeää määräystä kannanoton antamisen ajankohdasta, mihin sillä olisi ollut pykälää muutettaessa mahdollisuus, ei kunnan menettelyä kannanottonsa antamisessa voida pitää sen laatuisena virheenä, että päätös olisi tämän johdosta kumottava.

Maankäyttö- ja rakennuslain 67 §:n mukaan tieto kaavan hyväksymisestä on annettava viipymättä. Puheena olevaa 11.5.2009 tehtyä päätöstä koskeva pöytäkirja on tarkastettu 18.9.2009, oikeastaan 18.5.2009. Päätöstä ei ole voitu toimittaa valittajille ennen sen tarkastamista. Tähän nähden tieto kaavapäätöksestä on annettu valittajille viipymättä. Sillä seikalla, että tarkastamaton pöytäkirja on ollut mahdollisesti nähtävillä internetissä tarkastamattomassa muodossa, ei ole merkitystä asiassa.

Vuokrasopimus, omaisuudensuoja ja vuokratulot

Asemakaavan muutosta koskevan päätöksen lainmukaisuus tutkitaan hallinto-oikeudessa kaavoitusmenettelyä ja asemakaavan sisältövaatimuksia koskevien säännösten mukaan. Valittajien vuokrasopimusta koskeviin neuvotteluihin, rakennuksen purkamiseen ja vuokratulojen menetykseen liittyvät lunastus- tai yksityisoikeudelliset kysymykset eivät tule prosessin kohteeksi esillä olevassa asiassa, vaan ne ratkaistaan eri menettelyssä.

Mainituilla seikoilla on kuitenkin merkitystä arvioitaessa sitä seikkaa, aiheuttaako valituksenalainen päätös valittajille maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kohtuutonta haittaa. Lainkohdan mukaan asemakaavalla ei saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Kunnan on laadittava asemakaava paikallisten olosuhteiden edellyttämällä tavalla sitä mukaa kuin kehitys sitä vaatii. Kunnan on osoitettava riittävät alueet muun ohella asuin-, liike-, toimisto- ja palveluasumisen tarpeisiin. Kaavamuutoksen tavoitteena on erityisesti alueella olevien asumispalvelujen turvaaminen edelleen sekä palveluasumisen laajentaminen. Kun nämä seikat yhdessä hallinto-oikeuden päätöksessä alempana selostettavan yleiskaavan ohjausvaikutuksen kanssa otetaan huomioon, on kaavan aiheuttama haitta valittajien hallitsemalla kiinteistöille välttämätön lain edellytykset muutoin täyttävän asemakaavan aikaansaamiseksi. Näin ollen valittajille aiheutuvaa haittaa ei voida välttää ilman, että syrjäytetään kaavamuutokselle asetetut tavoitteet ja vaatimukset. Valittajille aiheutuvaa haittaa ei voida siten pitää kohtuuttomana eikä se myöskään ole perustuslain vastainen.

Kaavan sisältövaatimukset

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Suunnittelualueena on Lönnrotinkadun, Untamonkadun, Pohjantien ja Kullervonkadun rajaama alue, sekä kolme Untamonkadun länsireunan tonttia. Suunnittelualueen eteläpäässä on Männistön koulu ja pohjoispäässä Mäntylän palvelukeskus. Kaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa Männistön koulun ympäristön täydennysrakentaminen ja sallia koulurakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen. Männistön koulun lakkauttamispäätöksen jälkeen koulun alueen käyttötarkoituksen muuttaminen on tullut ajankohtaiseksi. Vanhustenpalvelua harjoittava yhdistys on anonut asemakaavan muutosta, joka mahdollistaisi palvelutoiminnan laajentamisen. Myös Kuopion alueella sosiaalista asunnonvuokraustoimintaa harjoittava yhtiö on halunnut kehittää alueella omistamiaan tontteja.

Ympäristöministeriön 3.7.2008 vahvistamassa Kuopion seudun maakuntakaavassa asemakaavan muutosta koskeva alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Kuopion kaupunginvaltuuston 11.12.2000 hyväksymässä Kuopion keskeisen kaupunkialueen yleiskaavassa kaavamuutosalueen Untamonkadun länsipuoleinen osa on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK), jolla ympäristö säilytetään (s). Muilta osin kaavamuutosalue on yleiskaavassa osoitettu julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Yleiskaavassa ei ole osoitettu omakotiasumista Melankadulle Männistön koulun kohdalla. Voimassaolevissa vuonna 1945 vahvistetussa asemakaavassa ja vuonna 1987 hyväksytyssä asemakaavassa alue on osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi, sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten sekä julkisten lähipalvelurakennusten alueeksi (YL-k). Valituksenalaisella päätöksellä asemakaavan muutosta koskeva alue on osoitettu asuin-, liike-, toimisto- ja palveluasumisrakennusten korttelialueeksi (ALP-1). Oikeusvaikutteinen yleiskaava on edellä mainituilla perusteilla ollut ohjeena asemakaavaa laadittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla.

Kaavassa ei ole ratkaistu mahdollisen palveluasumisyksikön kokoa tai alueella asuvan vanhusväestön määrää. Kaava mahdollistaa rakennusten käyttötarkoituksen, sijoittelun ja lukumäärän ratkaisemisen usealla eri tavalla. Kaavassa on määritelty vain rakennusoikeus, kerrosluku tai korkeus julkisivun ja vesikaton leikkauskohdalla sekä rakennusten pääkäyttötarkoitus. Tontin 6 rakentamistehokkuusluku on e = 1.21; tontin 5 rakentamistehokkuusluku kaavan keskeisen osa-alueen kohdalla on e = 1.07 ja eteläisen osa-alueen (Männistön koulu) kohdalla e = 1.53 / e = 1.44. Untamonkadun länsiosan alueella suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Koulun alueella uusien rakennusten maksimikorkeudet julkisivun ja räystään leikkauksen kohdalla ovat 129.00, 131.00 ja 134.00. Keskeisellä alueella rakennusten kerrosluku on neljä ja pohjoisella alueella viisi.

Asemakaavamuutosalueen pohjoisosassa sijaitsevat Vanhainkotiyhdistyksen kolme viisikerroksista palvelutaloa, jotka liittyvät toisiinsa yksikerroksisella palvelutiloja sisältävällä rakennuksella. Muutosalueen eteläpuolella sijaitsee nelikerroksinen Männistön koulun rakennus. Suunniteltu rakentaminen tukee alueella jo olemassa olevaa maankäyttöä. Suunnitellut rakennukset luovat alueella jo toteutuneen rakentamisen kanssa kaupunkikuvallisesti yhtenäisen kokonaisuuden eikä rakentamistehokkuutta voida pitää liian suurena.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on kehittää suunnittelualueen kaupunkirakennetta ehyeksi, ympäristöönsä liittyväksi kokonaisuudeksi Linnanpellon ja Männistön kaupunginosien väliselle vyöhykkeelle. Kaavan valmisteluvaiheessa oli esillä kolme eri vaihtoehtoa kaavan muutoksen toteuttamiseksi. Yhtenä vaihtoehtona oli vanhan rakennuskannan säilyttävä vaihtoehto. Keskeiselle osa-alueelle olisi muodostunut pientalokortteli. Tässä vaihtoehdossa helposti käytettävä ja turvallinen yhteys eteläisen ja pohjoisen osa-alueen välillä olisi estynyt eikä yhteistä piha-aluetta pystytä asuntojen lukumäärää vähentämättä alueelle järjestämään. Kaavaehdotuksen pohjaksi valittiin vaihtoehto, jossa keskeinen alue liittyy pohjoisessa ja etelässä olevien kookkaimpien rakennusten muodostamiin alueisiin pohjois-eteläsuunnassa kulkevien katujen varsille sijoittuvien neljän kerrostalon avulla luoden Männistön koulun ja Vanhainkotiyhdistyksen palvelutalon väliin selkeän kerrostalokorttelin, jonka sisään jää vehreä puistomainen piha-alue. Alueen poikki itä-länsisuunnassa kulkevien julkisten kevyenliikenteen väylien varteen on mahdollista rakentaa palvelutiloja kuten liikuntasali, kokous- ja kerhotiloja, kahvila ja korttelitupa. Näin alueen palvelutilat olisivat palvelutalojen asukkaiden lisäksi myös ympäristön asukkaiden käytettävissä. Hyväksytyn vaihtoehdon etuina on nähty paremmat vaihtoehdot kehittää aluetta palveluasumiseen. Riittävän suuri asuntomäärä (330 - 350) mahdollistaa ympärivuorokautisen ja kustannustehokkaan palvelutarjonnan lähiympäristön asukkaille. Suunnitelmat perustuvat selvityksiin väestön ikärakenteesta sekä asumis- ja palvelutarpeesta. Asemakaavaehdotuksen käyttötarkoitusmerkintä (ALP-1) antaa myös mahdollisuuden rakentaa alueelle muutakin kuin pelkästään vanhusten asumista. Linnanpellon ja Männistön kaupunginosat muodostuvat pääosin keskeisellä kaupunkialueella olevista asuntoalueista. Näin ollen suunniteltu rakentaminen ei johda yksipuoliseen väestörakenteeseen tai painotu liiaksi palveluasumiseen.

Männistön koulua ei voimassaolevassa asemakaavassa ole määrätty suojeltavaksi. Alueeseen ei kohdistu muitakaan suojelumääräyksiä. Valituksenalaisella päätöksellä koulun vanha vuonna 1933 rakennettu osa on määrätty suojeltavaksi (sr-16). Kaavamääräyksen mukaan kyse on kulttuurihistoriallisesti arvokkaasta rakennuksesta, jota ei saa purkaa. Sen sijaan myöhemmin rakennetut laajennusosat voidaan myös purkaa. Asemakaavamuutoksen suojelumääräykset turvaavat Männistön koulun kulttuurihistorialliset arvot. Kaava vaalii rakennettua ympäristöä eikä hävitä siihen liittyviä erityisiä arvoja.

Kaava-alueen pohjoisin osa on osoitettu puistoksi kaavamääräyksellä VP. Männistön koulun pohjoispuolella urheilualueena käytetty alue on kaavamuutoksessa osoitettu kokonaan rakentamiseen. Keskimmäiselle kaavamuutosalueelle muodostuvan kerrostaloalueen puistomaisuudesta on määrätty osoittamalla kaavassa 30 prosenttia tontin rakennusalasta maapohjaiseksi, puistomaiseksi ja istutetuksi alueeksi. Kaavamuutoksella ei ole vähennetty viheralueita. Myös muutosalueen läheisillä etelä- ja koillispuoleisilla alueilla on puistoalueita. Alue on aikaisemmassakin asemakaavassa osoitettu julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueeksi.

Johtopäätökset

Vuorovaikutus kaavaa valmisteltaessa ei ole ollut lainvastaista. Kaupunginvaltuusto ei ole menetellyt virheellisesti hyväksyessään asemakaavan.

Asemakaavan muutoksen selostuksessa on esitetty asianmukaisesti kaavan tavoitteet sekä arviot kaavaratkaisun vaikutuksista. Nämä ja kaavaselostuksesta ilmenevät muut riittäväksi katsottavat selvitykset osoittavat, että asemakaavan muutos täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä asetetut sisältövaatimukset. Kaavaselostuksessa kyseiset seikat on esitetty sillä tavalla ja siinä laajuudessa kuin kaavan tarkoitus edellyttää. Kaupunginvaltuuston päätös ei ole lainvastainen millään valittajien esittämillä valitusperusteilla eikä se ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Päätös ei ole myöskään perustuslain vastainen. Kaupunginvaltuuston päätöstä ei ole syytä muuttaa.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut sekä maankäyttö- ja rakennuslaki 50 § ja 51 §

A ja B sekä C:n kuolinpesän osakkaat ovat pyytäneet korkeimmalta hallinto-oikeudelta lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Kaavamuutosta koskeva päätös ei saa tulla voimaan ennen kuin valittajien kanssa on päästy neuvotteluratkaisuun ja/tai lunastus- ja yksityisoikeudelliset kysymykset on ratkaistu. Kaavamuutos tulee hyväksyä vasta, kun kaupunki on päässyt sopimukseen kaavamuutosalueella sijaitsevan rakennuksen omistajien kanssa vuoteen 2032 voimassa olevan vuokrasopimuksen purkamisesta.

Muutoksenhakijat ovat valituksensa perusteluissa esittäneet muun ohella, että hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen mukaan kaupunki on antanut valittajille perustellun kannanoton muistutukseen samaan aikaan kuin tieto kaavan hyväksymisestä on lähetetty. Valittajien kannalta olisi kuitenkin ollut olennaista saada kunnan kannanotto muistutukseen ennen kuin päätös tehdään, ei kun päätös on jo tehty. Päätös tulisi tämän ilmeisen virheen vuoksi kumota. Muistutuksen tekijän kannalta on olennaista, että hän saa perustelut tietoonsa siinä vaiheessa, kun on vielä mahdollista vaikuttaa lopulliseen päätöksentekoon. Tarkoituksena onkin ollut ottaa yhteyttä valtuutettuihin ennen kaavan hyväksymistä. Koska kannanotto on saapunut vasta hyväksymistä koskevan päätöksen jälkeen, tähän ei kuitenkaan ole ollut mahdollisuutta.

Toisin kuin hallinto-oikeuden päätöksen perusteluissa todetaan, kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä aiheutuu kohtuutonta haittaa erityisesti A:lle ja B:lle, jotka asuvat asemakaavan muutoksen alueella sijaitsevassa pientalossa. Asemakaavan muutoksen myötä heidän asuinrakennuksensa tulee purettavaksi ja tilalle on tarkoitus rakentaa kerrostaloja.

Pientalo sijaitsee kaupungin vuokratontilla. Vuokrasopimus on voimassa vuoteen 2032 asti ja sitä on jatkettu viimeksi vuonna 2002. Kaupungin taholta on tuolloin annettu ymmärtää, että asemakaavaan ei ole tulossa muutoksia. Rakennukseen on sittemmin tehty taloudellisesti merkittäviä korjauksia. Talossa on asuinhuoneiston lisäksi kaksi vuokra-asuntoa, joista A ja B saavat vuokratuottoa.

Näissä oloissa kaavamuutoksen vireillä olo on tullut muutoksenhakijoille yllätyksenä. Asiassa on lisäksi annettu ymmärtää, että kaupunki neuvottelee muutoksenhakijoiden kanssa vuokrasopimuksen purkamisesta ja asunnon menettämiseen liittyvistä korvauksista. Asiaa koskevat neuvottelut ovat kuitenkin jääneet vähäisiksi, eivätkä asiaa koskevat aikataululupaukset ole pitäneet, vaan kaava on hyväksytty 11.5.2009. Kaupunginvaltuuston olisi kohtuuttoman haitan välttämiseksi tullut pyrkiä neuvotteluratkaisuun ennen kaavan hyväksymistä.

Kuopion kaupunginhallitus on selityksessään esittänyt valituksen ja täytäntöönpanon kieltämistä koskevan vaatimuksen hylkäämistä.

Kaupunginhallitus on selityksessään lisäksi esittänyt muun ohella, että maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 2 momenttiin ei sen 1.1.2009 voimaan tulleen muutoksen jälkeenkään sisälly säännöstä siitä, missä ajassa tai milloin kunnan tulee toimittaa vastaus tehtyyn muistutukseen. Asiaa koskevassa hallituksen esityksessä on tältä osin todettu ainoastaan, että vuorovaikutuksen kannalta on suositeltavaa, että vastaus lähetetään ennen kaavan hyväksymiskäsittelyä heti, kun kunnan vastaus on käsitelty kunnanhallituksessa tai muussa kunnan toimielimessä. Hallituksen esityksen mukaan vastauksen toimittaminen liittyy siten vuorovaikutuksen toimivuuteen. Valituksessa ei tähän nähden voida katsoa edes väitetyn, että vuorovaikutus olisi ollut puutteellista. Vastauksen lähettäminen vasta kaupunginvaltuuston tekemän päätöksen jälkeen ei myöskään ole johtanut puutteelliseen vuorovaikutukseen. Muistutuksessa esitetyt näkökohdat ovat olleet hallinto-oikeuden päätöksessä todetulla tavalla käytettävissä päätöstä tehtäessä. Koska muistutuksessa esitetyillä mielipiteillä ei voida rajoittaa kaupunginvaltuuston päätösvaltaa, asiassa ei ole tapahtunut menettelyvirhettä.

Se, että kaupunki ei ole päässyt kaikkien kaava-alueella sijaitsevien tonttien osalta yksityisoikeudelliseen sopimukseen, jolla olisi sovittu esimerkiksi vuokraoikeuden ja rakennusten kaupasta, ei osoita, että kaupunginvaltuuston päätös kaavan hyväksymisestä olisi lainvastainen. Kaupunginvaltuuston päätös ei johda maankäyttö- ja rakennuslain vastaiseen tilanteeseen eli siinä ei aseteta oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuteta kohtuutonta haittaa, joka kaavalla asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voitaisiin välttää, koska päätös ei vaikuta valituksessa tarkoitetun vuokrasopimuksen voimassaoloon tai suoraan muutoinkaan muuta tai rajoita kysymyksessä olevien tonttien nykyistä käyttöä. Kaupunginvaltuuston päätös ei siten loukkaa myöskään omaisuudensuojaa.

A ja hänen asiakumppaninsa ovat vastaselityksessään esittäneet muun ohella, että maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 2 momentin tavoite ei ole toteutunut. Vuorovaikutus ei tämän vuoksi ole toteutunut.

Vaikka päätös ei suoranaisesti vaikuta vuokrasopimuksen voimassaoloon, kohtuutonta haittaa arvioitaessa on aiemmin esitetyn lisäksi otettava huomioon se, että vuokratontilla sijaitsevan asunnon arvo romahtaa kaavamuutoksen myötä. Arvonmenetys aiheuttaa kohtuutonta haittaa sekä loukkaa perustuslain takaamaa omaisuuden suojaa. Omaisuuden suojan osalta kysymyksessä on jo toteutunut vahinko, koska rakennuksen myyminen ei nykytilanteessa ole mahdollista. Epävarmuus on lisäksi jatkunut jo vuosia. Kaavamuutoksen tultua voimaan vuokrasopimus puretaan joko neuvottelu- tai lunastusmenettelyn kautta ja tässäkin mielessä väite siitä, että kaavamuutos ei vaikuta tontin käyttöön, on paikkansa pitämätön. Kaupungin tähän mennessä esittämin ehdoin lopputulos on kohtuuton. Muutoksenhakijat menettävät säännölliset vuokratulot ja muutoksesta aiheutuu myös välillisiä kuluja, joita kaupunki ei ole ollut halukas korvaamaan.

1. Korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan ja tutkii valituksen. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

2. Lausuminen kaavan hyväksymistä koskevan päätöksen täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta raukeaa.

1.

Vuorovaikutusta ja asemakaavan sisältövaatimuksia koskevat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 6 §:n 1 momentin mukaan kaavaa valmisteltaessa on oltava vuorovaikutuksessa niiden henkilöiden ja yhteisöjen kanssa, joiden oloihin tai etuihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, siten kuin mainitussa laissa jäljempänä säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan kaavoja valmistelevien viranomaisten on tiedotettava kaavoituksesta sillä tavoin, että niillä, joita asia koskee, on mahdollisuus seurata kaavoitusta ja vaikuttaa siihen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n 1 momentin mukaan kaavoitusmenettely tulee järjestää ja suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tiedottaa niin, että alueen maanomistajilla ja niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Pykälän 2 momentin mukaan vuorovaikutuksesta kaavaa valmisteltaessa säädetään tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:ssä tarkoitettu tilaisuuden varaaminen osallisille mielipiteensä esittämiseen kaavaa valmisteltaessa voidaan tehdä asettamalla valmisteluaineisto nähtäville ja varaamalla tilaisuus esittää mielipide määräajassa kirjallisesti tai suullisesti taikka erityisessä kaavaa koskevassa tilaisuudessa taikka muulla sopivaksi katsottavalla tavalla. Tässä yhteydessä voivat mielipiteensä esittää myös muut kunnan jäsenet.

Maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 1 momentin mukaan kaavaehdotus on asetettava julkisesti nähtäville. Nähtäville asettamisesta on tiedotettava kaavan tarkoituksen ja merkityksen kannalta sopivalla tavalla. Kunnan jäsenille ja osallisille on varattava tilaisuus esittää mielipiteensä asiassa (muistutus). Pykälän 2 momentin (1129/2008) mukaan muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen.

Suunnittelualue, kaavamuutoksen lähtökohdat ja alueen aiempi kaavoitus sekä kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Suunnittelualue muodostuu Lönnrotinkadun, Untamonkadun, Pohjantien ja Kullervonkadun rajaamasta alueesta sekä kolmesta Untamonkadun länsireunan tontista. Suunnittelualueen eteläpäässä on Männistön koulu ja pohjoispäässä Mäntylän palvelukeskus.

Kaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa Männistön koulun ympäristön täydennysrakentaminen ja sallia koulurakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen. Alueen käyttötarkoituksen muuttaminen on tullut ajankohtaiseksi Männistön koulun lakkauttamispäätöksen jälkeen.

Asemakaavan muutosalue on Kuopion seudun maakuntakaavassa osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Kuopion kaupunginvaltuuston 11.12.2000 hyväksymässä Kuopion keskeisen kaupunkialueen yleiskaavassa kaavamuutosalueen Untamonkadun länsipuoleinen osa on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK), jolla ympäristö säilytetään (s). Muilta osin kaavamuutosalue on yleiskaavassa osoitettu julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Yleiskaavassa ei ole osoitettu omakotiasumista Melankadulle Männistön koulun kohdalla.

Kaavaselostuksen mukaan kaavamuutosalueen Untamonkadun länsipuolella sijaitsevat korttelit on vuonna 1945 vahvistetussa asemakaavassa osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi. Pääosan kaavamuutosalueesta muodostava Untamonkadun itäpuolinen osa on puolestaan vuonna 1987 vahvistetussa asemakaavassa osoitettu Liedonkujan pohjoispuolisen alueen osalta sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten sekä niihin liittyvien asuinrakennusten korttelialueeksi (YSA-k) ja Liedonkujan sekä Lönnrotinkadun välisen alueen osalta julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueeksi (AL-k). Merkintöjen lopussa oleva indeksi (-k) osoittaa, että alueet on varattu kunnan tarpeisiin. Valituksessa tarkoitettu korttelin 10 tontti 4 sijoittuu viimeksi mainitulle AL-alueelle.

Valituksenalaisella päätöksellä asemakaavan muutosalue on osoitettu asuin-, liike-, toimisto- ja palveluasumisrakennusten korttelialueeksi (ALP-1) lukuun ottamatta kaava-alueen pohjoispään puistoaluetta (VP), joka on pysytetty puistoalueena.

Kaavamuutoksen tavoitteet ja tarkasteltavana olleet vaihtoehdot

Kaavaselostuksen mukaan asemakaavan muutoksen tavoitteena on kehittää suunnittelualueen kaupunkirakennetta eheäksi, ympäristöönsä liittyväksi kokonaisuudeksi Linnanpellon ja Männistön kaupunginosien välisellä vyöhykkeellä.

Kaavan valmisteluvaiheessa on ollut esillä kolme eri vaihtoehtoa asemakaavan muutoksen toteuttamiseksi. Näistä kaavaehdotuksen pohjaksi on valittu vaihtoehto, jossa keskeinen alue liittyy pohjoisessa ja etelässä olevien kookkaiden rakennusten muodostamiin alueisiin pohjois-eteläsuunnassa kulkevien katujen varsille sijoittuvien neljän kerrostalon avulla. Valittu vaihtoehto mahdollistaa muita vaihtoehtoja paremmin alueen kehittämisen palveluasumiseen. Riittävän suuri asuntomäärä (330 - 350) mahdollistaa ympärivuorokautisen ja kustannustehokkaan palvelutarjonnan lähiympäristön asukkaille. Suunnitelmat perustuvat selvityksiin väestön ikärakenteesta sekä asumis- ja palvelutarpeesta. Asemakaavaehdotuksen käyttötarkoitusmerkintä (ALP-1) antaa myös mahdollisuuden sijoittaa alueelle muutakin kuin vanhusten asumiseen liittyvää rakentamista.

Vuorovaikutusmenettely, ilmoittaminen kaavan hyväksymisestä sekä kaupungin kannanotto muistutukseen

Asiassa saadun selvityksen mukaan kunnan jäsenillä ja osallisilla on ollut vaihtoehtoisten kaavasuunnitelmien nähtävilläolon yhteydessä mahdollisuus maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 §:n mukaiseen mielipiteen esittämiseen. Niin ikään heillä on ollut kaavaehdotuksen nähtävilläolon yhteydessä mahdollisuus mainitun lain 65 §:n ja asetuksen 27 §:n mukaisesti muistutuksen tekemiseen.

Hallituksen esityksen (HE 102/2008 vp) yksityiskohtaisten perustelujen mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 2 momenttiin ehdotettavalla muutoksella velvoitettaisiin kunta ilmoittamaan perusteltu kannanottonsa esitettyyn mielipiteeseen kaikille yhteystietonsa ilmoittaneille muistutuksen tehneille, kun se voimassa olevan lain mukaan on tullut toimittaa vain sitä erikseen pyytäneille. Hallituksen esityksen mukaan ehdotetun muutoksen mukainen menettely on jo ollut käytäntönä osassa kuntia.

Lisäksi edellä mainitun hallituksen esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan muun ohella, että ilmoituksen ajankohdasta ei säännöksessä ole mainintaa eikä sellaista ehdoteta otettavaksi siihen. Vuorovaikutuksen toimivuuden kannalta on suositeltavaa, että vastaus lähetetään ennen kaavan hyväksymiskäsittelyä heti, kun kunnan vastaus on käsitelty kunnanhallituksessa tai muussa kunnan toimielimessä. Muistutuksen tekijän kannalta on olennaista, että hän saa tietoonsa kunnan perustelut siinä vaiheessa, kun on vielä mahdollisuus vaikuttaa lopulliseen päätöksentekoon. Ehdotuksen tavoitteena on myös kannustaa kuntia kehittämään kannanottojaan ja niiden perusteluja informatiivisempaan suuntaan. Vastaus voi olla ote kaavan hyväksyvää elintä varten muistutuksista laadittavasta yhteenvedosta ja kunnan kannanotoista muistutuksiin, kunhan siitä käy ilmi perusteltu vastaus muistutuksissa esitettyihin näkökohtiin.

Kysymyksessä oleva kaavamuutos on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 11.5.2009. Päätöspöytäkirja on tarkastettu 18.5.2009, jonka jälkeen tieto päätöksestä on lähetetty valittajille. Asiassa saadun selvityksen mukaan kaupunki on samalla antanut valittajille perustellun kannanottonsa heidän muistutukseensa.

Valittajat ovat kaavasta jättämässään huomautuksessa (lausunto 6.8.2007) ja muistutuksessaan 11.6.2008 viitanneet muun ohella siihen, että heidän hallitsemansa tontin vuokrasopimusta on vuonna 2002 jatkettu vuoteen 2032 ja että tontilla sijaitsevaa valittajien omistamaa rakennusta on tämän jälkeen kunnostettu ja remontoitu.

Kun kaavamuutoksen toteuttaminen viime kädessä edellyttää valittajien hallitseman asuinrakennuksen purkamista ja siten vaikuttaa sekä rakennuksessa asuvien asukkaiden asuinolosuhteisiin että rakennuksen omistajan mahdollisuuteen saada vuokratuottoa, kaupungin perusteltu kanta muistutuksen johdosta olisi näissä oloissa tullut saattaa muistutuksen tehneiden tietoon ennen kaavamuutoksen hyväksymistä, vaikka maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 2 momentissa ei olekaan erikseen säädetty siitä, milloin kunnan perusteltu kannanotto on muistuttajille ilmoitettava. Kun otetaan huomioon, että kaupungin kannanotto on lähetetty viipymättä sen jälkeen, kun muistutukset on käsitelty toimivaltaisessa kunnan elimessä, asiassa ei kuitenkaan voida katsoa tapahtuneen sellaista menettelyvirhettä, että päätös olisi tämän vuoksi kumottava.

Kohtuuton haitta oikeuden haltijalle

Asiassa saadun selvityksen mukaan Kuopion kaupunki on vuokrasopimuksella 25.11.2002 vuokrannut valituksessa tarkoitetun korttelin 10 tontin numero 4 A:lle, D:lle, E:lle ja F:lle 31.10.2032 asti. Valittajat, joista B ei ole kiinteistön vuokraoikeuden haltija, ovat valituksessaan ilmoittaneet, että he ovat korjanneet merkittävästi rakennusta, sekä viitanneet siihen, että kaavan toteuttaminen johtaisi paitsi oman asunnon menetykseen myös säännöllisten vuokratulojen menettämiseen.

Kaavamuutos sallii kaavan tavoitteena olevan palveluasuntorakentamisen lisäksi myös asuinrakentamisen alueelle, eikä kaavamuutoksesta muutoinkaan aiheudu välittömiä vaikutuksia valittajille tontin vuokraoikeuden haltijana tai muutoin. Asemakaavan toteuttamisesta seuraa kuitenkin, että tontilla oleva valittajien omistama tai heidän käytössään oleva rakennus olisi purettava. Tämän seurauksena osa vuokraoikeuden haltijoista menettäisi heidän omassa asuinkäytössään olevan rakennuksen käyttömahdollisuuden sekä osa menettäisi myös vuokratulot rakennuksen hallinnasta.

Kiinteistön vuokraoikeuden haltijaa ja rakennuksen omistajaa on nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa pidettävä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitettuna muuna oikeuden haltijana. Kaavan toteuttamisesta seuraavaa rakennuksen purkamista voidaan myös pitää sanotussa lainkohdassa tarkoitettuna kohtuuttomana haittana vuokraoikeuden haltijalle. Vuokrasopimuksen purkamisen johdosta maksettava korvaus tai vuokraoikeuden ja rakennuksen lunastuskorvaus eivät sellaisenaan poista vuokraoikeuden haltijalle aiheutuvaa haittaa. Kaavan aiheuttamaa kohtuuttomuutta arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon paitsi vuokralaiselle aiheutuva haitta myös maanomistajalle aiheutuva haitta.

Voimassa olevassa yleiskaavassa alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK) ja julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY). Alueen muuttaminen omakotiasumisesta muuhun käyttötarkoitukseen on siten ollut perusteltua maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentissa tarkoitettu yleiskaavan ohjausvaikutus huomioon ottaen. Kaavamuutoksen tarkoitus on mahdollistaa palveluasumisen järjestäminen alueelle ja kaava täyttää muutoin maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaiset asemakaavan sisältövaatimukset. Kaavamuutoksen vaihtoehtotarkastelujen mukaan valittu vaihtoehto on ollut perusteltu ja kaavaa laadittaessa on vertailtu muita vaihtoehtoja myös haitallisten vaikutusten poistamiseksi. Edellä todetun perusteella asemakaavalla ei aiheuteta muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita ja vaatimuksia syrjäyttämättä voitaisiin välttää. Siten kaavamuutoksen hyväksymistä koskeva päätös ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentin vastainen.

Muut perustelut ja lopputulos

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Asian tultua tällä päätöksellä ratkaistuksi ei täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta ole tarpeen lausua.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Pekka Vihervuori, Matti Halén, Hannu Ranta, Eija Siitari-Vanne ja Mika Seppälä. Asian esittelijä Petteri Leppikorpi.