Asian aikaisempi käsittely

Sipoon tekniikka- ja ympäristölautakunnan lupajaosto on 19.1.2005 §:n 14 kohdalla tekemällään ja julkipanon jälkeen 2.2.2005 antamallaan poikkeamispäätöksellä myöntänyt A:n ja muiden asianomaisten tilojen omistajien valtuuttamalle B:lle luvan neljän kytketyn pientaloasunnon ja niihin liittyvien talousrakennusten rakentamiseen Sipoon kunnan Itäsalmen kylässä sijaitseville Hälvälän RN:o 6:399, Sipoonkiven RN:o 6:401, Tapanilan RN:o 6:402 ja Rinteen RN:o 6:403 tiloille asemakaavana voimassa olevasta 9.7.1993 vahvistetusta Korsnäsin rakennuskaavasta poiketen. Poikkeaminen on myönnetty seuraavin ehdoin:

- Kaavassa sallitusta rakennusoikeudesta tulee jättää kutakin asuntoa kohden vähintään 30 kerrosalaneliömetriä erilliselle autotallille ja 20kerrosalaneliömetriä pihavarastolle, yhteensä 50 kerrosalaneliömetriä.
- Asunnon 1. kerros saa olla enintään 160 kerrosalaneliömetriä, runkosyvyys 10 metriä ja kerrosluku II ilman ullakkoa. Asunnot voivat olla keskenään eri kokoisia, mutta ei yli 200 kerrosalaneliömetriä.
- Pohjoisin asunto on siirrettävä melualueelta vähintään sijansa verran etelämmäksi. Kaikille asunnoille on varattava suojattua pihatilaa rakennuspaikan eteläosasta.
- Rakennusten julkisivujen tulee olla rapattuja tai peittomaalattua lautaa, värityksen kokonaisuuteen yhteen sopiva ja katon harjakatto.
- Rakennukset tulee sovittaa huolellisesti viettävään maastoon.
- Pohjoisosassa omakotitalon ajoyhteys tulee toteuttaa uuden talousrakennuksen eteläpuolelle niin, että kaksi ajotietä ei mene rakennuksen eri puolilta ja tien viereinen istutusalue voidaan istuttaa puu- ja pensasryhmin.
- Asuntojen rakenteelliseen melunsuojaukseen tulee kiinnittää erityistä huomiota.
- Olemassa olevaa puustoa on säilytettävä. Kortteliin on hyväksytettävä piha- ja istutussuunnitelma ennen rakennusten käyttöön ottamista.
- Hakemuksessa käsiteltävän korttelinosan mahdollinen jako kahdeksi rakennuspaikaksi selvitetään tarkemmin ja ratkaistaan rakennusluvan yhteydessä.

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään rakennuspaikan eteläpuoliset naapuritilat omistavan C:n valituksesta kumonnut lupajaoston päätöksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen mainitussa laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Lain 172 §:n mukaan poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei myöskään saa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Alueella on voimassa 9.7.1993 vahvistettu Korsnäsin rakennuskaava. Rakennushanke sijaitsee alueella, joka on kaavassa osoitettu pientalojen korttelialueeksi (AP). Alueelle saa rakentaa kytkettyjä pientaloja. Kaavan mukaan kortteli numero 204 muodostaa yhden rakennuspaikan, jolle saa rakentaa neljä asuntoa. Rakennuspaikasta varataan vähintään 2 000 neliömetriä jokaiselle pientalolle. Rakennuspaikalle (204/RN:o 6:400/1 738 neliömetriä) on jo vuonna 2000 rakennettu omakotitalo, joten sille saa rakentaa vain kolme asuntoa lisää. Tämän takia rakentaminen vaatii poikkeamisen kaavan määräyksistä.

Suunniteltu rakennuspaikka sijaitsee Vanhan Porvoontien (numero 170) varrella sen eteläpuolella. Korttelin 204 pohjoisosa on istutettava, ja se on liikenteen melualueella. Rakennuspaikan koko on yhteensä 0,5670 hehtaaria ja sen etäisyys merenrannasta on noin 200 metriä.

Kaavoitusarkkitehti on hakemuksesta antamassaan lausunnossa katsonut muun muassa, että koska kyse on merenrannan läheisyyteen tapahtuvasta rakentamisesta, tulisi kaavasta poikkeamiset myöntää ensisijaisesti asemakaavaa muuttamalla. Alueelle ei ole myönnetty poikkeuksia asuntojen enimmäisluvusta. Asiassa ei ole myöskään esitetty erityisiä syitä tähän.

Ottaen huomioon edellä mainitut olosuhteet ja vaatimuksen maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta, joka tulee ottaa huomioon kaavoituksessa, ja tämän mahdollisuuden säilyttäminen myös tulevaisuudessa, hallinto-oikeus on katsonut, että kysymyksessä oleva rakentaminen erillisen poikkeamispäätöksen nojalla aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kiinteistönomistajille vuonna 1996 myönnetyllä poikkeuksella ei ole asiassa enää oikeudellista merkitystä. Asiassa ei ole myöskään esitetty maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentissa tarkoitettuja erityisiä syitä. Poikkeuksen myöntämiselle ei ole oikeudellisia edellytyksiä. Tekniikka- ja ympäristölautakunnan päätös on lainvastainen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A ja hänen asiakumppaninsa ovat valituksessaan vaatineet, että Helsingin hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja Sipoon tekniikka- ja ympäristölautakunnan lupajaoston päätös saatetaan voimaan.

Vaatimuksen tueksi on muun ohella esitetty, ettei poikkeaminen ole tarpeen sen hallinto-oikeuden mainitseman kaavamääräyksen vuoksi, jonka mukaan jokaiselle pientalolle varataan vähintään 2 000 neliömetriä. Poikkeamista on haettu kahden paritalon rakentamiseksi 0,5670 hehtaarin suuruiselle alueelle. Tämä alue on osa 0,7408 hehtaarin suuruista rakennuspaikkaa, jolla sijaitsee ennestään yksi pientalo. Poikkeaminen on siten tarpeen yksinomaan sen vuoksi, että kaavan salliman kolmen asunnon sijasta alueelle rakennettaisiin neljä kytkettyä asuntoa rakennusoikeuden puitteissa.

Hallinto-oikeus on tuonut esille, että korttelin 204 melualueella sijaitseva pohjoisosa pitää istuttaa ja rakennuspaikan etäisyys merenrannasta on noin 200 metriä. Poikkeamispäätöksessä on kuitenkin määrätty siirtämään pohjoisin asunto melualueelta, kiinnittämään erityistä huomiota asuntojen rakenteelliseen melusuojaukseen ja hyväksyttämään kortteliin piha- ja istutussuunnitelma ennen rakennusten käyttöönottoa. Rakennuksen etäisyydellä merenrannasta ei ole oikeudellista merkitystä, koska kyse ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:ssä tarkoitetusta ranta-alueesta. Rakennuspaikan ja merenrannan välissä on rakennettu metsäinen tontti.

Hallinto-oikeus on ilmeisesti katsonut, ettei kunnan poikkeamispäätös ole ollut maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen mukainen, koska kunnan kaavoitusarkkitehti on lausunnossaan todennut, että alueella ei ole myönnetty poikkeuksia asuntojen lukumäärästä. Jotta maanomistajien yhdenvertaisuutta voitaisiin arvioida, tulisi poikkeamishakemusten olla vertailukelpoisia. Valittajien käsityksen mukaan kysymyksessä olevalle alueelle ei ole tehty asuntojen lukumäärää koskevia poikkeamishakemuksia. Kyse ei ole rantarakentamisesta, jossa maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus on korostunut. Hallinto-oikeus on soveltanut yhdenvertaisuusperiaatetta virheellisesti.

Sillä seikalla, että asemakaavan muuttamista voidaan yleisemminkin pitää maankäyttö- ja rakennuslaissa poikkeamiseen nähden ensisijaisena vaihtoehtona, ei ole vaikutusta arvioitaessa, täyttyvätkö poikkeamisen laillisuusharkintaiset edellytykset yksittäistapauksessa. Kunnan myöntämä poikkeaminen ei ole ollut maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n edellytysten vastainen. Poikkeamista ei ole myönnetty rakennusoikeuden määrästä, vaan sitä on päinvastoin rajoitettu.

Poikkeamishakemuksessa on erityisten syiden osalta viitattu korttelin 204 tonttijakoon, joka on tehty viidelle erillistalolle. Lohkominen on suoritettu 12.11.1997. Tonteille ei ole kuitenkaan kaavan mukaan mahdollista rakentaa erillistaloja, koska kortteli on merkitty kytkettyjen pientalojen rakentamisen sallivalla AP-merkinnällä ja rakennuspaikalla on jokaista yksiasuntoista asuintaloa kohden oltava vähintään 2 000 neliömetriä. Erityisenä syynä poikkeamiselle on kahden paritalon rakentaminen ja rakennusluvan yhteydessä ratkaistava korttelinosan jakaminen kahdeksi rakennuspaikaksi. Poikkeamisen sallimalla rakentamisella voidaan kaavan mukaista rakentamista paremmin turvata alueen luonnonmukaisuus ja vehreys, koska rakentaminen on kaavan mukaista rakennusoikeutta vähäisempää ja kaksi paritaloa voidaan sijoittaa rakennuspaikalle luonnonmukaisemmin kuin yksi kolmiasuntoinen rivitalo. Poikkeamiselle on siten ollut erityisiä syitä.

Sipoon tekniikka- ja ympäristölautakunnan lupajaosto on valituksen johdosta antamassaan selityksessä esittänyt, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan.

C:lle on varattu tilaisuus selityksen antamiseen.

A ja hänen asiakumppaninsa ovat antaneet vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Helsingin hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja Sipoon tekniikka- ja ympäristölautakunnan lupajaoston päätös saatetaan voimaan.

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antopäivästä lukien.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen mainitussa laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Pykälän 2 momentin 2 kohdan mukaan kunta ei kuitenkaan saa myöntää poikkeusta, kun kysymys on vähäistä suuremmasta poikkeamisesta asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta. Pykälän 3 momentin mukaan poikkeamisen 2 momentissa tarkoitetuissa tapauksissa voi myöntää alueellinen ympäristökeskus.

Maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:n 1 momentin mukaan poikkeaminen ei saa:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Rakennuslain (370/1958) nojalla voimaan tullut rakennuskaava on maankäyttö- ja rakennuslain 213 §:n 1 momentin mukaan voimassa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisena asemakaavana, jossa ei ole sitovaa tonttijakoa.

Rakennushankkeessa on kysymys kahden paritalon rakentamisesta asemakaavana voimassa olevan 9.7.1993 vahvistetun Korsnäsin rakennuskaavan kortteliin 204. Kortteli on varattu kaavassa asuinpientalojen korttelialueeksi (AP). Kaavamerkinnän selityksen mukaan AP-alueelle saa rakentaa kytkettyjä pientaloja. Korttelia 204 koskevan merkinnän "4 as" mukaan kortteliin saa rakentaa neljä asuntoa. Korttelialueen tehokkuusluku eli kerrosalan suhde rakennuspaikan pinta-alaan on 0,20.

Korttelialueella AP 204 on ennestään omakotitalo. Tämän vuoksi rakennushanke edellyttää poikkeusta asuntojen lukumäärää koskevasta kaavamääräyksestä.

Asemakaavassa korttelialueelle AP 204 osoitettu rakennusoikeus ei rakennushankkeen seurauksena ylity. Rakennushankkeessa ei siten ole kysymys maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta poikkeamisesta asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta. Poikkeuksen myöntäminen on näin ollen kuulunut kunnan toimivaltaan.

Korttelialueelle AP 204 on 14.2.1996 myönnetyn poikkeusluvan perusteella rakennettu omakotitalo asemakaavasta poiketen. Tämän seurauksena korttelialueelle olisi asemakaavan mukaisesti mahdollista rakentaa suurikokoinen kolmiasuntoinen rivitalo, joka voitaisiin sijoittaa ainoastaan korttelialueen eteläreunaan. Asemakaavalla tavoiteltu rakentamisen väljyys voidaan saavuttaa tätä paremmin sijoittamalla jäljellä oleva rakennusoikeus kahteen paritaloon Sipoon tekniikka- ja ympäristölautakunnan lupajaoston päätöksessä asetettujen ehtojen mukaisesti. Rakentaminen ei loukkaa kiinteistönomistajien yhdenvertaisuutta.

Näin ollen rakennushanke lupajaoston päätöksen mukaisena täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 172 §:ssä poikkeamiselle säädetyt edellytykset ja poikkeamiseen on myös maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä tarkoitettu erityinen syy. Tämän vuoksi Helsingin hallinto-oikeuden päätös on kumottava ja Sipoon tekniikka- ja ympäristölautakunnan lupajaoston poikkeamispäätös saatettava voimaan.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Pekka Vihervuori, Marjatta Kaján, Kari Kuusiniemi, Jukka Mattila ja Hannu Ranta. Asian esittelijä Jukka Reinikainen.