I denna lag betraktas som skriftliga avtal, meddelanden eller varningar också sådana elektroniska avtal, meddelanden eller varningar som allmänt kan lagras och reproduceras i elektronisk form under en tid som är lämplig med hänsyn till deras användningsändamål.

Bestämmelser om jämkning av avtal finns i 36 § i lagen om rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (228/1929) och i 4 kap. i konsumentskyddslagen (38/1978). På jämkning av ett villkor i ett hyresavtal som gäller hyrans belopp eller bestämmande av beloppet tillämpas också 25 och 26 § i denna lag.

På jämkning av ett villkor som gäller hyrans belopp eller bestämmande av beloppet i ett hyresavtal mellan en konsument och en näringsidkare tillämpas dock endast 4 kap. i konsumentskyddslagen och 25 § 2 mom. i denna lag, om villkoret inte har förhandlats separat och inte har utarbetats på ett klart och begripligt sätt.

Meddelanden som avses i denna lag kan delges per post genom brev till den postadress som mottagaren vanligen använder.

Om avtalsparterna uttryckligen har kommit överens om att i hyresförhållandet använda en elektronisk kommunikationskanal som delgivningssätt, får meddelandena delges genom den överenskomna kommunikationskanalen med hjälp av den senaste kontaktinformation som mottagaren uppgett. Om parterna inte på det sätt som avses ovan har kommit överens om en elektronisk kommunikationskanal och något annat inte heller annars uttryckligen har avtalats, får meddelandena delges i en sådan elektronisk kommunikationskanal som parterna etablerat använt för ömsesidig kommunikation under hyresförhållandet.

Avtalsparterna ska under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i sin postadress och elektroniska kontaktinformation.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om denne har verkställt delgivningen på det sätt som föreskrivs i 1 eller 2 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Om inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den sjunde dagen efter det att meddelandet postades och vid användning av den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen den tredje dagen efter det att meddelandet sändes.

På de meddelanden som avses i 43 och 53 § och på den varning som avses i 49 § tillämpas 11 a §.

De meddelanden som avses i 43 och 53 § samt den varning som avses i 49 § ska delges bevisligen. Meddelandet eller varningen anses ha delgetts bevisligen också då när det vid delgivningen har iakttagits vad som föreskrivs om delgivning av stämning.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet i fråga om ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. också då när denne har verkställt den elektroniska delgivningen på det sätt som föreskrivs i 11 § 2 och 4 mom. samt dessutom genom en annan, uttryckligen överenskommen elektronisk kommunikationskanal med hjälp av den senaste kontaktinformation som mottagaren uppgett, sänt ett meddelande om att delgivningen är tillgänglig (avisering) och det inte i samband med att aviseringen sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Avtalsparterna ska under hyresförhållandet utan dröjsmål meddela ändringar i den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering. Om inte något annat visas, anses delfåendet i fråga om meddelandet och varningen ha skett den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren.

Ett meddelande som gäller två eller flera hyresvärdar gemensamt får, om inte något annat har avtalats, delges en av hyresvärdarna. Den som tagit emot meddelandet ska informera de övriga hyresvärdarna om det.

Ett avtalsvillkor enligt vilket ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. kan delges på något annat sätt än ett sätt som avses i denna paragraf eller i 11 b eller 11 c § är ogiltigt.

Om det inte är känt vem hyresgästen är, kan ett meddelande eller en varning som avses i denna lag delges hyresgästen genom att meddelandet eller varningen publiceras i den officiella tidningen och genom att ett tillkännagivande därom utan dröjsmål dessutom lämnas i den lokal som hyresförhållandet gäller. Hyresgästen anses då ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då tidningen kommer ut.

Om det inte är möjligt att delge ett meddelande eller en varning på det sätt som föreskrivs i 11 eller 11 a § eller på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning till en sådan hyresgäst eller hyresvärd vars adress är känd och som vistas någon annanstans än i en stat som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, kan meddelandet eller varningen delges genom att meddelandet eller varningen publiceras i den officiella tidningen och genom att ett tillkännagivande därom utan dröjsmål lämnas till en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att objektet för delgivningen använder. Om objektet för delgivningen är en hyresgäst, ska tillkännagivandet alltid utan dröjsmål lämnas också i den affärslokal som hyresförhållandet gäller. Mottagaren anses då ha fått del av meddelandet eller varningen den dag då tidningen kommer ut.

En stämning som gäller vräkning av en hyresgäst kan med iakttagande av 11 kap. 9 § i rättegångsbalken delges en sådan hyresgäst som vistas någon annanstans än i en stat som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet och vars adress är känd, om delgivning annars inte är möjlig. Då ska ett meddelande som avses i 10 § i det kapitlet utan dröjsmål lämnas i den lokal som hyresförhållandet gäller samt till en sådan elektronisk kommunikationskanal eller sådan kontaktinformation som det är känt att hyresgästen använder.

Hyresvärden och dennes företrädare har rätt att få behövlig handräckning av polisen, om i 20 § avsett tillträde till lokalen förhindras.

Hyresgästen har rätt att få behövlig handräckning av polisen, om hyresvärden uppenbart obehörigen hindrar hyresgästen att utnyttja den rätt som hyresgästen har enligt hyresavtalet eller denna lag.

Hyresvärden och dennes företrädare har rätt att få tillträde till lokalen, när detta behövs för att övervaka lokalens skick och vård eller för reparations- och ändringsarbeten eller vårdåtgärder i lokalen eller för att övervaka dem. Hyresvärden och dennes företrädare har dessutom rätt att få tillträde till lokalen och förevisa den, om avsikten är att lokalen ska säljas eller hyras ut på nytt.

Besök i lokalen ska ordnas vid en tidpunkt som är lämplig för hyresvärden eller dennes företrädare och hyresgästen, om detta inte hindras av ärendets brådskande natur eller art.

Om det inte går att komma överens om en lämplig tid av orsaker som beror på hyresgästen och denne har getts tillräckligt med tid att svara i ärendet, kan besöket i lokalen genomföras inom skälig tid efter det att svarstiden gått ut, förutsatt att hyresgästen på förhand har meddelats om tidpunkten för besöket.

Om ett besök i lokalen genomförs vid en annan tidpunkt än en tidpunkt som avtalats med hyresgästen, ska det i lokalen i samband med besöket lämnas ett meddelande av vilket framgår orsaken till besöket, namnet på den som lämnat meddelandet och kontaktuppgifter till den aktör som ger ytterligare information om besöket.

Bestämmelser om hyresvärdens och dennes företrädares rätt att få handräckning av polisen finns i 12 §.

En hyresvärd eller hyresgäst som anser att hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av hyran är oskäligt får föra frågan om skäligheten till domstol för prövning. Ett yrkande som gäller prövning av om hyran är skälig får inte väckas sedan hyresförhållandet har upphört.

Hyresvärden får inte säga upp hyresavtalet under den tid då frågan om hyran är skälig prövas av tingsrätten på yrkande av hyresgästen. Tingsrätten kan när det finns något särskilt skäl tillåta att hyresvärden säger upp avtalet.

Om hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av hyran ändras, ska domstolen i sitt avgörande bestämma från vilken tidpunkt den ändrade hyran eller det ändrade villkoret träder i kraft. Om ändring söks i tingsrättens avgörande om hyrans belopp eller det villkor som gäller bestämmande av hyran, ska hyran dock betalas till det tidigare beloppet tills hovrätten har avgjort frågan, om inte något annat avtalas.

Köparen av en fastighet som har sålts på ett försäljningssätt enligt utsökningsbalken (705/2007) har rätt att häva hyresavtalet för en lokal som hör till fastigheten inom en månad från det köparen tog fastigheten i sin besittning eller från den senare tidpunkt då köparen fick kännedom om hyresavtalet, om inte något förbehåll om hyresrättens bestånd har gjorts vid försäljningen. Vad som ovan föreskrivs om fastighet gäller också arrenderätt till tomt samt sådan arrenderätt jämte byggnader som kan säljas på ett försäljningssätt enligt utsökningsbalken så som fast egendom.

Samma rätt att häva hyresavtalet har den som har köpt en byggnad som omfattar en uthyrd lokal eller de aktier som berättigar till besittning av lokalen, om byggnaden eller aktierna har mätts ut och sålts så som föreskrivs om utmätning och försäljning av lös egendom.

Hyresvärden får inte häva hyresavtalet på en i 48 § 1 mom. 3–7 punkten föreskriven grund, om inte hyresvärden har givit hyresgästen en skriftlig varning.

Bestämmelser om delgivning av varning finns i 11 a–11 d §.

Om hyresgästen med anledning av varningen utan dröjsmål uppfyller sin skyldighet eller rättelse annars sker, har hyresvärden inte rätt att häva hyresavtalet.

Varning behövs dock inte, om det förfarande från hyresgästens sida som utgör hävningsgrund har upprepats och hyresgästen redan tidigare har getts en varning på grund av förfarandet eller om hyresgästen i det fall som avses i 48 § 1 mom. 4–7 punkten har förfarit synnerligen klandervärt.