Tässä laissa säädetään kiinteistöjen yhteisen alueen ja yhteisen erityisen etuuden hallinnosta ja käytöstä.

Tätä lakia ei sovelleta yhteismetsälaissa (109/2003) tarkoitettuun yhteismetsään, eikä muun yhteisen alueen tai yhteisen erityisen etuuden hallintoon tai käyttöön siltä osin kuin niistä säädetään erikseen.

Yhteisen alueen tai yhteisen erityisen etuuden osakkaita ovat kiinteistöjen omistajat. Osakkaat muodostavat osakaskunnan. Kalastuslaissa (379/2015) tarkoitettuna osakaskuntana toimii tämän lain mukainen osakaskunta. Jos osakaskiinteistöillä on useita omistajia, näitä pidetään yhdessä tässä laissa tarkoitettuna omistajana. Osakaskiinteistön yhteisomistajaan sovelletaan osakasta koskevia säännöksiä vain, jos jäljempänä niin säädetään.

Jos koskitilan alueella omistajan ohella myös muilla on kalastusoikeus, heidän katsotaan muodostavan yhdessä omistajan kanssa erityisen etuuden osakaskunnan, jossa osakkuudet määräytyvät sen mukaan kuin kullakin on kalastusoikeutta.

Osakaskunnan päätösvaltaa käyttää osakaskunnan kokous.

Jos osakaskunnan hoitokunta, toimitsija tai järjestäytymättömän osakaskunnan kokouksen järjestäjä niin päättää, osakaskunnan kokous voidaan järjestää siten, että osakkaat voivat osallistua kokoukseen täysimääräisesti ja ajantasaisesti tietoliikenneyhteyden ja teknisen apuvälineen avulla.

Osakaskunnan kokous on järjestettävä 2 momentissa tarkoitetulla tavalla myös, jos joku osakkaista sitä vaatii. Tällaista kokousta on vaadittava kirjallisesti hoitokunnalta, toimitsijalta tai järjestäytymättömän osakaskunnan kokouksen järjestäjältä niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Sen estämättä, mitä 1 momentissa säädetään, osakkaat voivat muutoinkin päättää osakaskuntaa koskevasta asiasta, jos kaikki osakkaat ovat päätöksestä yksimielisiä.

Osakaskunnan kokouksessa kullakin osakkaalla on osuuttaan vastaava äänioikeus. Kokouksen puheenjohtajaa valittaessa ja hyväksyttäessä luetteloa, johon merkitään kokouksessa läsnä olevat osakkaat sekä heidän omistamansa kiinteistöt ja niiden osuuksien suuruudet (äänestysluettelo), jokaisella kokouksessa läsnä olevalla on kuitenkin yksi ääni. Myös muut päätökset kokouksessa voidaan tehdä näin, jos kokouksessa läsnä olevat siitä yksimielisesti sopivat.

Yhteisomistuksessa olevan kiinteistön osalta äänioikeutta käyttävät kokouksessa läsnä olevat yhteisomistajat yhteisesti. Jos kokouksessa läsnä olevat yhteisomistajat eivät ole käsiteltävästä asiasta yksimielisiä, kullakin yhteisomistajalla on vain omistamaansa osuutta vastaava äänioikeus.

Jos osakas on luovuttanut kiinteistöönsä kuuluvan koko osuuden yhteiseen alueeseen tai yhteiseen erityiseen etuuteen, luovutuksensaaja saa hankkimansa osuuden perusteella osakkaan puhevallan osakaskunnan kokouksessa sen jälkeen, kun osuuden omistusoikeus on siirtynyt hänelle. Jos osakas on luovuttanut vain osan edellä tarkoitetusta osuudesta, luovutuksensaaja saa hankkimansa osuuden perusteella osakkaan puhevallan osakaskunnan kokouksessa sen jälkeen, kun osuus on kiinteistötoimituksessa siirretty tai määrätty hänen omistamaansa kiinteistöön kuuluvaksi taikka kun osuus on muodostettu tilaksi. Luovuttaja ja luovutuksensaaja voivat kuitenkin sopia aikaisemmasta ajankohdasta puhevallan siirtymiselle.

Järjestäytymättömän osakaskunnan kokouksen kutsuu koolle joku osakkaista. Hän huolehtii myös muista kokouksen järjestämiseen liittyvistä tehtävistä.

Jos kukaan osakkaista ei halua huolehtia järjestäytymättömän osakaskunnan kokouksen koolle kutsumisesta ja sen muusta järjestämisestä, joku osakkaista voi valtuuttaa haluamansa tahon toimimaan puolestaan.

Jos osakas pyytää, Maanmittauslaitoksen on määrättävä palveluksessaan oleva virkamies, jonka tehtävänä on kiinteistötoimitusten suorittaminen, huolehtimaan kokouksen koolle kutsumisesta ja järjestämisestä osakkaan ilmoittamalla tavalla. Edellä tässä momentissa tarkoitettujen tehtävien suorittamisesta peritään osakaskunnalta valtiolle maksu noudattaen valtion maksuperustelakia (150/1992).

Kutsu osakaskunnan kokoukseen toimitetaan kaikille osakkaille lähetettävällä kirjeellä tai julkaisemalla kutsu yhdessä tai useammassa paikkakunnalla yleisesti leviävässä sanomalehdessä. Kutsu voidaan toimittaa myös sähköpostitse tai muuta tietoliikenneyhteyttä käyttäen sellaisille osakkaille, jotka ovat ilmoittaneet tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten. Järjestäytyneen osakaskunnan säännöissä voidaan määrätä, että kokouksesta tiedotetaan osakkaille muulla luotettavalla tavalla.

Jos kaksi tai useammat omistavat osakaskiinteistön yhteisesti, kokouskutsun saa sen osalta toimittaa yhdelle yhteisomistajista. Kokouskutsu on kuitenkin toimitettava kaikille niille yhteisomistajille, jotka sitä pyytävät ja ovat ilmoittaneet postiosoitteensa, sähköpostiosoitteensa tai muun tietoliikenneyhteyden tätä varten.

Kutsu on toimitettava vähintään 14 päivää ennen kokousta.

Puheenjohtajan tultua valituksi kokouksessa on laadittava äänestysluettelo. Äänestysluettelo tulee hyväksytyksi, jos enemmistö kokouksessa läsnä olevista osakkaista kannattaa sitä.

Osakaskunnan kokouksessa osakasta voi edustaa hänen valtuuttamansa asiamies. Jollei säännöissä toisin määrätä, kukaan ei saa äänestää äänimäärällä, joka on yli kolmekymmentä prosenttia kokouksessa läsnä olevien osakkaiden yhteisestä äänimäärästä.

Kokouksen päätökseksi tulee se mielipide, jonka puolesta enemmistö äänistä on annettu. Äänten mennessä tasan päätökseksi tulee läsnä olevien osakkaiden ja heidän edustamiensa osakkaiden määrän mukaan lasketun enemmistön mielipide. Jos äänet myös siten laskien menevät tasan, äänestyksen tuloksen ratkaisee puheenjohtajan mielipide, jos hän on osakas. Jos puheenjohtaja ei ole osakas tai kun kysymyksessä on vaali, asia ratkaistaan arvalla.

Osakaskunnan säännöt ja sääntöjen muutos on alistettava Lupa- ja valvontaviraston vahvistettaviksi, ja ne tulevat voimaan, kun vahvistamispäätös on saanut lainvoiman. Lupa- ja valvontaviraston on vahvistettava säännöt, jos ne ovat lain mukaiset eikä niistä aiheudu vahinkoa osakkaalle. Jos osakaskunnan kotipaikka on Ahvenanmaan maakunnassa, Lupa- ja valvontaviraston tehtävät kuuluvat Ahvenanmaan valtionvirastolle.

Jollei säännöissä toisin määrätä, hoitokunta on päätösvaltainen, kun puheenjohtaja sekä vähintään puolet muista jäsenistä tai heidän varamiehistään on hoitokunnan kokouksessa läsnä.

Jos hoitokunnan jäsenet ovat asiasta yksimielisiä, hoitokunnan kokous voidaan järjestää siten, että hoitokunnan jäsenet käyttävät päätösvaltaansa täysimääräisesti ja ajantasaisesti tietoliikenneyhteyden ja teknisen apuvälineen avulla kokouksen aikana.

Päätökseksi tulee se mielipide, jota enemmistö on kannattanut tai, jos äänet menevät tasan, se mielipide, johon puheenjohtaja on yhtynyt.

Osakkaalla, joka katsoo, ettei osakaskunnan tai hoitokunnan päätös ole syntynyt laillisessa järjestyksessä taikka että se on muutoin lain tai sääntöjen vastainen, on oikeus moittia päätöstä nostamalla kanne osakaskuntaa vastaan käräjäoikeudessa 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Jos päätöksen johdosta on tehty 23 a §:ssä tarkoitettu oikaisuvaatimus, osakkaalla on kuitenkin oikeus nostaa kanne osakaskuntaa vastaan käräjäoikeudessa 30 päivän kuluessa oikaisuvaatimukseen annetun päätöksen tiedoksisaamisesta. Oikeutta moitekanteen nostamiseen ei ole osakkaalla, joka on kokouksessa myötävaikuttanut päätöksen tekemiseen antamalla sille kannatuksensa.

Jos osakaskunnan tai hoitokunnan päätöstä on moitittu, tuomioistuin voi ennen asian lopullista ratkaisemista antaa luvan päätöksen täytäntöönpanoon heti, jos tähän on erityistä syytä eikä täytäntöönpano tee muutoksenhakua hyödyttömäksi.

Sen estämättä, mitä 23 §:ssä säädetään, osakas, jonka oikeutta järjestäytyneen osakaskunnan tai hoitokunnan päätös koskee, voi, jollei päätöstä ole alistettava, vaatia osakaskunnan kokoukselta päätöksen oikaisemista sillä perusteella, että päätös ei ole syntynyt laillisessa järjestyksessä taikka on lain, asetuksen tai osakaskunnan sääntöjen vastainen taikka loukkaa hänen oikeuttaan.

Oikaisuvaatimus on esitettävä 21 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Järjestäytyneen osakaskunnan hoitokunnan on 30 päivän kuluessa oikaisuvaatimuksen tekemisestä kutsuttava osakaskunnan kokous koolle käsittelemään oikaisuvaatimus tai päätettävä samassa ajassa, ettei oikaisuvaatimusta saateta osakaskunnan kokouksen käsiteltäväksi. Hoitokunnalla on myös oikeus itse samassa ajassa ratkaista hoitokunnan tekemää päätöstä koskeva oikaisuvaatimus.

Jollei oikaisua suoriteta, oikaisun pyytäjä voi moittia päätöstä nostamalla kanteen osakaskuntaa vastaan käräjäoikeudessa 30 päivän kuluessa oikaisuvaatimukseen annetun päätöksen tiedoksisaamisesta.

Yhteinen alue tai yhteinen erityinen etuus voidaan ulosmitata osakaskunnan velasta. Ulosottoon sovelletaan, mitä ulosottokaaressa (705/2007) säädetään kiinteän omaisuuden ulosmittauksesta ja myymisestä.

Jollei hoitokunta tai toimitsija kutsu koolle osakaskunnan kokousta, joka sääntöjen tai kokouksessa tehdyn päätöksen mukaan on pidettävä määrättynä aikana, osakkaalla on oikeus toimittaa kutsu osakaskunnan kustannuksella. Sama koskee sellaisen kokouksen koolle kutsumista, jota koskeva vaatimus on tehty 9 §:n 2 momentin mukaisesti, jollei kutsua ole toimitettu kolmen viikon kuluessa siitä, kun vaatimus kokouksen pitämisestä esitettiin hoitokunnalle tai toimitsijalle.

Osakaskunnan säännöistä on lähetettävä Maanmittauslaitokselle ote, josta ilmenevät 18 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohdassa tarkoitetut tiedot. Maanmittauslaitokselle, Lupa- ja valvontavirastolle ja Ahvenanmaan valtionvirastolle on lähetettävä tiedot hoitokunnan puheenjohtajasta ja varapuheenjohtajasta tai toimitsijasta ja hänen varamiehestään sekä heidän osoitteistaan.

Denna lag innehåller bestämmelser om förvaltning och nyttjande av samfällda områden och särskilda förmåner som är gemensamma för flera fastigheter.

Denna lag tillämpas inte på sådan samfälld skog som avses i lagen om samfällda skogar (109/2003) eller på förvaltning eller nyttjande av andra samfällda områden eller gemensamma särskilda förmåner till den del det föreskrivs särskilt om dem.

Fastigheternas ägare är delägare i samfälligheten eller i den gemensamma särskilda förmånen. Delägarna utgör ett delägarlag. Ett delägarlag enligt lagen om fiske (379/2015) utgör ett delägarlag enligt denna lag. Om en delägarfastighet har flera ägare, anses de tillsammans utgöra en sådan ägare som avses i denna lag. Bestämmelserna om delägare tillämpas på samägare till en delägarfastighet endast när så föreskrivs nedan.

Om också andra än ägaren har rätt att fiska på en strömfallslägenhets område, anses dessa tillsammans med ägaren utgöra ett delägarlag för den särskilda förmånen, i vilket delägarskapet bestäms enligt vars och ens fiskerätt.

Delägarlagets beslutanderätt utövas av delägarstämman.

Om delägarlagets styrelse eller ombudsman eller den som ordnar ett icke konstituerat delägarlags stämma så beslutar, kan delägarstämman ordnas så att delägarna kan delta i stämman fullt ut och i realtid genom datakommunikation och med tekniska hjälpmedel.

Delägarstämman ska ordnas på det sätt som avses i 2 mom. också om någon av delägarna begär det. En sådan stämma ska begäras skriftligen hos styrelsen, ombudsmannen eller den som ordnar ett icke konstituerat delägarlags stämma i så god tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman.

Trots vad som föreskrivs i 1 mom. kan delägarna även annars besluta i angelägenheter som gäller delägarlaget, om alla delägare är ense om beslutet.

Vid delägarstämman har varje delägare rösträtt i enlighet med sin andel. När ordförande för stämman väljs och den förteckning godkänns där de närvarande delägarna samt de fastigheter de äger och storleken på fastigheternas andelar antecknas (röstlängd), har emellertid var och en av de närvarande vid stämman en röst. Också de övriga besluten vid stämman kan fattas på detta sätt, om de som är närvarande vid stämman enhälligt kommer överens om det.

För en samägd fastighet utövas rösträtten av de närvarande samägarna gemensamt. Om de samägare som är närvarande vid stämman inte är ense i en fråga som behandlas, har varje samägare rösträtt endast enligt den andel som samägaren äger.

Om en delägare har överlåtit hela den till delägarens fastighet hörande andelen i en samfällighet eller i en gemensam särskild förmån, får mottagaren med stöd av den förvärvade andelen föra talan som delägare vid delägarstämman efter det att äganderätten till andelen har övergått till mottagaren. Om en delägare har överlåtit endast en del av ovan avsedda andel, får mottagaren med stöd av den förvärvade andelen föra talan som delägare vid delägarstämman efter det att andelen vid en fastighetsförrättning har överförts till mottagarens fastighet eller förordnats höra till den eller när en lägenhet har bildats med stöd av andelen. Överlåtaren och mottagaren kan dock komma överens om en tidigare tidpunkt för övergång av talerätten.

Ett icke konstituerat delägarlags stämma sammankallas av någon av delägarna. Denne sköter också övriga uppgifter som gäller ordnandet av stämman.

Om ingen av delägarna vill sköta sammankallandet av ett icke konstituerat delägarlags stämma och de övriga arrangemangen i samband med det, kan någon av delägarna befullmäktiga den aktör som delägaren önskar att handla för delägarens räkning.

Om en delägare begär det, ska Lantmäteriverket förordna en av sina tjänstemän med uppgift att utföra fastighetsförrättningar att sammankalla stämman och sköta arrangemangen på det sätt som delägaren har meddelat. För fullgörandet av de uppdrag som avses i detta moment tas det av delägarlaget ut en avgift till staten enligt lagen om grunderna för avgifter till staten (150/1992).

Kallelse till delägarstämman sänds genom brev som sänds till alla delägare eller genom att publicera kallelsen i en eller flera tidningar med allmän spridning på orten. Kallelsen kan också sändas per e-post eller genom någon annan datakommunikationsförbindelse till sådana delägare som har meddelat en datakommunikationsförbindelse för sändande av kallelsen. I stadgarna för ett konstituerat delägarlag kan det bestämmas att delägarna ska informeras om stämma på något annat tillförlitligt sätt.

Om två eller flera tillsammans äger en delägarfastighet, får kallelse till stämma i fråga om fastigheten sändas till en av samägarna. Kallelsen till stämma ska emellertid sändas till alla samägare som begär det och som har uppgett sin postadress, sin e-postadress eller någon annan datakommunikationsförbindelse för detta ändamål.

Kallelsen ska sändas minst 14 dagar före stämman.

När ordföranden har blivit vald ska det vid stämman upprättas en röstlängd. Röstlängden blir godkänd, om majoriteten av de närvarande delägarna vid stämman understöder detta.

En delägare kan befullmäktiga ett ombud att företräda delägaren vid delägarstämman. Om inte något annat bestäms i stadgarna, får ingen rösta med ett röstetal som överskrider trettio procent av de närvarande delägarnas sammanlagda röstetal.

Som stämmans beslut gäller den mening för vilken en majoritet av rösterna har avgivits. Om rösterna faller lika, gäller som beslut den mening som omfattas av en majoritet som beräknas utifrån antalet delägare som är närvarande och antalet delägare som de företräder. Faller rösterna lika även beräknade på detta sätt, gäller den åsikt som ordföranden omfattar, om ordföranden är delägare. Om ordföranden inte är delägare eller då det är fråga om val, avgörs ärendet genom lottning.

Om inte något annat föreskrivs i stadgarna, är styrelsen beslutför då ordföranden och minst hälften av de övriga medlemmarna eller deras suppleanter är närvarande vid styrelsens möte.

Om styrelsemedlemmarna är eniga om saken, kan styrelsens sammanträde ordnas så att styrelsemedlemmarna utövar sin beslutanderätt fullt ut och i realtid genom datakommunikation och med tekniska hjälpmedel under mötet.

Som beslut gäller den mening som har omfattats av flertalet eller, om rösterna faller lika, den mening som ordföranden har omfattat.

En delägare som anser att ett beslut av delägarstämman eller styrelsen inte har tillkommit i laglig ordning eller att ett sådant beslut på något annat sätt strider mot lag eller delägarlagets stadgar har rätt att klandra beslutet genom att vid tingsrätten väcka talan mot delägarlaget inom 60 dagar från det att beslutet fattades. Om rättelseyrkande enligt 23 a § har framställts med anledning av beslutet, har delägaren dock rätt att väcka talan mot delägarlaget vid tingsrätten inom 30 dagar från delfåendet av det beslut som meddelats med anledning av rättelseyrkandet. En delägare som vid delägarstämman medverkat i fattandet av beslutet genom att understödja beslutet har inte rätt att väcka klandertalan.

Om delägarlagets eller styrelsens beslut har klandrats, kan domstolen innan saken avgörs slutligt ge tillstånd till att beslutet verkställs genast, om det finns särskilda skäl och verkställigheten inte gör det meningslöst att söka ändring.

En delägare vars rätt ett beslut som har fattats av ett konstituerat delägarlags stämma eller styrelse gäller kan, om beslutet inte ska underställas, oberoende av det som föreskrivs i 23 § yrka på rättelse av beslutet vid delägarstämman på den grunden att beslutet inte har tillkommit i laga ordning, att det strider mot lag, förordning eller delägarlagets stadgar eller att det kränker delägarens rättigheter.

Rättelseyrkande ska framställas inom 21 dagar från det att beslutet fattades. Ett konstituerat delägarlags styrelse ska inom 30 dagar från det att rättelseyrkandet framställdes sammankalla delägarstämman för att behandla rättelseyrkandet eller inom samma tid besluta att rättelseyrkandet inte förs till delägarstämman. Styrelsen har också rätt att själv inom samma tid avgöra ett rättelseyrkande som gäller ett beslut av styrelsen.

Om rättelse inte sker, kan den som yrkat rättelse klandra beslutet genom att väcka talan mot delägarlaget vid tingsrätten inom 30 dagar från delfåendet av det beslut som meddelats med anledning av rättelseyrkandet.

En samfällighet eller gemensam särskild förmån får utmätas för delägarlagets skulder. På utsökningen tillämpas vad som i utsökningsbalken (705/2007) föreskrivs om utmätning och försäljning av fast egendom.

Om styrelsen eller ombudsmannen inte sammankallar en delägarstämma som enligt stadgarna eller enligt beslut vid tidigare stämma eller möte ska hållas vid en viss tidpunkt, har varje delägare rätt att utfärda kallelse på delägarlagets bekostnad. Detsamma gäller sammankallande av en sådan stämma för vilken ett yrkande har framställts i enlighet med 9 § 2 mom., om inte kallelse har utfärdats inom tre veckor från det att yrkandet om att stämma ska hållas framställdes till styrelsen eller ombudsmannen.

Till Lantmäteriverket ska sändas ett utdrag ur delägarlagets stadgar av vilket de i 18 § 1 mom. 1 och 2 punkten avsedda uppgifterna framgår. Lantmäteriverket, Tillstånds- och tillsynsverket och Statens ämbetsverk på Åland ska tillställas uppgifter om styrelsens ordförande och vice ordförande eller uppgifter om ombudsmannen och dennes suppleant samt om deras adresser.