Tätä lakia on, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin, sovellettava myös sellaiseen osakeyhtiöön, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä, mutta jossa huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolta ei ole määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Tätä lakia on sovellettava niin ikään sellaiseen ennen 1 päivää maaliskuuta 1926 rekisteröityyn osakeyhtiöön, jossa huoneistot on yhtiökokouksen päätöksen perusteella varattu osakkeenomistajille 1§:ssä tarkoitetulla tavalla.

Edellä 2§:n 1 momentissa tarkoitettuun yhtiöön sovelletaan lisäksi osakeyhtiölain 10 luvun säännöksiä tilintarkastuksesta konsernissa, 11 luvun säännöksiä konsernitilinpäätöksestä sekä 12 luvun 1§:n 2 momenttia, 2§:n 2 momenttia ja 4§:n 2 ja 3 momenttia.

Asunto-osakeyhtiöllä on oltava osakkeisiin jaettu osakepääoma. Osakkeita on oltava vähintään kolme ja niillä tulee olla sama nimellisarvo. Osakepääoman on oltava vähintään 50 000 markkaa.

Yhtiön osakkeenomistajat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa yhtiön velvoitteista.

Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä perittäväksi siten, että erilaisia menoja varten on eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus.

Osakkeen siirtyessä uudelle omistajalle tämä on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien.

Osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta kolmelta kuukaudelta ennen omistusoikeuden siirtymistä uudelle omistajalle.

Mitä jäljempänä tässä laissa säädetään huoneistosta, koskee myös muuta rakennuksen tai kiinteistön osaa, jonka hallintaan osakkeet tuottavat oikeuden.

Asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei tästä laista ja yhtiöjärjestyksestä muuta johdu.

Osake voidaan rajoituksitta hankkia ja luovuttaa, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Yhtiöjärjestyksessä näitä oikeuksia voidaan rajoittaa vain 11 ja 12§:n sekä muussa laissa säädetyn mukaisesti.

Samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei saa erikseen merkitä, luovuttaa tai muulla tavoin siirtää eikä pantata, paitsi milloin huoneisto jaetaan tai osa siitä yhdistetään toiseen huoneistoon.

Jos samalla saannolla on hankittu useisiin osakeryhmiin kuuluvat osakkeet, on ne kaikki lunastettava, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Lunastamiseen oikeutettujen keskinäinen etuoikeus on hallituksen ratkaistava arvalla, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Lunastushinta on maksettava hallitukselle joko rahana tai sellaisella maksuvälineellä, josta Suomessa toimiva pankki vastaa. Maksettaessa lunastushinta posti- tai pankkisiirtona maksupäivänä pidetään sitä päivää, jona maksaja on suorittanut lunastushinnan määrän pankille edelleen siirrettäväksi tai täyttänyt maksun suorittamiseksi vastaavan toimen. Hallitus ei saa suorittaa lunastushintaa sille, jolta osake lunastetaan, ennen kuin tämä luovuttaa osakekirjan.

Mitä 1 ja 3 momentissa säädetään, on voimassa, jollei muussa laissa ole toisin säädetty.

Asunto-osakeyhtiö ei saa vastiketta vastaan hankkia eikä ottaa pantiksi omaa eikä emoyhtiönsä osaketta. Tämän kiellon vastainen sopimus on mitätön. Yhtiö voi kuitenkin ostaa huutokaupassa sen omasta saamisesta ulosmitatun osakkeen ja lunastaa osakkeen 87§:ssä tarkoitetuissa tapauksissa.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiöllä on oikeus osakepääomaa ja arvonkorotusrahastoa alentamatta muulla omalla pääomalla lunastaa osake tarjouksesta tai osakkeen siirtyessä uudelle omistajalle. Yhtiöjärjestykseen on, jos lunastusoikeus koskee uudelle omistajalle siirtynyttä osaketta, otettava 11§:n 1 momentin 3-5 kohdassa tarkoitetut määräykset. Yhtiöllä on etuoikeus lunastamiseen ennen muita lunastamiseen oikeutettuja, jollei muussa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole toisin säädetty tai määrätty.

Yhtiön on ilmoitettava lunastusvaatimuksensa uudelle omistajalle 11§:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetussa määräajassa.

Lunastusoikeutta ja lunastushinnan määrää koskevat riidat on käsiteltävä yhtiön kotipaikan tuomioistuimessa, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty, että tällaiset riidat on ratkaistava välimiesmenettelyssä.

Siihen asti kunnes lunastusvaatimuksesta on sovittu tai sitä koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu, ei sillä, jolle osake on siirtynyt, ole muuta osakkeeseen perustuvaa oikeutta kuin oikeus hallita huoneistoa sekä oikeus voittoon ja etuoikeus uuden osakkeen merkitsemiseen osakepääomaa korotettaessa. Tänä aikana häneen sovelletaan osakkeenomistajaa koskevia yhtiöjärjestyksen määräyksiä yhtiövastikkeen maksamisesta. Osakkeen merkinnästä johtuvat oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät sille, joka käyttää lunastusoikeutta.

Jos lunastushinnan suuruutta koskevan yhtiöjärjestyksen määräyksen soveltaminen tuottaisi jollekin kohtuutonta etua, voidaan lunastushintaa sovitella.

Korottamispäätöksen yhteydessä on yhtiöjärjestystä muutettava siten, että siitä käyvät ilmi 1 momentissa tarkoitettujen huoneistojen osalta 8§:n 6 ja 7 kohdassa mainitut seikat.

Osakeryhmästä on osakkeenomistajalle annettava osakekirja, joka on painettu asunto-osakeyhtiön osakekirjojen painamiseen hyväksytyssä painolaitoksessa.

Osakekirja saadaan asettaa vain nimetylle henkilölle ja antaa vain osakeluetteloon merkitylle omistajalle. Osakekirjaa ei saa antaa, ennen kuin yhtiö tai osakepääomaa korotettaessa korotus on rekisteröity ja täysi maksu osakkeesta suoritettu.

Osakekirjaan on painettuna merkittävä yhtiön toiminimi, osakkeen tai osakkeiden numerot ja nimellisarvo, minkä huoneiston hallintaan osakeryhmä oikeuttaa sekä maininta yhtiöjärjestyksessä olevasta 11 tai 12§:n mukaisesta lunastusoikeudesta.

Osakekirja on päivättävä ja päätösvaltaisen määrän hallituksen jäseniä on se allekirjoitettava.

Jos osakekirjaan merkityssä hallintaoikeuden kohteessa tai muussa osakkeenomistajan oikeuksiin vaikuttavassa seikassa tapahtuu yhtiöjärjestyksen muuttamisen johdosta muutos, on osakekirjassa oleva maininta oikaistava vastaavasti.

Kun osake on mitätöity, sen nimellisarvoa on alennettu tai yhtiö on purettu, osakekirjaan on tehtävä siitä merkintä.

Kun osakekirja on kuolettamisen yhteydessä annettu toisen sijaan, on osakekirjassa siitä mainittava.

Jos osakeryhmää muutetaan huoneiston jakamisen tai laajentamisen taikka huoneistojen yhdistämisen tai muun toimenpiteen vuoksi, hallituksen on annettava uutta tilannetta vastaava osakekirja ja mitätöitävä entinen. Osakekirjan vaihtamisesta saadaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Ennen osakekirjan antamista asunto-osakeyhtiö voi antaa nimetylle henkilölle asetetun todistuksen, joka koskee oikeutta yhteen osakeryhmään ja joka sisältää ehdon osakekirjan antamisesta ainoastaan todistuksen palauttamista vastaan (väliaikaistodistus). Todistukseen on pyynnöstä tehtävä merkintä osakkeesta suoritetuista maksuista. Todistuksen allekirjoittamisesta ja siihen otettavista tiedoista on voimassa, mitä 15§:n 3 ja 4 momentissa säädetään osakekirjasta.

Jos osakekirja tai väliaikaistodistus luovutetaan tai pantataan, on vastaavasti sovellettava, mitä velkakirjalain (622/47) 13, 14 ja 22§:ssä säädetään. Säännöksiä sovellettaessa on sillä, jolla on osakekirja tai väliaikaistodistus hallussaan ja joka siihen yhtiön toimesta tehdyn merkinnän taikka isännöitsijäntodistuksen mukaan on viimeksi merkitty omistajana osakeluetteloon, edellytettävä olevan velkakirjalain 13§:n 2 momentissa tarkoitetun kaltainen oikeus määrätä osakekirjasta tai väliaikaistodistuksesta.

Kun yhtiö on perustettu, hallituksen on viivytyksettä laadittava osakeluettelo. Siihen merkitään kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä ja huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, omistajan nimi ja postiosoite sekä muussa laissa siihen merkittäväksi säädetyt tiedot. Luonnollisten henkilöiden kansalaisuus ja syntymäaika on myös mainittava. Vaadittaessa on lisäksi merkittävä huoneiston hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuva rajoitus.

Sille, joka pyytää saada tutustua osakeluetteloon, on hallituksen puheenjohtajan tai isännöitsijän kohtuullisessa ajassa varattava siihen tilaisuus.

Jokaisella on oikeus saada jäljennös osakeluettelosta tai sen osasta. Jäljennöksestä voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Osakkeen saajan yhtiölle ilmoittama saanto ja muu muutos, joka koskee osakeluettelossa olevaa seikkaa, on viivytyksettä merkittävä osakeluetteloon, kun siitä on esitetty luotettava selvitys. Edellytyksenä saannon merkitsemiselle osakeluetteloon on lisäksi, että osakkeen saaja esittää selvityksen säädetyn leimaveron suorittamisesta. Merkintä on päivättävä. Jos yhtiössä on 11 tai 12§:n mukainen lunastusoikeus, ei merkintää saa tehdä ennen kuin on selvinnyt, ettei lunastusoikeutta käytetä.

Jos osakkeen viimeinen luovutus on merkitty osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen avoimella siirrolla, on osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen kirjoitettava uuden omistajan nimi ennen kuin saanto merkitään luetteloon.

Osakkeen uuden omistajan vaatimuksesta osakeluettelon pitäjän on kirjoitettava osakekirjaan tai väliaikaistodistukseen todistus osakeluetteloon merkitsemisestä ja sen päivämäärästä.

Osakkeen uusi omistaja saa käyttää osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia yhtiössä, kun hänet on merkitty osakeluetteloon tai hän on esittänyt saannostaan luotettavan selvityksen.

Osakkeen tuottamaa hallintaoikeutta saa kuitenkin käyttää siitä lähtien, kun yhtiölle on yhtiövastikkeen perimistä varten ilmoitettu osakkeen uusi omistaja.

Osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.

Jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää siellä puhevaltaa, jollei tässä laissa ole toisin säädetty.

Yhtiölle tai sen tytäryhtiölle kuuluvan osakkeen nojalla ei saa osallistua yhtiökokoukseen. Sellaista osaketta ei oteta lukuun, kun pätevän päätöksen syntymiseen tai tietyn oikeuden käyttämiseen vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus tai suostumus osakkeenomistajilta, joilla on määräosa yhtiön osakkeista.

Jos osakeryhmän omistaa yhteisesti useampi kuin kaksi, he voivat käyttää osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia yhtiökokouksessa vain yhteisen edustajan kautta.

Osakkeenomistaja käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa henkilökohtaisesti tai asiamiehen välityksellä. Asiamiehen tulee esittää päivätty valtakirja. Yhtiön rakennuksessa asuvien osakeryhmän yhteisomistajien valtuutukseksi voidaan hyväksyä muunkinlainen selvitys. Valtuutus koskee yhtä kokousta. Kirjallisesti annettu valtuutus voi kuitenkin olla voimassa enintään kolme vuotta.

Osakkeenomistajalla saa yhtiökokouksessa olla avustaja.

Jokainen osake tuottaa yhtiökokouksessa yhden äänen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä, että jokainen osakeryhmä tuottaa yhtä suuren äänimäärän.

Yhtiökokouksessa kukaan ei saa äänestää enemmällä kuin viidennellä osalla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty.

Osakkeenomistaja ei saa itse tai asiamiehen välityksellä äänestää yhtiökokouksessa asiasta, joka koskee vastuuvapauden myöntämistä hänelle, kannetta häntä vastaan tai hänen vapauttamistaan vahingonkorvausvelvollisuudesta tai muusta velvoitteesta yhtiötä kohtaan taikka hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan. Osakkeenomistaja ei myöskään saa äänestää asiasta, joka koskee kannetta muuta henkilöä vastaan tai tämän vapauttamista velvoitteesta, jos hänellä on asiassa odotettavissa olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Osakkeenomistajaa koskevia säännöksiä sovelletaan myös hänen asiamieheensä.

Yhtiökokous on pidettävä soveliaissa tiloissa yhtiön kotipaikassa, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty, että kokous on pidettävä tai voidaan pitää jollakin toisella nimetyllä paikkakunnalla Suomessa. Erittäin painavista syistä yhtiökokous saadaan pitää muuallakin.

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokouksessa on esitettävä tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiössä pidetään tilikauden aikana varsinaisia yhtiökokouksia useampia kuin yksi. Tällöin 2 momentin 4 ja 5 kohdassa tarkoitetuista asioista voidaan päättää yhtiökokouksessa, joka pidetään myöhemmin kuin 1 momentissa on säädetty.

Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, kun yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai kun tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista, kirjallisesti sitä vaativat ilmoittamansa asian käsittelemistä varten.

Kokouskutsu on toimitettava neljäntoista päivän kuluessa vaatimuksen esittämisestä.

Osakkeenomistajalla on oikeus saada asia yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. Hallituksen jäsenellä on oikeus kutsua kokous koolle 51§:n 3 momentissa tarkoitetussa tapauksessa. Jollei yhtiökokousta, joka tämän lain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan on pidettävä, ole kutsuttu säädetyssä järjestyksessä koolle, lääninhallituksen tulee hallituksen jäsenen, isännöitsijän, tilintarkastajan tai osakkeenomistajan hakemuksesta oikeuttaa hakija kutsumaan kokous koolle yhtiön kustannuksella.

Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava aikaisintaan neljä viikkoa ja, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty pitempää aikaa, viimeistään viikkoa ennen kokousta. Mikäli päätöksen tekeminen yhtiökokouksessa käsiteltävässä asiassa siirretään jatkokokoukseen, siihen on toimitettava eri kutsu, jos kokous pidetään myöhemmin kuin neljän viikon kuluttua. Jos yhtiöjärjestyksen mukaan päätöksen pätevyyden edellytyksenä on, että päätös tehdään kahdessa yhtiökokouksessa, ei kutsua jälkimmäiseen saa toimittaa, ennen kuin edellinen kokous on pidetty. Kutsussa on mainittava edellisessä kokouksessa tehty päätös.

Kutsu on toimitettava yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Jos kokouksessa käsitellään yhtiöjärjestyksen muuttamista 41 tai 42§:ssä mainituin tavoin tai 45§:ssä tarkoitettua asiaa, on lisäksi lähetettävä kirjallinen kutsu jokaiselle osakkeenomistajalle yhtiölle ilmoitettuun osoitteeseen.

Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat. Yhtiöjärjestyksen muuttamista tarkoittavan ehdotuksen pääasiallinen sisältö on esitettävä kutsussa.

Kun yhtiökokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, on sitä koskevat asiakirjat tai niiden jäljennökset toimitettava osakkeenomistajille kokouskutsun mukana tai pidettävä vähintään viikon ajan ennen kokousta isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona tai kokouskutsussa ilmoitetussa muussa paikassa osakkeenomistajien nähtävänä. Kokouskutsussa on viimeksi mainitussa tapauksessa mainittava myös aika, jolloin asiakirjoihin voi perehtyä, jollei yhtiöllä ole säännöllisinä aikoina auki olevaa konttoria.

Asiakirjoista on lähetettävä postitse jäljennös sitä pyytävälle osakkeenomistajalle. Lähettämisestä saadaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.

Asiasta, jossa ei ole noudatettu tämän lain tai yhtiöjärjestyksen kokouskutsua tai asiakirjan nähtävänä pitämistä koskevia säännöksiä, ei saa tehdä päätöstä ilman niiden osakkeenomistajien suostumusta, joita laiminlyönti koskee. Jos asia yhtiöjärjestyksen mukaan on kokouksessa käsiteltävä, yhtiökokous saa päättää siitä, vaikkei asiaa ole mainittu kokouskutsussa.

Yhtiökokouksen puheenjohtajan valitsee yhtiökokous, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Yhtiökokouksessa on oltava nähtävänä osakeluettelo. Kokouksen puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että läsnä olevista osakkeenomistajista, asiamiehistä ja avustajista laaditaan luettelo, johon merkitään kunkin osakkeenomistajan osakkeiden lukumäärä ja äänimäärä (ääniluettelo).

Puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että kokouksessa tehdyistä päätöksistä laaditaan pöytäkirja. Ääniluettelo on merkittävä pöytäkirjaan tai liitettävä siihen. Pöytäkirjaan on merkittävä kokouksessa tehdyt päätökset sekä, milloin päätöksestä on äänestetty, äänestyksen tulos. Lisäksi pöytäkirjaan on otettava hyväksymättä jätetyt yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevat ehdotukset. Pöytäkirja on puheenjohtajan ja vähintään yhden kokouksessa sitä varten valitun tarkastajan allekirjoitettava. Pöytäkirja on viimeistään kuukauden kuluttua kokouksesta joko isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan esitettävä osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää. Osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennös pöytäkirjasta tai sen osasta. Jäljennöksestä voidaan periä yhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Pöytäkirjat on säilytettävä luotettavalla tavalla.

Hallituksen ja isännöitsijän tulee osakkeenomistajan pyynnöstä antaa yhtiökokouksessa tarkempia tietoja sellaisista seikoista, jotka saattavat vaikuttaa yhtiön tilinpäätöksen, taloudellisen aseman tai muun kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin.

Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, siihen saadaan vastata kirjallisesti kahden viikon kuluessa. Vastaus on lähetettävä kysymyksen tehneelle osakkeenomistajalle ja pyynnöstä esitettävä muille osakkeenomistajille.

Yhtiökokouksen päätökseksi tulee, jollei tästä laista muuta johdu, se mielipide, jota enemmän kuin puolet annetuista äänistä on kannattanut tai, äänten mennessä tasan, johon puheenjohtaja yhtyy. Vaaleissa katsotaan valituiksi ne, jotka saavat eniten ääniä. Yhtiökokous voi kuitenkin ennen vaalia päättää, että valituksi tulee vain, jos saa yli puolet annetuista äänistä. Äänten mennessä tasan ratkaistaan vaali arvalla.

Tässä laissa säädettyä enemmistövaatimusta saadaan yhtiöjärjestyksessä tiukentaa ja vaalien osalta myös lieventää.

Ilman jokaisen osakkeenomistajan suostumusta ei voida tehdä päätöstä yhtiövastikkeen perimisestä käytettäväksi lisärakentamiseen tai lisäalueen hankkimiseen lukuunottamatta vähäistä rakentamista tai hankintaa osakkeenomistajien yhteistä tarvetta varten. Vastikkeen maksamisvelvollisuudesta rakennuksen tai huoneiston tuhouduttua säädetään 87§:ssä.

Kun yhtiön kustannuksella päätetään suorittaa osakkeenomistajien hallinnassa oleviin huoneistoihin kohdistuva korjaus tai uudistus, josta kunkin huoneiston osalta saatava hyöty ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret, yhtiökokous voi samalla päättää, että kunkin osakeryhmän omistaja maksaa toimenpiteen johdosta yhtiövastiketta yhtä paljon. Tällainen päätös kustannusten jakamisesta tasan voidaan tehdä vain, jos sitä kannattavat osakkeenomistajat, joilla on vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.

Yhtiökokous voi päättää suorittaa sellaisen 5§:n 3 momentin 3 kohdassa tarkoitetun perusparannuksen tai uudistuksen, jonka tarkoituksena on kohottaa yksinomaan osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen asumistasoa, jos samalla päätetään, että toimenpiteestä aiheutuvien kustannusten maksamiseksi yhtiövastiketta suorittavat vain ne osakkeenomistajat, jotka haluavat kyseisen toimenpiteen toteutettavaksi huoneistonsa osalta. Toimenpiteeseen osallistuvat osakkeenomistajat voivat sopia kustannusten maksuvelvollisuuden jakamisesta keskenään. Yhtiökokouksessa kyseiset osakkeenomistajat voivat myös yksinään tehdä päätöksen kustannusten jakamisesta tasan noudattaen muutoin, mitä 2 momentissa on säädetty. Jollei edellä tarkoitettua sopimusta tai päätöstä tehdä, yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus heidän välillään jakautuu yhtiöjärjestyksen mukaan.

Sen estämättä, mitä edellä 3 momentissa on säädetty, jokaista osakkeenomistajaa velvoittava päätös perusparannuksesta tai uudistuksesta voidaan tehdä 38§:ssä säädetyllä tavalla, jos toimenpide on tarpeen huoneistojen saattamiseksi vastaamaan välttämättöminä pidettäviä asumisvaatimuksia.

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Jollei jäljempänä toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä 38§:n mukaisesti toisin määrätä, päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on pätevä, mikäli osakkeenomistajat, joilla on vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, ovat sitä kannattaneet.

Päätös yhtiöjärjestykseen otetun vastikeperusteen muuttamisesta jo annettujen osakkeiden osalta vaatii 40§:n mukaisen määräenemmistön kannatuksen lisäksi niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvollisuus muutoksen johdosta kasvaisi.

Päätös vastikeperusteen muuttamisesta siten, että vastikkeen perusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus, on kuitenkin pätevä, jos päätös on tehty 40§:ssä säädetyllä tavalla.

Osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiöjärjestykseen sisältyvä kohtuuttomuuteen johtava määräys muutetuksi niin, että kohtuuttomuus poistuu. Jos yhtiökokous ei hyväksy tätä tarkoittavaa yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevaa ehdotusta tai siihen ei saada tarvittavaa suostumusta, on hallituksella ja osakkeenomistajalla oikeus nostaa yhtiön kotipaikan alioikeudessa kanne yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Hallitus ei saa panna kannetta vireille, elleivät ehdotusta ole kokouksessa kannattaneet osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä. Kanne on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta.

Kanne on nostettava niitä osakkeenomistajia vastaan, jotka kokouksessa ovat vastustaneet yhtiöjärjestyksen muuttamista tai ovat evänneet suostumuksen antamisen. Tuomioistuimen on varattava yhtiölle tilaisuus tulla kuulluksi.

Tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva yhtiökokouksen päätös on viivytyksettä ilmoitettava rekisteröitäväksi, eikä sitä saa noudattaa ennen kuin rekisteröiminen on toimitettu. Edellä 43§:ssä tarkoitettua tuomioistuimen päätöstä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on noudatettava ja se on ilmoitettava rekisteröitäväksi heti, kun se on tullut lainvoimaiseksi.

Jos osakepääomaa tai osakkeen nimellisarvoa koskeva muutos edellyttää rekisteröidyn osakepääoman korottamista tai alentamista, tulee päätös ilmoittaa rekisteröitäväksi ja rekisteröidä vasta samanaikaisesti korottamisen tai alentamisen kanssa.

Päätös yhtiömuodon muuttamisesta, yhtiön asettamisesta selvitystilaan, sulautumisesta toiseen yhtiöön taikka yhtiön omistaman tai hallitseman kiinteistön, rakennuksen tai rakennuksen käyttöoikeuden luovuttamisesta on pätevä vain, jos kaikki osakkeenomistajat suostuvat siihen. Jos luovutus koskee kiinteistön rakentamatonta tai rakentamattomaksi jätettävää osaa taikka vähäistä rakennusta, luovuttamiseen ei kuitenkaan vaadita kaikkien suostumusta.

Kaikkien osakkeenomistajien suostumusta 1 momentissa tarkoitettuun päätökseen ei myöskään vaadita, jos yhtiön toiminnan jatkaminen tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa. Päätös on tällöin pätevä, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään neljä viidesosaa kaikista yhtiön osakkeista, suostuvat siihen.

Yhtiökokouksessa ei saa tehdä päätöstä, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Jos yhtiökokouksen päätös ei ole syntynyt asianmukaisessa järjestyksessä tai jos se muutoin on tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, voi osakkeenomistaja, yhtiön hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä nostaa kanteen yhtiötä vastaan päätöksen julistamiseksi pätemättömäksi tai sen muuttamiseksi.

Kanne on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jos osakkeenomistajalla on ollut hyväksyttävä syy viivästymiseen ja päätöksen päteväksi jääminen olisi hänelle ilmeisen kohtuutonta, kanne saadaan panna vireille viimeistään vuoden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jollei kannetta ole nostettu määräajassa, on päätöstä pidettävä pätevänä.

Tuomioistuimen ratkaisu, jolla päätös on julistettu pätemättömäksi tai muutettu, on voimassa myös niihin osakkeenomistajiin nähden, jotka eivät ole yhtyneet kanteeseen. Tuomioistuin voi muuttaa yhtiökokouksen päätöstä vain, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.

Osakkeenomistaja, hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi nostaa kanteen yhtiötä vastaan sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen päätös on mitätön.

Yhtiössä, jossa on vähintään viisi osakeryhmää ja vähintään viidellä osakeryhmällä eri omistaja, on yhtiön rakennuksessa vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla oikeus osallistua sellaiseen yhtiökokoukseen, jossa käsitellään yhtiön yhteisten tilojen käyttöä tai uusimista taikka yhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä. Asukkaalla on näissä asioissa oikeus käyttää kokouksessa puhevaltaa.

Jos huoneistossa asuu useita henkilöitä, he saavat osallistua kokoukseen yhden valitsemansa henkilön edustamina. Asukkaalla on oikeus käyttää 25§:ssä tarkoitettua asiamiestä tai avustajaa sekä 31§:n mukainen oikeus saada 1 momentissa tarkoitettu asia käsiteltäväksi yhtiökokouksessa.

Jos yhtiökokouksessa käsitellään 1 momentissa tarkoitettua asiaa, on tätä koskeva ilmoitus viimeistään viikkoa ennen kokousta asetettava nähtäville yhtiön rakennuksissa yleisesti käytettäville ilmoitustauluille tai toimitettava jokaiseen huoneistoon, jossa asuu 1 momentissa tarkoitettu asukas.

Yhtiökokouksesta laadittavaan pöytäkirjaan on otettava maininta 1 momentissa tarkoitettujen asukkaiden osallistumisesta kokoukseen. Asukkaalla on samanlainen oikeus kuin osakkeenomistajalla saada 1 momentissa tarkoitetusta kokouksesta laadittu pöytäkirja nähtäväkseen ja jäljennös siitä.

Asunto-osakeyhtiöllä tulee olla hallitus, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Jos yhtiön omistamassa rakennuksessa on vähemmän kuin viisi osakkeenomistajien hallinnassa olevaa asuinhuoneistoa, voi hallitukseen kuulua vähemmän kuin kolme jäsentä. Tällöin on hallituksessa oltava vähintään yksi varajäsen.

Hallituksen jäsenen toimikausi on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Toimikauden tulee päättyä viimeistään neljäntenä vaalin jälkeisenä tilikautena joko uuden vaalin toimittavan yhtiökokouksen tai tilikauden päättyessä.

Hallituksen valitsee yhtiökokous. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osa hallituksen jäsenistä, kuitenkin vähemmän kuin puolet, valitaan muussa järjestyksessä.

Varajäseniin on vastaavasti sovellettava tämän lain säännöksiä hallituksen jäsenistä.

Hallituksen jäsen voi erota toimestaan ennen toimikauden päättymistä. Ennenaikaisesta eroamisesta on ilmoitettava hallitukselle ja, jos eroavaa jäsentä ei ole valittu yhtiökokouksessa, myös sille, joka hänet on valinnut. Hallituksen jäsenen voi erottaa toimestaan se, joka on hänet valinnut.

Jos hallituksen jäsenen toimi tulee kesken toimikautta avoimeksi tai jäsen menettää 53§:ssä tarkoitetun kelpoisuutensa eikä varajäsentä ole, hallituksen muiden jäsenten on huolehdittava siitä, että uusi jäsen valitaan jäljellä olevaksi toimikaudeksi, jollei hallitus jäljellä olevine jäsenineen ja varajäsenineen ole päätösvaltainen.

Jos kaikki hallituksen jäsenet eroavat, on jokainen heistä vastuussa siitä, että yhtiökokous kutsutaan koolle valitsemaan uutta hallitusta.

Asunto-osakeyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää.

Isännöitsijän nimittää ja erottaa hallitus.

Vähintään puolella hallituksen jäsenistä ja isännöitsijällä on oltava kotipaikka Suomessa, jollei kauppa- ja teollisuusministeriö myönnä lupaa poiketa tästä.

Vajaavaltainen tai konkurssissa oleva ei voi olla hallituksen jäsenenä eikä isännöitsijänä.

Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

Toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, hallitus tai isännöitsijä saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti, paitsi milloin yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Hallituksen on huolehdittava siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Isännöitsijän on huolehdittava siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Isännöitsijän tai, jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on estynyt, hallituksen puheenjohtajan on pyynnöstä annettava osakkeenomistajalle ja osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävälle sekä kiinteistönvälittäjälle, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto, asianomaista huoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus.

Todistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Hallituksessa tulee olla puheenjohtaja, jos siihen kuuluu useampia kuin yksi jäsen. Puheenjohtajan valitsee hallitus, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty tai hallitusta valittaessa toisin päätetty. Äänten mennessä hallituksessa tasan arpa ratkaisee puheenjohtajan vaalin. Isännöitsijä ei saa olla hallituksen puheenjohtajana.

Puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että hallitus kokoontuu tarvittaessa. Puheenjohtajan on kutsuttava hallitus koolle, jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä sitä vaatii. Jollei puheenjohtajaa ole valittu tai hän on estynyt taikka jos hän vaatimuksesta huolimatta ei kutsu hallitusta koolle, voi hallituksen jäsen tai isännöitsijä tehdä sen. Isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa ja käyttää puhevaltaa, jollei hallitus määrätyssä tapauksessa toisin päätä.

Hallituksen kokouksesta on laadittava pöytäkirja, jonka allekirjoittaa kokouksen puheenjohtaja ja, jos hallitukseen kuuluu useita jäseniä, yksi hallituksen siihen valitsema jäsen tai kokouksessa läsnä ollut isännöitsijä. Hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus saada eriävä mielipiteensä merkityksi pöytäkirjaan. Pöytäkirjat on numeroitava juoksevasti ja säilytettävä luotettavalla tavalla.

Hallitus on päätösvaltainen, kun saapuvilla on enemmän kuin puolet valitusta määrästä jäseniä, jollei yhtiöjärjestyksessä vaadita suurempaa määrää. Päätöstä ei kuitenkaan saa tehdä, ellei kaikille hallituksen jäsenille ole mahdollisuuksien mukaan varattu tilaisuutta osallistua asian käsittelyyn. Jos hallituksen jäsen on estyneenä, hänen tilalleen tulevalle varajäsenelle on varattava sellainen tilaisuus.

Hallituksen päätökseksi tulee, jollei yhtiöjärjestyksessä vaadita määräenemmistöä, se mielipide, jota enemmän kuin puolet läsnäolevista on kannattanut, tai äänten mennessä tasan, johon puheenjohtaja yhtyy.

Esteellisyys koskee myös toimimista oikeudenkäyntiasiamiehenä ja muuta puhevallan käyttämistä yhtiön puolesta 1 momentin 1 ja 2 kohdassa mainituissa tilanteissa.

Hallitus edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toiminimen.

Isännöitsijällä on oikeus edustaa yhtiötä sellaisessa asiassa, joka 54§:n mukaan kuuluu hänen tehtäviinsä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä on oikeus toiminimen kirjoittamiseen tai että hallitus voi antaa tämän oikeuden jäsenelleen, isännöitsijälle tai muulle henkilölle. Tällaiseen henkilöön on sovellettava 53 ja 58§:n säännöksiä. Toiminimen kirjoittamisoikeutta voidaan rajoittaa niin, että kahdella tai useammalla henkilöllä on vain yhdessä oikeus kirjoittaa toiminimi. Muuta rajoitusta ei saa merkitä kaupparekisteriin.

Hallitus voi milloin tahansa peruuttaa antamansa toiminimen kirjoittamisoikeuden.

Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 59§:ssä tarkoitettu yhtiön edustaja ei saa ryhtyä sellaiseen oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella.

Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 59§:ssä tarkoitettu yhtiön edustaja ei saa noudattaa yhtiökokouksen, hallituksen tai isännöitsijän päätöstä, joka on tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisena pätemätön.

Jos yhtiön edustaja tehdessään oikeustoimen yhtiön puolesta on ylittänyt toimivaltansa, ei oikeustoimi sido yhtiötä, jos se, johon oikeustoimi kohdistui, tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että toimivalta ylitettiin.

Asunto-osakeyhtiössä tulee olla vähintään yksi tilintarkastaja. Tilintarkastajan valitsee yhtiökokous.

Yhtiökokous voi lisäksi valita yhden tai useamman varatilintarkastajan. Jos yhtiölle on valittu vain yksi tilintarkastaja, eikä tämä ole 65§:n 4 momentissa tarkoitettu tilintarkastusyhteisö, on valittava ainakin yksi varatilintarkastaja. Tämän lain säännöksiä tilintarkastajasta on sovellettava varatilintarkastajaan.

Tilintarkastajan toimikausi on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Tilintarkastajan tehtävät päättyvät sen varsinaisen yhtiökokouksen lopussa, joka pidetään hänen toimikauteensa sisältyvän viimeisen tilikauden päätyttyä, tai jos hänet on valittu tehtäväänsä toistaiseksi, silloin kun uusi tilintarkastaja on valittu hänen tilalleen.

Tilintarkastaja voi erota toimestaan ilmoittamalla siitä hallitukselle, vaikka hänen toimikautensa ei ole päättynyt. Yhtiökokous voi erottaa tilintarkastajan toimestaan.

Jos tilintarkastajan toimi tulee kesken toimikautta avoimeksi taikka jos tilintarkastaja menettää kelpoisuutensa sanottuun toimeen, eikä varatilintarkastajaa ole, hallituksen on huolehdittava siitä, että uusi tilintarkastaja valitaan jäljellä olevaksi toimikaudeksi.

Tilintarkastajan tulee olla Suomessa asuva henkilö tai 4 momentissa tarkoitettu yhteisö. Vajaavaltainen tai konkurssissa oleva ei saa olla tilintarkastajana.

Tilintarkastajalla tulee olla sellainen laskentatoimen ja taloudellisten asiain tuntemus ja kokemus kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen katsoen on tarpeen tehtävän suorittamiseksi.

Tilintarkastajaksi voidaan valita Keskuskauppakamarin tai kauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Valitun yhteisön on ilmoitettava yhtiön hallitukselle, kenellä on päävastuu tilintarkastuksesta. Tämän henkilön tulee olla Keskuskauppakamarin tai kauppakamarin hyväksymä tilintarkastaja. Häneen on sovellettava 66 ja 76§:n säännöksiä.

Jos asunto-osakeyhtiö on tytäryhtiö, sen tilintarkastajaksi ei saa valita henkilöä, jota ei saa valita emoyhtiön tilintarkastajaksi.

Tilintarkastajalla ei saa olla rahalainaa yhtiöltä tai muulta samaan konserniin kuuluvalta yhtiöltä.

Ilmoituksen saa lääninhallitukselle tehdä 1 momentin 1-3 kohdan perusteella kuka tahansa ja 4 kohdan perusteella osakkeenomistaja. Viimeksi mainitussa tapauksessa ilmoitus on tehtävä kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta. Hallitus on velvollinen tekemään ilmoituksen, jollei yhtiökokous viivytyksettä valitse kelpoisuusehdot täyttävää tilintarkastajaa.

Ennen kuin lääninhallitus määrää tilintarkastajan, yhtiön hallitukselle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Määräys on voimassa siihen asti, kunnes yhtiölle on säädetyssä järjestyksessä valittu tilintarkastaja lääninhallituksen määräämän tilalle.

Osakkeenomistaja voi vaatia erityisen tarkastuksen toimittamista yhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta tietyltä päättyneeltä ajanjaksolta taikka tietyistä toimenpiteistä tai seikoista. Tätä koskeva ehdotus on tehtävä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai siinä yhtiökokouksessa, jossa asia kokouskutsun mukaisesti on käsiteltävä. Jos ehdotusta ovat kannattaneet osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, mutta kokous ei ole ehdotusta hyväksynyt, osakkeenomistaja voi kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta hakea lääninhallitukselta tarkastajan määräämistä.

Lääninhallituksen on varattava yhtiön hallitukselle tilaisuus tulla kuulluksi. Jos hakemus koskee tietyn henkilön toimenpiteitä, tilaisuus on varattava myös hänelle. Hakemukseen on suostuttava, jos tarkastukseen katsotaan olevan painavia syitä. Lääninhallitus voi määrätä yhden tai useamman tarkastajan. Tarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio.

Tarkastajaan on sovellettava tämän lain säännöksiä tilintarkastajasta. Yhtiökokous ei kuitenkaan saa erottaa häntä toimestaan.

Tarkastuksesta on yhtiökokoukselle annettava lausunto, joka on pyynnöstä lähetettävä myös osakkeenomistajalle. Isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan on vähintään viikon aikana ennen yhtiökokousta varattava tilaisuus lausuntoon perehtymiseen osakkaalle, joka sitä pyytää. Lausunnon on oltava nähtävillä yhtiökokouksessa.

Kultakin tilikaudelta on laadittava tilinpäätös, joka käsittää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen. Tilinpäätös on laadittava kirjanpitolain (655/73) ja tämän luvun säännösten mukaan. Kirjanpitolautakunta voi kirjanpitolaissa säädetyllä tavalla antaa ohjeita ja lausuntoja asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen laatimisesta.

Tilinpäätösasiakirjat on annettava tilintarkastajille vähintään kuukausi ennen varsinaista yhtiökokousta, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Hallituksen ja isännöitsijän on päivättävä ja allekirjoitettava tilinpäätös. Jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä on esittänyt eriävän mielipiteen tilinpäätöksestä, on tätä koskeva lausuma liitettävä siihen hänen vaatimuksestaan.

Tilinpäätökseen on sisällytettävä tuloslaskelma ja tase viimeistä edelliseltä tilikaudelta. Jos tilikauden aikana on muutettu tuloslaskelman tai taseen erittelyä, on aikaisempaan tilinpäätökseen sisältyviä tietoja mahdollisuuksien mukaan yhdisteltävä niin, että niitä voidaan verrata myöhempään tilinpäätökseen.

Asunto-osakeyhtiön oma pääoma on taseessa jaettava sidottuun ja vapaaseen pääomaan.

Sidottua pääomaa ovat osakepääoma, rakennusrahasto ja arvonkorotusrahasto, joita saadaan alentaa vain siten kuin 74 ja 75§:ssä sekä osakepääoman osalta erikseen säädetään.

Muu oma pääoma on vapaata pääomaa. Tilikauden voitto ja voitto edellisiltä tilikausilta ilmoitetaan erikseen vapaan pääoman lisäyksenä ja tilikauden tappio ja tappio edellisiltä tilikausilta sen vähennyksenä.

Jos yhtiön rakennuksen tai muun käyttöomaisuuden arvoa on tilikauden aikana korotettu, on korotusta vastaava määrä merkittävä vastattaviin arvonkorotusrahastoon. Rahastoa saadaan käyttää ainoastaan rahastoantiin.

Rakennusrahastoon on siirrettävä osakemerkinnässä osakkeista saatu nimellisarvon ylittävä määrä sekä määrä, joka yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaan on siirrettävä rakennusrahastoon.

Yhtiö ei saa antaa rahalainaa yhtiön tai toisen samaan konserniin kuuluvan yhtiön osakkeenomistajalle, hallituksen tai hallintoneuvoston jäsenelle, isännöitsijälle, toimitusjohtajalle tai tilintarkastajalle taikka henkilölle, joka on näihin 66§:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetussa sukulaisuus- tai lankoussuhteessa. Sama koskee vakuuden antamista velasta.

Muulle kuin 1 momentissa mainitulle yhtiö voi antaa rahalainaa tai vakuuden tämän velasta vain, jos se on tarpeen yhtiön rakennuksen tai kiinteistön huoltoa tai käyttämistä varten.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu kielto ei koske lainan antamista samaan konserniin kuuluvalle yhtiölle tai vakuuden antamista sen velasta, jos toimenpide palvelee yhtiön ja sen osakkeenomistajien etua.

Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos muutos vaatii yhtiöjärjestyksen muuttamista, on sitä koskevia 3 luvun säännöksiä noudatettava.

Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on osakkeenomistajan kustannuksella haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se.

Jollei hallitus tai osakkeenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot. Tuomioistuin voi myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisen luvan.

Mitä edellä on säädetty muutosten tekemisestä, koskee myös lisärakentamista.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu 2-4 momentin mukaan.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.

Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.

Yhtiön hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoitoa tai yhtiön suorittamaa korjaustyötä varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Jos pääsy kielletään, on hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä oikeus saada poliisilta virka-apua.

Osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa huoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei laissa toisin säädetä tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.

Päätöstä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ei saa tehdä, ellei hallitus ole antanut osakkeenomistajalle kirjallista varoitusta. Jos osakkeenomistaja on vuokrannut huoneiston, varoitus on annettava tiedoksi myös vuokralaiselle tai huoneistossa asuvalle, jos se perustuu 81§:n 1 momentin 3, 4 tai 5 kohdan mukaiseen hänen menettelystään johtuvaan seikkaan. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta on säädetty tai muuten todistettavasti. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista ei yrityksestä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa hänelle kirjatulla kirjeellä, jonka katsotaan tulleen hänen tietoonsa seitsemäntenä päivänä siitä, kun kirje on annettu postin kuljetettavaksi. Jos ei tiedetä, kuka osakkeenomistaja on, varoitus voidaan antaa osakkeenomistajalle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä. Varoituksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan tietoon lehden ilmestymispäivänä.

Jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa.

Yhtiökokouksen päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava osakkeenomistajalle ja 82§:n 1 momentissa tarkoitetussa tapauksessa vuokralaiselle tiedoksi 30 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä siinä järjestyksessä kuin varoituksesta on 82§:ssä säädetty uhalla, että päätös muuten on tehoton.

Osakkeenomistaja tai vuokralainen voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan 81§:ssä säädetty peruste. Moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamiseksi pätemättömäksi 81§:n vastaisena on pantava vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaan ottamisesta on 83§:ssä säädetyllä tavalla annettu tiedoksi.

Jollei päätöstä 1 momentin mukaisesti moitita, yhtiöllä on oikeus saada ulosottolain 7 luvun 15§:n mukaista virka-apua tilojen hallintaan ottamiseen.

Jollei päätöstä hallintaan ottamisesta julisteta pätemättömäksi, se saadaan panna täytäntöön niin kuin vuokralaiseen kohdistunut häätötuomio.

Kun huoneisto on otettu yhtiön hallintaan, on hallituksen viipymättä vuokrattava se paikkakunnalla käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallinnassa olon ajaksi. Jollei haltuunotto johdu huoneistossa asuvan vuokralaisen menettelystä, on yhtiön ensisijaisesti tehtävä vuokrasopimus hallinnassa olon ajaksi hänen kanssaan. Jos huoneisto ei ole vuokraamista varten asianmukaisessa kunnossa, siinä on ensin tehtävä tarpeelliset korjaukset osakkeenomistajan lukuun. Vuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista viimeistään silloin, kun huoneiston yhtiön hallinnassa olo päättyy riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu.

Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, huoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettaviksi hallinnassa olon aikana. Ylimenevä osa on viivytyksettä tilitettävä osakkeenomistajalle.

Jos osakkeet siirtyvät uudelle omistajalle sen jälkeen, kun päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on tehty, uusi omistaja saa huoneiston hallintaansa maksettuaan ne erääntyneet erät, joihin huoneistosta saatavaa vuokraa voitaisiin 85§:n 2 momentin mukaan käyttää. Jos huoneisto on 85§:n 1 momentin mukaisesti annettu vuokralle, vuokraoikeuden sitovuus uutta omistajaa kohtaan määräytyy huoneenvuokralain (653/87) mukaan.

Jos yhtiön asuinrakennus on tuhoutunut tai, milloin yhtiöllä on useampia asuinrakennuksia, ne kaikki ovat tuhoutuneet sillä tavoin, että niiden kuntoon saattaminen vastaa merkitykseltään rakennusten uudisrakentamista kokonaisuudessaan, päätöstä yhtiövastikkeen perimisestä tällaista rakentamista varten ei voida tehdä ilman jokaisen osakkeenomistajan suostumusta. Yhtiöllä on oikeus lunastaa suostumuksensa evänneen osakkeenomistajan osakkeet, jos muut osakkeenomistajat ovat lunastamisesta yksimielisiä. Lunastushintana on maksettava osakkeiden käypä arvo, jota määrättäessä on otettava huomioon tuhoutumisesta johtunut yhtiön omaisuuden väheneminen, yhtiön saama vakuutus- tai muu korvaus ja muut seikat.

Jos osa yhtiön asuinrakennuksessa olevista huoneistoista tai osa yhtiön asuinrakennuksista on tuhoutunut eikä yhtiö rakenna uusia huoneistoja tuhoutuneiden tilalle, tuhoutuneen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalla on oikeus vaatia yhtiötä lunastamaan hänen osakkeensa 1 momentin mukaisesta arvosta.

Siihen saakka, kunnes tuhoutunut huoneisto on uudelleen rakennettu, sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta vain huoneiston rakentamiskustannusten kattamiseksi sekä osallistumaan hoito- ja ylläpitomenojen kattamiseen kohtuullisella osuudella, jota määrättäessä on otettava huomioon asumismahdollisuuden puuttuminen.

Tarkempia säännöksiä huoneistojen pinta-alojen laskemisessa noudatettavista mittaustavoista, painolaitosten hyväksymisestä osakekirjojen painamiseen sekä isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista voidaan antaa tarvittaessa asetuksella.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1992. Lailla kumotaan asunto-osakeyhtiöistä 5 päivänä helmikuuta 1926 annettu laki (30/26) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.

Jos ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröidyn asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyy tämän lain vastaisia määräyksiä, on niiden sijasta noudatettava tätä lakia, jollei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä.

Sellaiseen asunto-osakeyhtiöön, joka on rekisteröity ennen 1 päivää maaliskuuta 1926, sekä 2§:n 2 momentissa tarkoitettuun osakeyhtiöön ei sovelleta 9 ja 26§:ää. Näiden säännösten sijasta on noudatettava osakeyhtiölain vastaavia säännöksiä.

Tätä lakia ei sovelleta 2§:n 1 momentissa tarkoitettuun osakeyhtiöön, jos sen perustamista koskeva ilmoitus on tehty ennen tämän lain voimaantuloa, ellei sen yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröidyn yhtiön yhtiöjärjestyksessä olevaa määräystä osakkeiden tuottamasta äänimäärästä on noudatettava 26§:n 1 momentin estämättä.

Ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröityyn asunto-osakeyhtiöön ei sovelleta 4§:ssä olevaa säännöstä osakepääoman vähimmäismäärästä. Osakepääomaa ei tällaisessakaan yhtiössä saa yhtiökokouksen päätöksellä alentaa mainitussa lainkohdassa säädettyä pienemmäksi. Jos yhtiön perustamista koskeva perusilmoitus on tehty tämän lain vahvistamisen jälkeen, yhtiötä ei saa rekisteröidä, jos sen osakepääoma on 4§:ssä säädettyä pienempi.

Jos osakkeen luovuttamista tai hankkimista rajoittava määräys on otettu yhtiöjärjestykseen ennen tämän lain voimaantuloa, on siihen sovellettava niitä säännöksiä, jotka olivat voimassa ennen tämän lain voimaantuloa. Yhtiökokous voi kuitenkin 40§:ssä säädetyllä tavalla päättää, jollei muussa laissa ole toisin säädetty, että lunastusmenettelyä koskevat säännökset yhtiöjärjestyksessä muutetaan vastaamaan tämän lain säännöksiä.

Ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröityyn yhtiöön ei sovelleta osakekirjaa koskevaa 15§:ää, ellei yhtiön kaikista osakkeista anneta uusia osakekirjoja.

Tilinpäätökseen, joka laaditaan ennen tämän lain voimaantuloa alkaneelta tilikaudelta, saadaan soveltaa aikaisempaa lainsäädäntöä.

Asunto-osakeyhtiön taseessa oleva vararahasto on muutettava 75§:ssä tarkoitetuksi rakennusrahastoksi viimeistään toisessa tämän lain voimaantulon jälkeen laadittavassa tilinpäätöksessä.

Jos ennen tämän lain voimaantuloa rekisteröidyn asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys ei ole tämän lain mukainen, on yhtiön tehdessään yhtiöjärjestykseensä muutoksia muutettava se samalla tämän lain mukaiseksi. Tämä ei kuitenkaan koske huoneistojen pinta-alatietoja.